突发！澳洲最大银行发声，房贷族哭晕一片！2026房价或迎来暴涨期，买家正涌向这些区……
后花园2025年11月18日报道：
当前，澳洲房价正重拾动能，而涨得最快的，正是市场的“底部”。
随着联邦政府推出5%首付计划，首次置业者的竞争愈发激烈，推动低价房源涨幅超过高价房源。
首付新政上线后，刚需盘全面起飞
来自Cotality的分析显示，符合政府扩大后的首次置业担保计划价格上限以下的房产，全国涨幅达到1.2%；而价格高于上限的房产，10月仅上涨1%。
Cotality进行这项研究，就是为了观察10月1日正式实施的新政带来的初步影响。政府不仅提高了符合条件房产的价格上限，也取消了收入限制，让更多首次购房者能以5%首付入市，并无需支付贷款保险。
各城市的价格上限分别为：悉尼150万澳元、布里斯班和堪培拉100万、墨尔本95万、阿德莱德90万、珀斯85万、霍巴特70万，以及达尔文60万澳元。
Cotality研究主管Eliza Owen表示，与2009年以来的数据相比，上限以下房产与上限以上房产的涨幅差距“异常明显”。
她说：“我们还不能完全确认这是因果关系，但扩大后的5%首付计划显然起到了推波助澜的作用。”
她补充道：“一些地区差异尤其明显。以墨尔本内东区为例，价格在95万以下的房产10月上涨了1.7%，是95万以上房产涨幅的四倍。”
在悉尼，东区的差距最大，上限以下房产的涨幅比上限以上高出92个基点。
在规模较小的首府城市中，布里斯班北部上限以下房价上涨1.9%，而上限以上上涨1.3%。珀斯内城区两者涨幅差距达到97个基点；阿德莱德北部也有24个基点的差距。
霍巴特和堪培拉则是例外，因为这些地区房价整体涨幅较缓。
过去两年，低价房源涨势一直更快。由于房价涨幅是工资涨幅的多倍，更多买家被迫转向市场底部，竞争自然加剧。
Owen表示，现在还不能完全把10月的涨幅归因于新政，但提醒说，如果大家都把出价推到价格上限附近，买家的“性价比”会进一步下降。
10月全国房价上涨1.1%，为两年来最快的月度涨幅。市场的动能自2月首次降息后不断增强，而新政落地之时，住房供应却创下历史新低。
Owen说：“我预计这种趋势会继续。负担能力受限，加上5%首付计划的扩大，将让更多买家集中在较低价位市场，而高端市场可能表现较弱。”
“这也是为什么经济学家长期以来都在说，提高购房补贴并不是解决住房可负担性的办法。要控制房价，更可能需要减少流入房地产市场的资金，例如限制房地产的投资激励。”
首置族更青睐哪些区域？
信用机构Equifax的按揭咨询分析显示，在悉尼，Parramatta（西区）、Castle Hill（西北）和Marrickville（内西区）深受首次置业者欢迎。
Equifax首席解决方案官KevinJames表示，这些区域离市中心不远，同时价格相对可负担。
James表示：“他们的借贷能力还无法进入更热门的区域。”
相比之下，墨尔本的热门区域仍然对首次置业者具有一定可达性。
在墨尔本，Richmond（内城）和Southbank（CBD边缘）最受关注。在昆士兰东南部，Pimpama、Southport（黄金海岸）以及布里斯班Inner South的West End，是首置贷款申请最集中的区域。
但Equifax的分析也指出，随着房价上涨，越来越多首次置业者不得不把目光转向更远离CBD的地区。这些区域大多位于距离悉尼、墨尔本、布里斯班和黄金海岸市中心60公里以内（基于9月季度按揭咨询数据）。
James表示，这些外郊区域适合在当地工作的群体，但对通勤CBD的人来说是一大挑战。而这些区域的强劲需求，可能源于更多人选择居家办公，或来自“租投族”——即买房投资、但继续在城市更近区域租房的人群。
例如，悉尼西南部的Leumeah距离CBD约37公里，火车通勤超过一小时；墨尔本西部的Melton South距CBD34公里，火车车程近一小时；布里斯班的Chapel Hill距市中心仅6公里，但公共交通依然要45分钟以上。
James说：“我们发现，新购房者的咨询量明显上升，但真正开通贷款的增幅却没有同步。”
“可能是这些人认为现在能买房了，于是先做咨询、准备贷款，再去看房，但还没真正成交。”
他说，这些申请可能会出现在下一季度的数据中（包括10月，也就是新政生效后的第一个月），也可能说明借贷能力仍是巨大挑战。
对于首次置业者来说，在当前的政策背景下，很多人迎来了绝佳的买房窗口期，而对于投资者来说，随着明年房价持续上涨，市场上也不乏机遇。
房市新风口！2026年最值得投资的地区揭晓
澳大利亚房市很可能在明年迎来新一轮的“房价增长期”，专家认为，这可能会引爆全国区域市场。
四阶段定义澳洲区域房价走势
根据Ray White的独家研究，自2015年以来，澳大利亚区域房价增长经历了三个主要阶段，而第四阶段——“产业与生活方式融合”正逐渐崛起，并将成为下一个推动力。
