降息一到位，澳洲房价或再次暴冲？市场已给出可怕信号！

后花园2025年11月27日报道：

进入2026年的澳大利亚房地产市场，比一年前多数人预期的要强劲得多，但同时也伴随着罕见的不确定性。

两位数的年度涨幅提前回归，背后的动力来自持续的供需失衡、大城市信心回升，以及众多区域和生活方式城市的亮眼表现。

这种涨势能否延续到明年，很大程度上取决于利率路径——目前是真正的“50/50”概率——以及建筑成本放缓的速度。

到了2025年末，这轮复苏已远远超出早期表现突出的地区。曾经落后于周期的墨尔本和达尔文如今也重新回到增长轨道。

墨尔本终于突破前期高点，背后是负担能力改善和人口回流，而达尔文的快速反弹则源于严重的挂牌短缺和旺盛的投资者需求。

这些后期发力的市场表明，全国楼市的同步性正在增强，尽管各城市的驱动力并不相同。

此外，高端市场也重回舞台。

在沉寂数年后，悉尼的高端城区再次出现明显涨幅，豪宅买家随着更早的降息回归。与此同时，珀斯依然延续其惊人走势，Cottesloe–Claremont等城区连续第二年领跑全国房价涨幅，得益于人口流入和西澳经济的强势。

布里斯班在核心城区依旧是最稳定的表现者之一。

另一边，生活方式型市场同样毫无降温迹象。

最典型的例子莫过于Gold Coast，其公寓价格上涨速度极快，如今甚至超过了悉尼。

强劲的人口迁入、投资活动，以及一波高端滨海开发浪潮将价格推至几年前难以想象的水平。

尽管建筑成本从高点回落，但新增供应仍然受限，这意味着当地在2026年之前都将持续供不应求。

市场的“可负担板块”也将成为2026年最强劲的部分之一，这主要受惠于扩大后的5%首付计划。

该计划通过取消收入上限、提高房价门槛，让更多首次置业者符合申请资格，大幅降低了入市门槛。

需求正快速流向价格最低的四分位区间，在多数城市中，这些可负担型房屋和公寓的涨幅持续跑赢整体市场。

在Regional Queensland等地区，可负担型房屋的年涨幅甚至高达13.8%，凸显出当政策激励与有限供应叠加时所引发的激烈竞争。

财政部模型可能显示长期价格影响有限，但短期影响却集中在入门级市场——那里本就供应紧张、人口需求强劲。

这意味着可负担板块在2026年仍可能继续跑赢，尤其是在供应管线依旧稀薄的市场。

然而，最大的变量仍是降息时间点。

强劲的劳动力市场让前景更复杂，即便经济其他领域出现疲软，也让首次降息的时间被推迟。

零售支出疲软，中小企业信贷压力上升，消费者信心依然摇摆。

最明显的变化出现在建筑行业：施工活动降温、项目管线收缩、薪资压力缓解，说明这个主要的通胀推动因素正在被逐步卸下。这也是为什么降息路径仍然存在可能，尽管不是迫在眉睫。

综合来看，基本面仍指向明年价格持续增长，但增速将更加温和。

除非降息早于预期，否则2026年中期后，房价涨幅可能脱离两位数区间。

如果降息提前到来，更低借贷成本、改善中的施工条件、持续短缺的供应，将有可能再次加速房价上涨。

若没有降息，市场依旧会上涨，只是节奏将更稳、更可持续。