澳洲房产值得投资吗？官方数据揭秘真相，大部分人这样看……

后花园2024年10月28日援引afr网站报道：曾几何时，住宅只是一个人们居住的地方。如今，对许多人来说，房产更像是一种全国性的投资活动——一种介于退休计划和一夜暴富之间的资产类别。

对澳大利亚税务局（Australian Taxation Office）数据的分析显示，房地产投资在过去几十年稳步增长，从1980年仅占纳税人的5%，到2014年增长了3倍，达到21%。

然而，如果仔细分析数据，房地产投资热情正逐渐降温，我们似乎已经越过了房地产投资的峰值。

在2014年达到稳定水平后，自2017年以来，申报租金收入的纳税人比例逐渐下降，在2022年达到了19.4%的12年低点。

房地产投资者的绝对数量也在下降，从2019-20年的峰值239万降至2021-22年的229万。

过去一个月，有关工党有意削减投资者税收减免（如负扣税和资本利得税折扣）的头条新闻铺天盖地。尽管财政部长Jim Chalmers上周否认了对税收优惠的任何修改，但这场辩论可能会让更多投资者怀疑，把钱投资在房地产上是否值得。

监管规则愈发严苛

Grattan研究所的住房专家Brendan
Coates表示，澳大利亚审慎监管局（APRA）实施的更严格的贷款规定似乎解释了为什么投资者正在退市。

据悉，APRA在2014年12月要求银行将房地产投资者贷款的年增长率保持在10%以下。监管机构随后又在2017年3月发布了一项新法令，迫使银行确保只付利息贷款不超过所有新发放贷款的30%。

Coates表示：“这么做可能有助于提高住房自有率，因为如果投资者发现更难为住房融资，那么根据定义，自住业主的比例将会提升。”

到2018年这两项措施被取消时，流向投资者而非自住业主的新住房贷款比例从2014年的约45%下降到了30%左右。

尽管相关规定已被取消，但贷款标准仍比2014年之前严格得多，这使得投资者更难以大举举债进入市场。

PropTrack高级经济学家Paul
Ryan表示，自2017年以来，投资者的处境比过去十年更加艰难。

“在2014年底APRA出台投资者贷款增长限制之后，贷款标准的广泛变化降低了投资者的借贷能力，然后，在疫情期间，租赁需求和房价的重大不确定性都起到了作用。”

Coates表示，可能投资者也不再指望房地产能像过去那样带来同样的资本增长率，许多储户现在选择将资金投入其他资产类别。西太平洋银行（Westpac）和墨尔本研究所（Melbourne Institute） 9月份进行的调查显示，只有10%的消费者表示，房地产是“最明智的储蓄场所”，远低于24%的长期平均水平。

婴儿潮一代的繁荣时期

1946年至1965年间出生的婴儿潮一代是澳大利亚最狂热的投资者，与其他几代人相比，他们一生中都表现出更高的投资房地产的倾向。

2000年，婴儿潮一代的年龄在35岁至54岁之间，40岁以下的人群是最大的投资者群体，占投资者总数的33.2%。第二大群体是40至49岁的人，占所有投资者的28.1%。

随着婴儿潮一代年龄的增长，普通房地产投资者也在变老。随着婴儿潮一代的年龄在59岁至78岁之间，60岁以上的人已成为最大的投资者群体，其次是50岁至59岁的纳税人。

40岁以下的人现在是投资最少的年龄组，因为负担能力的挑战阻碍了千禧一代进入房地产市场，无论是作为自住业主还是投资者。

Ryan表示，住房负担能力对投资者的人口构成有很大影响。

他说，对大多数人来说，投资房产是在买了自己的房子之后，但更高的价格意味着家庭进入住房市场的时间比以往任何时候都要长。与此同时，年轻人越来越多地开始关注股票等另类投资。

（责编：Gloria）