刺激还是陷阱？住房担保计划恐加剧房市通胀

后花园10月2日报道

专家警告称，Home Guarantee Scheme（住房担保计划）可能会对市场产生通胀效应，最终导致购房者为房贷支付更多利息。

随着扩大的住房担保计划于10月1日正式生效，大量首次置业者将在圣诞节前进入市场。新政取消了名额限制、收入上限，并提高了房价上限，旨在帮助更多澳大利亚人更快买到首套房。截至目前，该计划已经帮助超过24万购房者购房。

不过，一些人担心，在强烈的购房需求下，买家可能会寻找漏洞钻空子，即使不符合资格，也设法利用该计划进入市场。还有人质疑该政策的有效性，特别是其可能推高房价的通胀效应。

新州的 Mortgage Choice 房贷经纪人 Rob Lees 指出，过去就有人钻过空子。他曾亲眼见过首次置业者通过该计划买房后，自己搬出去住，却仍然把朋友或亲戚登记为住户，以继续符合“主要居所”的要求。

更多利息成本

经济学家认为，购房者和更广泛的住房体系都要为该计划付出代价。对个人来说，最大的成本是额外利息支出。首付只有5%的情况下，贷款价值比（LVR）高达95%，这意味着买家最终要支付更多利息。

墨尔本的 Mortgage Choice 经纪人 Paul Williams 指出，该计划已经开始对本就昂贵的房市产生通胀影响。房价已连续九个月上涨，PropTrack 房价指数显示，同比上涨6.2%。

他提到自己最近帮助的一位墨尔本首次置业者，本打算通过该计划贷款买房，但不得不同时与悉尼投资者和大量首次置业者竞争。悉尼平均房价为121.3万澳元，而墨尔本平均仅83.9万澳元，吸引更多买家南下。结果，房价迅速被推高，以往80万澳元成交的房子，如今卖家会要更高的价格。

尽管价格走高，买家仍未被吓退，市场普遍预期11月将有新一轮降息，进一步增强了买家的信心。

推高不平等

Rethink Residential 主管 Mina O’Neill 警告，该计划甚至可能被富裕家庭利用，例如用子女的名义来申请，进一步加剧不平等。“原本为了提升可负担性的政策，反而可能让有家族财富的人更快入市，而让其他人被甩在后面。”

她指出，悉尼的购房上限已提高至150万澳元，再加上名额无限制和各州的门槛差异，市场竞争将进一步加剧。

“这类政策总会推高房价，因为它增加了需求，却没有解决供给问题，”她说。

政策机制

通常买房需要20%首付，否则要购买贷款保险。而在住房担保计划下，Housing Australia 为贷款提供担保，买家只需2%-5%首付即可贷款买房。此前的收入上限（夫妻20万澳元、单身12.5万澳元）也将被取消。

该政策将显著扩大首次置业者可选择的城区范围。

代价与未来

全国房价过去一年上涨6.2%，中位数增加约5.2万澳元，过去五年更是飙升50%。National Australia Bank (NAB) 已向4.6万名首次置业者提供贷款，该计划也成为银行的大生意。

NAB 高管 Matt Dawson 表示，该政策确实帮助了置业难题，但要解决住房危机，增加住房供应才是关键。

“我们必须继续增加新房供应。提升供给，加上类似 Home Guarantee Scheme 的政策，才是应对住房挑战的根本。”