"买房致富"神话告破！新西兰住房危机大体终结，但资本利得税呼声再起，纯属瞎折腾？

后花园8月11日综合报道

过去十年，新西兰，尤其是奥克兰的住房市场，经历了一场过山车。

2014年前后，媒体充斥着首次购房者“上车”无门的悲惨故事。投资者和移民涌入，“金三角”地区的奥克兰、汉密尔顿和陶朗加房价直线飙升。人们坚信，只要买房坐等增值即可财富自由。然而新冠疫情之后，随着住房供应改善，以及政府推出贷款价值比（LVR）限制、债务收入比（DTI）和明线测试，曾经“房价只涨不跌”的信念开始动摇。

十年房产过山车，住房危机已解？

回顾2014年左右的奥克兰，拍卖场人头攒动，房子似乎一上市就被投资者抢走。那时市场供不应求，移民激增，媒体还炒作外国买家推高价格的传闻。

为了降温，央行在2013年推出了LVR限制，要求银行对低首付贷款的比例进行控制；随后国家党政府又推出明线测试，对持有不满两年出售住宅物业的利润征税。

2016年《统一规划》（Unitary Plan）允许奥克兰郊区高密度开发，供应缓慢增加。新冠疫情爆发后，超低利率推动房价猛涨，随后央行加息使房价快速回落。

房产经济学家 Tony Alexander 指出，支撑住房市场的一些基本面正在变化，奥克兰住房从供应不足转为供应过剩，投资者占比下降，首次购房者成为市场主力。他的调查显示，2024年多数中介反映投资者在卖房，年轻买家却活跃度上升。

虽然这对近年买房的投资者不利，但从社会角度看，Alexander 表示欣慰：“这意味着年轻人的住房可负担性改善。坦白说，这正是我们过去三十年来许多人一直期望的：一个更适合首次购房者买下第一套房、组建家庭的环境。

LVR和明线测试的影响

Infometrics研究指出，过去十多年政策重点针对投资者：先是在2013年至2016年期间不断收紧LVR限制，要求投资者首付比例最高达40%，使投资者的贷款份额从35%降至24%；2015年引入明线测试，两年内出售需缴税，2018年延长至五年，2021年再延长至十年。这些政策使投资者融资难度增加，加上2021年起逐步取消房贷利息抵税，一系列变动共同拉低了投资者的购房动力。

Infometrics指出，2021年后投资者在新贷款中所占比例从26%下降至17%，在政策短暂放宽后又恢复至20%。近期虽然政府缩短了明线测试年限并恢复利息抵扣，但高利率和低租金收益使投资者依旧谨慎。根据Infometrics测算，全国多数地区出租房每年需额外补贴约2.9万纽币才能平衡贷款和租金。在这种环境下，很多“小型投资者”正在退出市场，转向更能产生现金流的投资渠道。

房价与可负担性

随着供应增加和需求放缓，可负担性有所改善。根据统计，当前房贷还款占收入比例大约在48%左右，与2014年底相近，远低于疫情高峰时的60%以上。

经济学家 Kelvin Davidson 指出，如果除去疫情期间的极端波动，住房可负担性总体与十年前差不多，因此不必夸大“负担危机”。

不过，贷款利率上升和保险费、地税走高仍让购房者承受压力，房价收入比预计会稳定在6~7倍，高于上世纪90年代的3倍水平。住房市场正从投资驱动转为居住需求驱动，房源上市量达到十年新高，移民增速也显著放缓。

首席预测师 Gareth Kiernan 指出，LVR和明线测试等政策缓解了部分投机，但无法从根本上解决供应和基础设施不足的问题，他呼吁政府通过提供基础设施以真正改善住房供应。

可负担性回归的乐观派

长期关注住宅可负担性的研究者 Hugh Pavletich 认为，新西兰正在走在正确的路上。他支持政府释放更多土地、简化审批流程，并看好人工智能和模块化建房技术降低建造成本。他还预测未来十年内，新西兰房价与收入比有望回落至3倍的“黄金比例”。

Pavletich 称赞新西兰在解决结构性问题方面“远远领先”于澳大利亚，指出奥克兰目前房价收入比为不到8倍，而悉尼高达13.8倍，墨尔本和阿德莱德约为10倍。

虽然他的乐观预期仍存争议，但多个专家一致认为，房价涨幅收窄、投资者退场和住房供应增加使得首次购房者的机会大幅改善，这为引入更公平的税制创造了社会基础。

资本利得税呼声再起

尽管住房可负担性提升，投资者已经开始撤退，但仍有经济学家不时发出征收资本利得税的提议。

在上周举行的2025年“建设国家（Building Nations）”基础设施峰会上，来自澳洲的ANZ首席经济学家兼研究主管 Richard Yetsenga 指出，新西兰在应对房价可负担性危机时需要更加全面的策略。

