投资者借贷能力告急！澳洲监管机构或将出手 ，新一轮信贷紧缩山雨欲来？

后花园澳洲11月20日报道：

澳大利亚的房地产投资者正面临新的借贷寒冬，金融监管机构APRA本周释放明确信号，或将收紧贷款规则以应对飙升的房价和家庭债务。在投资者贷款创下八年多来最强劲月度增长之后，这一潜在的信贷紧缩政策，可能让投资者的借贷能力"一夜蒸发"。

澳大利亚审慎监管局（APRA）主席John Lonsdale本周四在发布的《系统风险展望》中强调："鉴于高企的家庭债务和持续上涨的房价，住房市场仍然是一个关键的脆弱点。" 这一警告的背景是，澳洲联储（RBA）九月份数据显示，投资者贷款环比跃升0.77%，创下八年多来的最强月度增幅。

Lonsdale表示："我们正在密切监控这些风险，并确保银行准备好在必要时实施额外的宏观审慎工具，以加强贷款标准。"

APRA的报告指出，尽管整体住房贷款标准依然稳健，但已出现"高风险贷款回升的迹象，特别是投资者的高债务收入比（high debt-to-income）借贷"。

这一信号立即在行业内引发震动。房地产投资专家James Fitzgerald警告称，投资者应将此视为立即采取行动的信号。"如果APRA再次收紧政策，借贷能力可能会在一夜之间蒸发，"他说，"今天的批准可能就是明天的拒绝，不是因为你的财务状况变了，而是因为规则变了。"

作为黄金海岸投资公司Custodian的董事总经理及《防弹投资》一书的作者，Fitzgerald指出，当前投资者面临的最大障碍并非找到合适的房产，而是获得贷款批准。

他将APRA形容为"贷款审批背后的隐形之手"，通过制定家庭支出衡量标准（HEM）和服务能力缓冲（目前要求测试借款人能否在利率上升3个百分点后仍能偿还贷款）等规则，来决定银行可以向谁放贷。

为了说明APRA政策变动的巨大威力，Fitzgerald回顾了2017年的情况。当时，APRA规定投资者贷款年增长不得超过10%。作为回应，各大银行迅速收紧了只付息贷款（interest-only lending），降低了贷款价值比（LVR），并提高了缓冲利率和HEM假设，导致投资者的借贷能力急剧下降。

Fitzgerald指出了当前市场的一个悖论："这是一个只有澳大利亚房地产市场才会出现的矛盾：我们正处于全国性的住房短缺之中，而投资者贡献了大约一半的新住宅建设，但监管机构可能的反应却是让投资者更难借到钱。"

与此同时，市场上的竞争正日趋激烈。根据澳大利亚房地产投资专业人士协会（PIPA）的最新市场更新，昆士兰州的投资者目前正与首次购房者争夺入门级房产，引发了市场活动的激增。

买家代理Melinda Granzien表示："许多之前持观望态度的买家现在正带着更多信心进入市场。这对首次购房者来说是积极的，但其连锁反应是更激烈的竞争，给本已火热的市场带来了额外的价格上行压力。"

她总结道："在需求丝毫没有减弱迹象的情况下，那些行动果断、准备充分的买家，将最有可能在这个瞬息万变的市场中取得成功。"