三分之一房屋受威胁：昆士兰洪灾区房主人均亏7.5万澳元

后花园10月22日报道

昆士兰州的洪水高风险地区房产价值暴跌，累计损失高达 190亿澳元，全州约三分之一的房产面临风险，其中部分房主单套房屋损失甚至高达 170万澳元。

根据最新发布的 PropTrack 气候委员会房产价值洪水风险报告（PropTrack Climate Council Property Value Flood Risk Report），位于布里斯班的 Chelmer-Graceville 区 是全国受洪水影响最严重的地区之一，房价平均下跌超过 10%，折合约 30万澳元。报告指出，昆士兰约有 80.3 万套住宅 面临洪水风险，累计价值缩水 190亿澳元，为全澳各州之最。

澳大利亚全国房产贬值最严重的前十个地区中，有七个位于昆士兰州，包括 Chelmer、Bundaberg 和 Buddina；在高端社区 Mermaid Beach 和 Broadbeach，单套住宅价值损失高达 170万。在公寓市场中，凯恩斯（Cairns）、汤斯维尔（Townsville） 和 Mermaid Waters 的损失尤为显著。

该报告是澳大利亚首份针对全国约 200万套 处于洪水风险地图区域内住宅的系统研究，发现其中约 140万套 房产因洪水风险而贬值。一套典型的三卧两卫住宅，若位于洪水地图覆盖区，其价值平均比邻近非风险区房屋低 7.55 万澳元。

布里斯班 Chelmer-Graceville 地区的房产经纪人 Charles Wiggett（Hauss Realty） 表示，尽管存在洪水风险，仍有不少买家，尤其是投资者愿意购买这些房产，因为价格更具吸引力。他曾在 2011 年 和 2022 年 布里斯班洪灾期间售出多处房产，认为价格差异确实存在，但尚未看到客户因洪灾转售亏损。“归根结底，这是风险与收益的权衡。”Wiggett 说。

政府的 国家气候风险评估（National Climate Risk Assessment） 预测，到 2050 年，澳大利亚房产总价值将因气候风险缩水 6110 亿澳元。PropTrack 高级经济学家 Eleanor Creagh 指出，房价下跌的原因复杂，可能包括 保险费用上涨、实际物理损害，甚至仅仅是 风险认知。

“经历过严重洪灾的地区，房价折扣通常最大，”Creagh 表示，“部分地区跌幅高达 20%，而其他地方可能仅为 2%。这说明市场对洪水风险的认知差异较大。”

研究还发现，约有 60 万套住宅（约占全国洪水区房产的 30%） 并未出现贬值，这可能是因为买家愿意为了景观或生活方式而忽视洪水风险。

不过，一旦某地区经历过洪灾，即使房价短期内有所恢复，十年后仍会比非洪水区低，风险折价难以完全消除。Creagh 强调，这种影响对 低收入及高风险社区 尤其严重。

她指出，政府若在防灾方面投入资金，可有效减少灾后重建支出，同时防止房价进一步下跌，间接增加政府的 土地税与印花税收入。“这些潜在收益完全有可能抵消基础设施投资成本。”她说。

气候委员会经济顾问 Nicki Hutley 认为，政府以往只关注洪灾后的重建成本，却忽视了房价下跌带来的长期 税收损失。“这份报告对政府来说是一次‘警钟’。”她表示，“洪灾不仅扰乱生活和经济，还造成财政双重压力——一方面税收减少，另一方面重建支出上升。”

Hutley 指出，平均 7.55 万澳元的房价损失 已成为昆士兰居民茶余饭后的热门话题。“我惊讶于人们在不知不觉中损失了这么多房屋价值。”她说，“虽然这些地区的房价仍在上涨，但涨幅明显放缓——风险让房产失去了本应获得的升值空间。”

她补充说，随着气候变化趋势已成定局，更频繁的极端天气将导致昆士兰更多房产陷入洪水风险区。“风险定价将继续上升，随着公众意识增强，这种趋势只会更明显。”

Hutley 表示，政府干预措施（如补贴房主抬高地基、建设防洪堤等）可在一定程度上挽回房价损失，并大幅减少洪灾后重建支出，但仍有部分房产将因气候恶化而无法保护。

她警告，这不仅会使房主陷入 无法投保、无法居住 的困境，也将对 放贷银行 造成连锁冲击。

报告基于 PropTrack 房价指数（Home Price Index），综合了销售数据、装修记录及市场趋势，洪水风险数据则来自 Geoscape 规划信息数据库（Planning Insights Data）。该研究不仅依赖房屋交易记录，还为所有住宅提供估值，无论其上次交易时间为何。