110万人靠它“合法避税”！澳洲买房真相曝光！改革可能马上就来……

后花园2025年8月5日援引realestate网站报道：在澳洲，越来越多的声音正在呼吁：对“负扣税（Negative Gearing）”进行大刀阔斧的改革，以此打破年轻人“被挡在买房门外”的困局。

最近，包括工会在内的多个倡导团体支持一个新提案：将负扣税的优惠限制在只拥有“一套投资房”的人身上。他们认为这有助于减少对高净值人群的税收倾斜，同时释放更多的住房供给，帮助真正“想买来自住”的年轻人圆梦。

什么是“负扣税”？怎么操作？

简单来说：

负扣税是指房产投资者在某一年内，租金收入低于贷款利息、物业费、维修费等支出时，所产生的“亏损”，可以用来抵扣其它应税收入（比如工资）。

举个例子：

如果你工资收入为10万澳元，投资房亏了1万澳元，你只需要为9万澳元缴税。这就是负扣税。

根据澳洲财政部数据显示，仅2021-22财年，就有110万人在用“负扣税”来降低自己的纳税额。

澳洲为什么会有“负扣税”？

这种政策最早可追溯到1930年代，它最初目的是鼓励大家投资房产、增加租赁住房供给，缓解住房短缺。

澳洲之所以允许将房产亏损抵扣工资收入，核心在于澳洲税制的两个特点：

综合征税：工资、利息、股票分红、房租收入等都归为“总收入”，一起纳税。

净收入纳税：只对“收入减去成本”后的“净收益”征税。因此，只要是为了获取收入而产生的支出，都可以抵税，包括房产贷款利息、物业费、工作服费用、在家办公支出等。

谁从“负扣税”中获益最多？

高收入人群是最大赢家。

他们一方面用“投资亏损”降低自己的税负，另一方面又靠时间累积资产增值，实现长期财富增长。

财政部数据显示：收入排在前30%的人，获得了整个负扣税制度中65%的税务优惠。

支持者怎么说？

负扣税能鼓励房产投资，为市场提供更多租赁房源；

高房价下，不少投资房本身就“租金不抵贷款”，如果没有负扣税的激励机制，投资房产的吸引力将大打折扣；

如果取消负扣税，可能会出现两种情况：

房东提高租金弥补亏损；

或者干脆卖掉房产，进一步压缩本就紧张的租赁市场供给。

反对者怎么说？

负扣税每年让政府损失巨额税收。2020-21财年就高达27亿澳元，随着加息，这一数字只会更高。

它加剧了房价上涨，因为吸引了更多有钱人进入市场抢购“现成房”，与首次购房者抢房源，进一步推高房价、减少供给。

可负担住房问题越来越严重。AHURI的研究指出：1996年，仅8%的租房者是高收入家庭；到2021年，这一比例已涨到24%（年收入14万澳元以上）。

联邦政府怎么看？

目前来看：

Albanese政府和反对党联盟党都不打算改革负扣税政策；

但工党内部正在面临越来越大的改革压力；

绿党则坚决反对负扣税，认为这是帮助富人“买走年轻人第一套房”的制度。

值得一提的是：

Hawke/Keating政府在1985年曾试图削减负扣税，但1987年因悉尼租金暴涨和地产游说压力被迫恢复；

2019年，时任工党领袖BillShorten曾提议将负扣税限制在“新房”，但该提案在大选后宣告失败。

其他国家怎么做？

德国、日本、加拿大：也允许某种形式的负扣税；

美国：亏损只能抵扣其他投资收入，不能抵工资；

英国：工资与租金分开纳税，房产亏损只能抵扣其他房产盈利或结转至未来；

新西兰：正在逐步取消负扣税。

总的来说，关于负扣税的争议，从未停止。支持者认为它维护了租房市场的稳定，反对者却指出它加剧了财富不平等，推高了房价，特别是对年轻人而言，越来越“望房兴叹”。

那么你怎么看？是改革的时机到了，还是不动为妙？欢迎在留言区聊聊你的观点。

（责编：Gloria）