买公寓前必看！这份报告决定你会不会“踩雷”

后花园10月8日报道

随着越来越多购房者因可负担性受限而转向购买公寓，物业管理报告（Strata Report） 已成为买房过程中不可或缺的一环。然而，当你同时考察多处房产时，律师审阅报告的费用可能迅速累积。因此，了解如何自行初步判断报告内容，在决定是否继续购买前尤为重要。

购买公寓，不只是买一套房

墨尔本买方代理 Mario Borg 表示，当你购买公寓或联排别墅（villa）时，实际上并非仅购买独立产权，而是同时“买入”整栋建筑的财务状况与管理水平。

“Strata 报告能告诉你，这栋楼是运转良好、财务健康，还是隐藏着即将爆发的昂贵问题。”他说。

报告中会列出“维修基金（sinking fund）”与“管理基金（administration fund）”的情况。前者用于大型修缮与长期维护，后者则覆盖日常运营成本，这两项能反映整个楼盘的财务健康度及应对突发状况的能力。

悉尼买方代理、Bought Agency 公司董事 Bianca Field 补充说，仔细审阅 Strata 报告至关重要。“这份报告就是建筑的体检表，”她说，“它能揭示公寓外部看不到的结构问题，以及潜在的大额维修支出。”

要先看哪些“红旗”？

如果你认真考虑购买，应在签约前请律师正式审查报告。不过，在此之前，先自行留意以下警示信号，可能节省不少麻烦。

Borg 建议关注以下几点：

是否有大额“特别征费（special levies）”；

维修基金是否资金不足；

是否存在反复出现的建筑缺陷；

业主与物业公司之间的争议。

Field 则会从“资本维修基金（capital works/sinking fund）”和“管理基金（admin fund）”开始检查，同时阅读会议记录（minutes）。“会议纪要常常包含报告其他部分未提及的内容，例如漏水、结构问题、邻里纠纷、未来维修项目或正在进行的法律诉讼。”她说。

何时该放弃购买

若报告中显示信息不明或风险过高，买家应果断止损。Field 表示，如果报告中对维修项目的费用没有明确说明，或预计支出超过房产本身的价值，她通常会建议客户放弃。

Borg 也指出：“如果存在严重建筑缺陷且短期内无解决方案，Strata 基金出现重大资金缺口，或业主间长期诉讼不断，这样的房子不值得冒险购买。”

何时可以继续

Borg 认为，一份理想的 Strata 报告应具备：

资金充足的维修基金；

无重大未解决的结构问题；

业主委员会（Owners Corporation）管理透明、规范。

“当这些条件都满足时，就值得让律师介入，继续进行尽职调查。”他说。

不过，并非所有“看似问题”的内容都应成为拒买理由。“例如一些小型缺陷、已缴清的特别征费、或日常邻里纠纷（如噪音投诉），这些都不是交易的‘致命点’，但仍应请律师核查。”

Field 还提醒买家，务必了解自己的 unit entitlement（产权份额），即你在整个楼盘中所占比例。因为未来若有维修预算，你需按比例承担费用。

一份理想的 Strata 报告应具备

根据买方代理 Bianca Field 的建议，以下七项是理想状态下的指标：

维修基金充足：能应付主要维修与长期维护；

管理基金平衡：无需频繁额外征费即可满足日常开销；

适度递增的业主费（levy）：随通胀合理调整；

高参与度的业主大会（AGM）：活跃的业主群体代表楼盘管理良好；

和谐氛围：偶有分歧但无长期纠纷或诉讼；

预防性维护记录：显示楼盘管理积极；

完善的十年资本维修计划（capital works plan）：让买家对未来支出心中有数。