降息50个基点！澳洲四大银行最新放风，借款人或迎“大松绑”！悉尼、墨尔本买家已伺机而动……

后花园2025年4月8日报道：今天，澳大利亚的按揭贷款人迎来了一个振奋消息。

经济学家指出，今年房贷族可能会迎来至少四次降息。专家预测，澳大利亚央行（RBA）在5月的会议上，可能会有一次大幅降息。

专家解释称，美国总统特朗普的关税政策引发了全球市场的“血洗”，这可能迫使澳大利亚央行采取比预期更快、更激进的宽松政策。金融市场目前预计，5月降息的概率超过100%，并预测今年至少会降息四次。

如果降息四次，一笔60万澳元的按揭贷款，现行利率为6.05%，剩余贷款期限为25年的月供将减少359澳元，年省4308澳元。

经济学家、雅虎财经撰稿人Stephen Koukoulas呼吁央行紧急降息，以帮助应对特朗普关税政策带来的负面影响。

他说，这一举措将是“明智之举”，类似的措施在全球金融危机和疫情期间曾被采用过。

目前，四大银行都预计RBA将在5月降息，其中澳新银行（ANZ）是最后一个调整预测的银行。此前它预计今年只会再降息一次，但现在预计5月、7月和8月将降息三次。

ANZ银行澳大利亚经济主管AdamBoyton表示：“根据我们目前掌握的信息、市场反应以及RBA过去应对全球冲击的方式，更为激进的宽松政策比按兵不动更有可能性。”

“事实上，如果市场情绪恶化，全球经济增长前景大幅下滑，央行不会排除在5月降息50个基点的可能性。”

利率何时下调？

金融机构Betashares的首席经济学家David Bassanese预计，RBA将在5月降息，因为特朗普的关税混乱降低了银行采取行动的门槛。然而，这一举动的前提是即将发布的通胀数据，它必须表明年化削减均衡通胀率低于3%。

他说：“我认为RBA现在完全可以并且应该降息0.35%，将官方现金利率降至3.75%。”

AMP的首席经济学家ShaneOliver表示，特朗普的关税政策更可能抑制增长，而非推动通胀，前提是澳洲不对美国进口商品实施报复性关税，这将支持RBA进一步降息。

他说：“我们曾预测8月、11月和2月会再降息三次，每次降幅为0.25%。然而，特朗普的关税政策冲击意味着降息次数可能是4次或5次。”

据悉，RBA本月将现金利率维持在4.10%，此前在2月曾将现金利率下调了0.25%。

如果再降息三次，每次幅度为0.25%，那么一笔60万澳元的按揭贷款的月供将减少271澳元，年省3252澳元。如果降息五次，澳洲房贷族的月供将减少446澳元，年省5352澳元。

四大银行的预测

目前，所有四大银行都预计5月将降息。以下是它们对未来降息周期的预测：

联邦银行：预计5月、8月和11月会再降息三次，年底时现金利率将降至3.35%。

西太平洋银行：预计5月、8月和11月会再降息三次，将现金利率降至3.35%。

NAB银行：预计5月、8月以及可能的11月会再降息四次，并预计2026年2月会再次降息一次，并将现金利率降至3.1%。

ANZ银行：预计5月、7月和8月会再降息三次，将现金利率降至3.35%。

财政部长预测有四次降息

澳洲财长Jim Chalmers表示，市场现在预计今年会降息大约四次，最早在5月开始，但他强调自己不能“预测或预判”RBA的决策。

他说：“5月RBA的下一次降息可能会达到50个基点。”

据悉，财政部发布了特朗普关税政策的影响模型，发现澳大利亚将以一种“较为温和”的方式受到影响，短期内将面临更高的通胀和GDP增长。

澳大利亚的实际GDP预计将在2025年下降0.1%，而通胀预计将上升0.2%。

Chalmers表示，澳大利亚“具有独特的优势”来应对关税政策带来的后果，但他也指出，模型中有“相当大的不确定性”。

他说：“在更为稳定的时期，预测已足够困难，何况如今是在不确定的时期。”

除了可能迎来大幅降息之外，对于首次置业者来说，今年的大选也将潜移默化地影响房地产市场，并促使他们的借款能力得到提升。

买房更轻松了！澳洲联盟党官宣住房新政

对于没有父母经济支持的首次置业者来说，他们将有望通过联合政府的计划，每年节省最多2500澳元的按揭还款。

据悉，为了吸引首次置业者，联盟党宣布了一项竞选承诺，计划呼吁银行将购买了房贷保险（LMI）的贷款视为与父母担保相同的风险加权，从而将贷款价值比（LVR）降低至80%，使借款人能够享受更低的利率。

LMI通常用于无法支付20%首付的借款人，通常可以选择在购房合同开始时一次性支付，或分期支付。

澳大利亚保险协会（ICA）进行的建模发现，使用LMI、LVR在90%到95%之间的按揭贷款，利率比LVR为80%的贷款高出1.12个百分点，或者高出中位数1.15个百分点。

然而，根据联盟党提出的变化，借款人如果贷款额为50万澳元且需要LMI，每年可以节省1000到2500澳元。

这一变动将通过改革澳大利亚审慎监管局（APRA）的期望声明，使LMI担保的贷款能够与其他担保方式一样得到公平对待。

ICA建模指出：“这将确保首次置业者在获得不同但同样有效的担保/保险工具时，能够得到更平等的对待。”

联盟党住房负担能力发言人Andrew Bragg表示，目前的设置正在惩罚那些无法获得家庭帮助的有志购房者。

他说：“相比依赖LMI的澳大利亚人，工党让有父母支持的首次置业者获得了更优惠的条件。”

