政府补贴+降息联手推波助澜，买房族又被“挤出局”

后花园10月8日报道

自2月首次降息以来，澳大利亚房价大幅上涨，部分抵消了买家原本期待的因房贷利率下降而带来的还款减轻和借贷能力提升的收益。

根据 Cotality 的数据，自2月首次降息，以及5月和8月的后续降息以来，全国房价上涨了 4.4%，各大城市合计上涨 4.5%，而借贷能力则提升约 7%。

Cotality 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示：“虽然住房负担能力依然紧张，但收入增长和利率下调使购房力的提升幅度，实际上超过了房价的涨幅。因此，买方需求明显回升。”

不过，各城市涨幅差异显著。自澳大利亚储备银行将现金利率从 4.35% 下调至 3.6% 以来，房价涨幅从 达尔文的12% 到 珀斯的6.7%、布里斯班的6.6%、悉尼的4.2%、堪培拉的3.1% 和 墨尔本的2.9% 不等。

Owen 指出：“房价的全面上涨与利率下降、借贷能力提升以及消费者信心增强密切相关。就业市场紧俏、通胀回落，使人们口袋里有更多钱，这也推动了借贷能力与需求的增长，最终推高了房价。同时，挂牌房源数量仍处于历史低位。”

除 墨尔本、霍巴特 和 首都领地（ACT） 外，所有首府城市房价均已创下新高。

独立经济学家 Saul Eslake 认为，10月1日起实施的 澳大利亚政府5%首付购房计划 等政策，将进一步刺激因降息带来的购房热潮与价格上涨，尤其是在住房供应受限的情况下。“利率下调和购房补贴意味着借款人可以承担更高贷款额度。在住房供应有限的市场中，这几乎总会导致价格上涨。”Eslake 说。“在新冠封锁期间，我们已经看到过类似的情况——利率下降，房价飙升15%。储备银行也指出，投资者对利率变动比自住买家更敏感，而数据显示，投资者数量确实有所增加。”

房贷经纪公司 Zippy Financial 负责人 Louisa Sanghera 表示，降息及相关宣传往往直接影响潜在买家的心态。“人们会产生‘必须赶快入市’的想法，出价更高，政府激励政策加上家庭支持，让更多人冲进市场。但需求激增时，供应却没有跟上，结果只能推高价格。”

数据显示，不同城市的价格涨幅差异，反映了它们处于不同的房价周期阶段。Owen 指出，达尔文 自2月以来房价上涨 12%，显示当地市场终于触底反弹。该市仍是澳大利亚最具可负担性的首府城市，中位价仅 55.86万澳元，投资活动较去年翻倍。

而 悉尼 房价上涨 4.2% 至 124万澳元，虽属强劲市场，但受限于高房价和跨州迁移的人口流失；墨尔本 自2月以来仅上涨 2.9% 至 80.59万澳元，因需求疲软及维州人口外流而表现滞后。

与此同时，布里斯班（+6.6%） 和 珀斯（+6.7%） 的房主受益于房价过去80%以上的累积涨幅，可利用房产净值升级住房或投资，进一步推升当地价格。目前布里斯班房价中位数达 96.98万澳元，珀斯约为 85.6万澳元。

Eslake 补充称，投资者正成为推高房价的重要力量。“各城市价格表现不同，很大程度上取决于投资者对回报的预期。维州政府的土地税改革抑制了投资者兴趣，反而有助于缓解住房负担问题。而昆士兰则因人口增长最快，潜在需求最强，价格涨势最猛。”