Ray White的高级数据分析师Atom Go Tian表示：“过去十年，区域澳大利亚的房价增长经历了三次浪潮：一是卫星城市吸收大都市外溢人口，二是疫情期间的海岸生活迁移潮，三是近期由资源与工业繁荣推动的增长。接下来，未来属于那些兼具生活魅力与经济实力的地区。”
这些区域涵盖军事基地城市、资源重镇、农业枢纽及渔业沿岸地区。
第一阶段（2015–2019）：卫星城市崛起
疫情前，因悉尼和墨尔本房价高企，购房者纷纷转向周边城市。维州的Geelong与Gisborne房价分别上涨37%和34%；新州的Newcastle、Port Macquarie与Wollongong涨幅在19–25%之间。总体来看，这些卫星城市的平均涨幅（27%）几乎是全国平均值（14%）的两倍。
第二阶段（2020–2022）：海岸生活迁移潮
疫情期间远程办公普及，推动大量人口涌向沿海地区。Hervey Bay房价飙升60%，Sunshine Coast与Gold Coast-Tweed Heads均涨约50%；Byron Bay与Ballina分别上涨46%与48%。区域澳大利亚整体表现（42%）超越首府城市（28%），其中东南昆士兰至新州北部海岸成为最强增长带。
第三阶段（2023–2025）：资源与工业驱动
疫情后，增长重心转向工业基础强劲的地区。畜牧、粮食与矿业繁荣带动了区域房价反弹：Rockhampton（牛肉之都）上涨73%，Bunbury（西澳矿业中心）涨71%，Townsville涨69%，Mackay与Gladstone各涨59%。西澳的Albany与Geraldton也录得55–59%的增长。
第四阶段（2026以后）：产业 × 生活方式融合
Go Tian认为，新一轮增长将集中在兼具经济基础与生活吸引力的地区，这类市场“抗风险更强，住房仍可负担”。
代表性区域包括：
Townsville：热带海岸+国防+矿业服务，均价$653,000；
Bundaberg：海岸生活+农业就业，均价$656,000；
Port Lincoln：澳洲海鲜之都，均价$562,000；
Geraldton：港口+渔业+矿业服务，均价$588,000；
Mount Gambier：最便宜（$538,000），以林业与农业为主。
其中，Townsville在2024年10月表现最亮眼——房价同比上涨近20%，单元房（unit）年涨19.27%至$452,000，独栋住宅年涨15.27%至$626,000。
未来趋势：低价+多元经济 = 可持续增长
Go Tian指出，这些“融合型市场”价格区间集中在$538,000–$656,000，经济多元、风险低。
“不同于单一依赖资源的市场或纯粹生活型海岸区，这些地区兼具就业机会与生活品质。”
相比之下，Byron Bay（$2.15m）增速降至11%，Sunshine Coast（$1.23m）降至32%，而这些低于70万纽币的地区仍实现43–69%的高速增长。
Go Tian 总结道：“过去十年的经验告诉我们：可持续的区域增长，必须建立在极高的可负担性、稳定的就业基础，或两者兼具之上。”
对于今年的买家来说，虽然他们已经跃跃欲试，但最近经济和通胀数据的反转，可能意味着下一次降息将推迟到来，并可能影响他们的购房决定。
今天，澳洲最大银行也发布了最新预警。
CBA预警：澳洲利率或一年不动
今天，澳洲联邦银行（CBA）行长Matt Comyn在经济常设委员会上表示，现金利率很可能在未来至少12个月内维持不变。
他在周二的议会听证会上说：“我们经济团队的预测是，现金利率在可预见的未来都将维持不动。”
“这实际上意味着，利率大概率会稳到2026年——尽管预测本身就是件艰难的事。”
“显然，最近的CPI数据高于澳洲央行预期，劳动力市场依然强劲，所以短期内利率不太可能调整。”
Matt Comyn的悲观预测，也是在澳洲央行连续两次会议将利率维持在3.60%之后做出的。
此前专家们还预测今年初可能会有1到2次降息，如今却纷纷改口认为下一步可能是加息。
自由党议员Henry Pike提出，能源成本是否正在成为通胀的结构性驱动因素。
Matt Comyn回应：“多年来，能源成本一直在上涨，不论对家庭还是企业都是如此。未来能源价格也势必会继续受到严格审视。”
在9月季度数据中，通胀意外跳升至1.3%，年化达3.2%。
澳洲央行更为看重的“修正均值”通胀率（剔除能源等波动项目），季度为1.0%，年化3%。只要超过0.9%，央行就认为是“明显偏离目标”。
后花园有话说：放眼当下澳洲楼市，我们正处在一个“政策推力”与“结构性矛盾”叠加的特殊时点。5%首付计划短期内确实点燃了底部市场，但它更像是一剂刺激需求的兴奋剂，而非改变供需本质的解药。当买家被政策推着往更便宜的区域集中，竞争会加剧、房价会推升，而负担能力却可能在涨幅中被进一步侵蚀。与此同时，高利率的长期化，会让真正有能力成交的群体更加分化：高收入者不受影响，刚需被挤压，投资者转向次级但高成长性的区域。
2026年前的市场，很可能不是“普涨”，而是“分化式上涨”——今天的买房和投资热点区域指南，可以为我们提供很好的参考。