“这对那些无法依靠‘父母银行’的澳大利亚人来说是不公平的。”

Bragg表示，联盟党将使澳大利亚人更容易进入住房市场，并降低按揭成本。

他说：“在联盟党的领导下，首次置业者的按揭成本将变得更便宜，我们将确保LMI担保的按揭与父母担保一样得到公平对待，这将减少首次置业者的按揭还款成本。”

ICA的首席执行官AndrewHall支持联盟党放宽贷款政策的计划，并表示这将使“更多澳大利亚人能够轻松拥有住房”。

他说：“随着房价飙升，存下20%的首付已变得更加困难。LMI为那些没有‘父母银行’支持的有信用的购房者提供了公平的贷款途径，而不需要支付大额首付。”

“与其他担保方式不同，LMI对每个人都开放，而不仅仅是那些有富裕父母或符合政府计划（如住房担保计划，HGS）资格的人。”

“将LMI担保贷款与其他担保方式等同对待，有可能降低首次置业者的借款成本。”

据悉，反对党领袖Peter Dutton还承诺将下调测试利率缓冲区，该条款要求借款人证明自己在现行利率的基础上能够额外承担3%的利率，并保证能按时还款。

自新冠疫情以来，现金利率一直维持在历史低点0.1%，但联盟党认为，随着利率连续上升，测试利率不公平地限制了年轻澳大利亚人获得融资的能力。

联盟党住房发言人Michael Sukkar认为，测试利率的比例应该根据市场情况调整，监管政策应该修改，确保其“考虑到了住房拥有权和首套房的可获得性”。

在拟议的政策变化和降息预期增强的背景下，悉尼、墨尔本的房地产市场已经出现了升温迹象。

墨尔本清盘率创9个月新高，悉尼稳中有升

据CoreLogic最新数据显示，墨尔本上周末的初步拍卖清盘率攀升至73%，创下九个月以来的新高。这表明，墨尔本楼市的复苏信号正变得愈发明显，买家信心也在逐步恢复。

尽管上周特朗普宣布了新一轮的关税政策，并导致全球股市剧烈震荡，但房市似乎并未受到太大影响，表现可谓“逆势而上”。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示：“考虑到上周市场的动荡和不确定性，墨尔本清盘率的强劲反弹确实令人惊喜。我本以为会因为股市低迷和情绪不稳出现一定回调，但显然情况相反。”

上周墨尔本的初步拍卖清盘率为67.2%，最终修正为60.5%。

拍卖热度“重回2021年”

来自Cate Bakos Property的买方代理Cate Bakos表示，她上周末参与的所有拍卖会都非常激烈。

“这是我自2021年以来见过的最热的市场了。到目前为止，我今年参与的每一场拍卖会都有多个竞标者，没有一场是‘冷场’。”

她还补充说：“很多买家一旦错过了一套房子，就会变得焦虑，并开始在拍卖前提出激进报价。这种行为往往是‘错失恐惧症’（FOMO）正在回归的信号。”

Ray White Bayside Group的拍卖师Kevin Chokshi也指出，越来越多的买家选择在拍卖前就出手。

他说：“在我们上周末原计划拍卖的13套房子中，有6套提前成交。说明买家更有信心，也不想冒险在拍卖中被别人抢走心仪的房源。”

上周，位于2 Birdwood Street, Parkdale的一套五房五卫的豪宅售价超过500万澳元。

高端房产更受追捧

来自Morrell and Koren的买方代理Matthew Cleverdon表示，全球市场的不确定性反而可能推高高端蓝筹房产的需求。

他说：“当外部环境不确定时，人们更倾向于把钱放在稳定、安全的资产上，比如位置优越、价值坚挺的高端住宅。”

上周，位于9 Huntingfield Road, Toorak的一套豪宅拍卖成交价高达1110万澳元，远高于开价的1018万澳元。

悉尼市场温和反弹，买家仍受限于高利率

悉尼的拍卖市场也有所回暖，但不如墨尔本强劲。上周，悉尼的初步清盘率为69.1%，高于此前一周的65.5%（最终修正为59.2%）。

悉尼独立拍卖师Clarence White指出：“尽管利率下调带来些许情绪回升，但大多数买家依然受到借贷能力、房贷成本和生活压力的影响，出价仍显谨慎。”

过去两周，悉尼房源供应有所增加，也使得买家之间的竞争压力有所减轻。

BresicWhitney的CEO ThomasMcGlynn表示，尽管房源挂牌数量上升，但优质房源依然炙手可热。

“买家依然愿意为好房子出高价、积极竞拍。不过降息带来的‘甜头’也就是短期刺激，仅持续了几周。除非央行继续降息，否则市场热度可能难以维持。”

上涨，悉尼内西区95 Station Street, Tempe的一套三房一卫住宅拍卖成交价为172万澳元，比指导价高出2万澳元。

此外，42 Glenview Street, Paddington的一套三房联排别墅的成交价为280万澳元，比指导价高出10万澳元。

全国拍卖市场表现一览

上周末，澳洲五大首府城市的合计初步清盘率达70.7%，为六周以来最高水平。各城市表现如下：

墨尔本：73%（共1192套房屋参拍，数量居首）

悉尼：69.1%（943套）

布里斯班：58.3%（170套）

阿德莱德：87.8%（123套）

堪培拉：63.3%

相比前一周的2873套，全国拍卖房源总数略降至2532套。

后花园有话说：从近期数据可知，墨尔本楼市正在升温，拍卖市场火热，优质房源供不应求，买家也因“怕错过”而提前出手；与此同时，悉尼市场稳中有升，但受高利率影响仍较谨慎。若全球经济继续放缓、澳洲央行如预期地那样进一步降息，房市热度或将延续下去。

（责编：Gloria）