他强调，仅凭大规模建房并不能解决问题，因为房屋分布极不均衡，“一群人拥有多套房产，而另一些人却连住房阶梯都上不了。”

因此，他呼吁新西兰认真考虑引入资本利得税，并提醒政策制定者同时关注住房供应与需求的两端。

Yetsenga认为，税收是调整经济活动及价格信号的有效工具，合理的资本利得税不仅能抑制投机行为，还能改善跨代公平，避免房价问题吞噬社会。他甚至警告，如果放任不管，“我们最大的代际问题会吞噬我们”。

Yetsenga的观点代表了新一波呼吁资本利得税的声音。他质疑“房屋物理短缺”这一说法，认为关键在于分配不均和税收结构。他指出，现行税制鼓励人们将资金集中到房地产，助长了投资性持有，而高房价又让年轻人难以置业，形成恶性循环。

从需求端看，没有资本利得税使得持有房产的资本增值收益在税务上比劳动收入更优，从供给端看，开发商通常依赖政府提供基础设施和简化审批，但仅仅增加供应并不足以解决长期结构性问题。正因此，他提出政府应同时调整税制，并加强支持租房、股票和企业投资，让资本流向更有生产力的行业。

去年9月，ANZ新西兰首席执行官 Antonia Watson 就已经指出：“引入资本利得税的时机已经到来”。

作为新西兰最大住房贷款机构的负责人，她认为应该让投资者在出售增值房产时缴税，因为“人们投资房产的主要理由就是获得资本增值，而非租金回报”。Watson强调这应是一种对实现的资本增值征税，而非对未实现收益征税，也就是只有在房屋卖出并获得利润时才需要缴税，这样既能保证公平性，又能减少因资产估值波动而引起的税负不确定性。

她也承认，要让政党在竞选中再次提及这一议题需要极大勇气，但除非实施更公平的税制，否则贫富差距和住房不平等将继续加剧。

工党卷土重来？Hipkins发出警钟

本月，工党党魁 Chris Hipkins 在皇后镇商业协会发表演讲。他将矛头对准了新西兰长期以来对房地产的迷恋。Hipkins 直言，新西兰经济没有按政府所宣称的那样复苏，某些人感受到增长，但整体经济已陷入“停滞甚至倒退”。

在谈及为什么新西兰未能实现澳大利亚式的经济跃升时，Hipkins指出关键不只是采矿，而是持续的储蓄和基础设施投资，包括教育、医疗和能源。随后他说：“我们对房地产市场过于依赖。我们不能仅靠彼此买卖房屋来让国家富起来，我们需要投资在生产性经济中”。

他认为过度依赖房地产作为主要投资渠道，使得新西兰错过了发展创新企业的机会，并造成资本市场“浅薄”。

Hipkins的言论被媒体解读为是对资本利得税的暗示。工党在过去几届选举中曾尝试推动资本利得税，但最终都没有通过。Jacinda Ardern 曾宣布任期内放弃该税，但她辞职后，有人期待新的党魁重启这一议题。

明线测试替代资本利得税？

新西兰的明线测试一直被视为变相的资本利得税，根据目前规定，买入房产两年后卖出需要缴税。

然而，相比广义的资本利得税，明线测试更易规避，只要持有超过明线期限，任何增值收益即可免税。因此，明线测试虽抑制短期炒房，但并未真正改变人们“买房致富”的预期。

此外，在许多征收资本利得税的国家，都对股票等资产实施了更低的税率，或是有条件免税，因此有助于将社会的投资方向，从房地产转向其他领域。

过去十年，新西兰的房市从炙热到冷却，经历了大起大落。供应增加、投资者退场、首次购房者重回主角，这让房子对年轻人来说终于不再遥不可及。

可是，房价缓下来，老问题并没有解决。明线测试在限制短炒方面确实有用，但只要熬过时间门槛，卖房的利润就不用交税。结果，长期持有房产的人照样能拿到免税的增值收益，房地产在税收上依然比其他投资更“香”。于是资金还是扎堆流进房市，企业、股市和创新产业反而缺少资金滋养。

正因如此，资本利得税的呼声又回来了。支持者认为，这是让税制更公平、减少投机、让钱更多流向生产性投资的一步棋。而反对的人则担心执行复杂、阻力大，而且现在房市都降温了，没必要再折腾。

房价的回落给了新西兰一个重新规划的窗口，关于这一问题的争论，可能会持续到明年大选，到时，答案可能就会揭晓。

责编：charles