空置率低、土地税高：墨尔本租赁困局加深

后花园10月9日报道

墨尔本的房东正在要求创纪录的高租金，市区普通公寓的租金比去年同期每周高出25澳元。

根据周四发布的最新《Domain租金报告》，截至9月季度，墨尔本公寓的租金中位数为每周575澳元，与三个月前持平。

墨尔本独立屋的租金中位数维持在每周580澳元的历史高位，与上季度和去年同期相同。

创纪录的租金让租户倍感压力，他们同时也受到近年来物价上涨的影响。

不过，专家表示，推动更多住房建设的举措可能会在未来对租金形成下行压力，但这需要时间。

在9月季度，墨尔本的租赁空置率为1.4%，比去年同期高出0.1个百分点，但仍低于被视为供需平衡市场的3%水平。

Domain研究与经济主管Nicola Powell表示，这样的空置率不足以让租金下降，只能使其趋于平稳。

“墨尔本依然是一个房东主导的市场，”她说。“租户的处境仍然非常艰难，但我们还没有到达转折点。”

最新数据显示，在疫情封锁期间、国际边境关闭时，租金曾经下降。鲍威尔指出，这段时期让许多租客能够搬出合租屋，独自居住。但当人口回升后，租户面临的是家庭人数减少、可租房源变少的城市，租金因此被推高。

她表示，如今一些租户不得不重新回到合租生活，或是寻找更便宜的郊区，或者从租独立屋转为租公寓。

她还将高租金归因于土地税上调后墨尔本投资房主减少的现象。

鲍威尔指出，一些地区的价格开始略有回落。内城区公寓租金从三个月前下跌5澳元，降至每周中位数610澳元。

在独立屋方面，莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）的房租三个月内下跌了20澳元，至每周600澳元。

多个地区租金保持稳定。但市中心的独立屋，以及外东区、东南区、内南区和内东区的公寓，租金仍在上涨。

Powell认为，澳大利亚政府的“5%首付购房计划”扩展后，可能加速部分租户转为购房者，从而缓解租房需求。

但格拉坦研究所住房与经济安全项目主管Brendan Coates认为，这类首购支持计划无法真正减轻租房市场压力，因为每增加一个购房者，就少了一个租客；而如果该购房者在拍卖中击败了一名投资者，也意味着市场上少了一处出租房源。

他认为，州政府推动增加住房建设可能有助于放缓租金上涨，但这同样需要时间。

科茨表示，墨尔本虽然新建住房较多，因此租金涨幅低于其他城市，但“如果你现在支付的租金比三年前高，这种安慰意义并不大。”

租金上涨还与“在家办公”趋势有关，许多职员希望有更多居住空间，而澳大利亚重新开放边境、移民回流的时间点又重叠在一起。

“墨尔本的租金现在趋于稳定，但不幸的是，对租客来说，这个水平比以前高得多，”他说。“租金没有下降的原因，是这些因素都没有逆转。”

31岁的James Lowerson最近从新西兰搬到墨尔本，在基础设施项目中担任建筑估算师。

他聘请了一名租房顾问代为看房，并通过FaceTime视频带看。

“来自基督城的我们，本就预期墨尔本会贵一些，但竞争程度远超我们的想象，”他说。

“在视频中，我看到最多的就是——有多少人来看房。这让我们感叹：天哪，真有这么多人在抢这些房子。尤其是那些位置好、状况不错的房子，需求真的非常旺。”

他很庆幸在找房过程中有一定灵活性并获得专业帮助，但仍然觉得必须迅速行动，最终成功租下了东墨尔本一套三居室维多利亚式住宅。

他的租房顾问、Ausrental公司总监Codie Smith表示，市面上优质房源稀缺，如菲茨罗伊（Fitzroy）到布莱顿（Brighton）一线的维多利亚式单排住宅，租金通常在每周800至1000澳元，竞争激烈且很快就被租出。

“如果你没参加周二下午一点的看房，就会错过机会，”他说，“现在的情况相当严峻。”

“优质房源通常会收到多个申请。以目前的速度，如果房子周三上线，他们可能安排周六看房，但通常不会等到那天。”

“如果一套房源需要举办不止一次看房，那大概说明它并不是特别受欢迎。”