市场畸形！工薪族被淘汰，澳洲房市成投资者天堂！

后花园10月28日报道

一位拥有 600 万澳元房产组合的澳大利亚投资者警告称，普通工薪阶层的住房梦可能在 10 年内彻底消失。

澳大利亚房地产投资热度持续飙升，如今每七名澳洲人中就有一人拥有出租房产。

买方代理商 Steve Palise 认为，澳大利亚主要城市正逐渐变得像纽约或伦敦一样——由投资者主导、普通收入者难以企及。

这位 Palise Property 创始人对 Yahoo Finance 表示，随着投资贷款的持续增长，“预警信号已经非常明显”。

Palise 援引澳大利亚审慎监管局（APRA）的最新数据指出，截至 7 月的一年内，投资者贷款增长 6.1%，而自住贷款仅增长 5.6%。

这是自 2019 年该机构开始追踪此类数据以来，投资贷款增速首次超过自住房贷款。

投资性住房贷款年增长率已从 2024 年 3 月的 3.2% 飙升至 7 月的 6.1%，在过去 18 个月几乎翻倍。相比之下，自住房贷款增长在过去两年趋于放缓。

“数据表明，拥有住房正成为过去式，这是一种正在消亡的现象，” Palise 说。“趋势相当可怕——投资曲线陡然上升，而自住房曲线在下滑。除非政策有重大转变，否则十年后住房自有率将不复存在。”

投资者市场正在吞噬自住者

Palise 表示，房价上涨让已有房产的人能利用资产净值（equity）进一步购买，而普通购房者机会越来越少，形成雪球效应。

房价快速增长——尤其在 阿德莱德（Adelaide）、布里斯班（Brisbane） 和 珀斯（Perth）——意味着绝大多数投资性房产转售都获利。

过去一年中，超过 90% 的投资房产售价高于买入价。

投资活动全面上升

根据 PropTrack Terri Scheer Investor Report 报告，过去一年投资者活动在全国范围内上升，投资贷款占比达到自 2017 年以来最高水平。

在过去 40 年间，澳洲人投资住房的普遍性显著提高。2022-23 财年，14.1% 的纳税人 在报税中申报租金收入，而 1978-79 财年这一比例仅为 4.1%。

REA Group 高级经济学家 Angus Moore 表示，过去两年新投资贷款数量大幅增长，如今已占据相当大的市场份额。

他指出，紧张的租赁市场与下降的房贷利率是投资热度上升的关键。

“空置率极低，房源出租极快，租金上涨惊人——尤其是在布里斯班和阿德莱德。” Moore 对 Yahoo Finance 表示。“这样的市场环境对投资者极具吸引力，这也是过去两年投资活动强劲增长的原因之一。”

投资人数或将触顶

Moore 预计，今年至 2026 年投资者活跃度仍将保持强劲，受益于进一步的降息预期和紧张的租赁市场。

但从长期来看，他对投资人数继续增长持保留态度。

“我认为投资者将继续占据市场的重要部分，但未必会继续上升。”

他补充道，在 昆士兰（Queensland）、西澳（Western Australia） 和 南澳（South Australia），投资者已占到历史最高水平。

“虽然租赁市场略有改善，但仍极度紧张，投资占比可能会长期维持高位。”

Moore 还指出，虽然自住房购房者活动也有所回升，但增长幅度不及投资者，因此投资者在买家中的占比比疫情期间显著提高。

他表示，住房自有率已下降数十年，尤其是在年轻人群体中，不过根据 2021 年人口普查数据，相较 2016 年已趋于稳定。

他认为，澳大利亚政府扩大的 5% 首付计划 将帮助更多首次购房者进入市场。

“尽快上车”

Palise 建议首次购房者尽早入市。

“即使不是梦想中的房子，也要先买一套。只要进入市场，你就能跟着市场一起成长。”

他在 2012 年大学毕业后首次购房，当时作为工程师年薪约 7 万澳元。

他以 10% 首付 买下位于 Blacktown 的一套 23 万澳元 的房子，一年后涨至 30 万澳元。这促使他专注房地产投资，最终拥有 9 套住宅。

后来他卖掉其中 7 套，投资 布里斯班 Regents Park 的一个购物中心，价格约 300 万澳元。

“老实说，那些住宅并没有让我快乐。拥有太多资产反而让我压力倍增。”

目前，该购物中心每年为他带来 25 万澳元被动收入，使他“理论上可以退休”。

“我刻意选择专注现金流，而非资本增值。”

Palise 曾拥有自住房，但在离婚后卖掉，如今选择“租住投资（rentvesting）”的生活方式——住在海边一套 价值 600 万澳元的房子，每周支付 1750 澳元房租。