澳洲突发！房价要再涨，大批买家已涌入悉尼！专家放话：今年不入市，风险很大……
后花园2025年10月16日报道：当前，多重市场因素齐发，澳洲房价或将迎来又一波上涨潮。
大批投资者杀入悉尼！房价恐飙高
自今年降息以来，大量投资者蜂拥进入新南威尔士州（NSW）房产市场。当前建筑活动极度低迷，住房供应紧张，这种激烈竞争正进一步推高房价。
根据PropTrack与TerriScheer联合发布的最新数据显示，截至6月的一年内，投资者贷款总额同比增长12%，占同期全部住房贷款的43%。
投资者在新发放贷款中的占比，创下自2017年以来最高纪录——那一年，悉尼正经历一轮由投资者主导的楼市狂潮，房价曾以历史罕见的速度飙升。
投资买盘再度推高房价
在住房严重短缺的情况下，投资者的积极入市似乎再次推动了房价上涨。数据显示，截至10月的一年内，悉尼住宅中位价上涨了7.1万澳元。
这样的涨幅意味着——房产仍是澳大利亚人最稳定、最可靠的财富增值渠道之一。
Terri Scheer执行经理Carolyn Parrella指出，过去一年中，超过90%的投资性房产转售价格高于卖家原始购入价。
租金暴涨与加息预期，双重刺激投资热
REA Group经济学家Angus Moore表示，租赁市场的紧张状况与房价上涨预期，是推动投资者入市的关键因素。
他解释道：“租赁市场依旧极度紧缺，租金这几年涨得非常快，这自然会吸引更多投资者入场。”
他补充说：“在市场普遍预期澳洲央行（RBA）还将进一步降息的情况下，加上租赁市场的困难状况持续，今年剩余时间投资者的活跃度仍将保持强劲。”
Moore还指出，如今投资者在房产市场的大规模参与，是一种相对“现代的现象”。
投资者画像：更年长、更富有、手上多是“一套房”
“如果我们把时间倒回50年，到上世纪70年代末，当时每25个报税人中只有1人申报租金收入，”Moore说。“而到了2022/23财年，这个比例已经增加到三倍以上。”
目前，大约三分之二的投资者仅持有一套出租房，约五分之一拥有两套，而仅有4%的投资者持有四套以上房产。拥有六套或更多房产的，仅占全部投资者的1%。
近四分之三的投资者年龄在35岁至64岁之间，大多数人的收入高于澳大利亚平均水平。
房产投资者正在“变老”
“二十年前，40岁以下人群是房产投资的主力，如今却成了最小的群体，”Moore指出。“相反，60岁以上投资者的比例，自2000年代初以来几乎翻了一倍。”
“随着澳大利亚人口持续老龄化，平均房产投资者的年龄也可能会继续上升。”
在投资者回归的同时，还未入市的买家也面临着巨大的压力。很多人其实想再观望一阵，毕竟央行刚刚开启降息周期。
然而，最近专家发出犀利言论——对于盼望房价回落的首次购房者来说，这个等待可能会很漫长。如果你正考虑进入澳大利亚持续飙升的房产市场——而你又有这个能力——或许现在行动，比“等一等”更明智。
想等房价崩？澳专家犀利发言：下跌不可能
最新一批住房市场数据也显示，房价仍在持续上涨，尤其是中低价位房源的涨势更明显。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee在接受采访时表示：“那些希望房价下跌的人可能要失望了，情况正好相反，尤其是在较便宜的房源上。我们预计市场会继续走强，甚至比去年年底更快。而低价位市场的表现，很可能会超过整体市场。”
三次降息与政府政策推波助澜
Conisbee指出，今年的三次降息，加上本月政府大幅扩大5%首付购房计划，都进一步刺激了住房需求——无论是投资者还是首次入市的购房者。
她说：“我们现在看到的，是在各大首府城市和地区，符合政府计划上限的房源，需求都非常旺盛。同时，投资者的活跃度也在明显回升。”
建筑成本持续攀升
在疫情期间建筑材料价格暴涨之后，房屋建设成本依旧在高位攀升。
根据Cotality最新公布的数据，9月季度建筑成本上涨了0.6%，略高于前两个季度的0.5%和0.4%。同比来看，建筑成本上涨2.5%，虽然比去年同期的3.2%略有放缓。
涨幅最大的地区出现在西海岸——矿业的高薪吸引工人离开建筑业，从而推高了人工成本。
Cotality的研究主管Eliza Owen表示：“西澳打破了整体放缓的趋势，本季度上涨了1.3%，几乎是上季度的两倍。这也让该州年度建筑成本涨幅升至3.6%，高于去年同期的2.8%。”
Conisbee补充说，建筑成本上涨是房价居高不下的重要原因之一。“尤其是在城市边缘地区，要建出价格实惠的房子真的很难，这正是推动二手房价格不断上升的关键因素之一。”
新房建设远低于目标
澳大利亚统计局周三发布的最新数据显示，全国新房完工量远低于联邦政府“国家住房协定”提出的五年内建成120万套住房的目标。
按照计划，每年应新建24万套住房，但在协定的第一年，澳大利亚就少建了60,971套。
Conisbee表示：“如果我们达不到这个目标，就很难真正改善住房可负担性。”
市场预期创15年新高
俗话说“预期即现实”，而另一个信号也在印证这一点——越来越多人认为房价还会继续涨。
根据Westpac–Melbourne Institute公布的数据，房价预期指数在10月再次上升2.1%，达到15年来的新高。
Westpac经济预测主管Matthew Hassan指出：“公众对房价上涨的乐观预期还在不断增强。超过四分之三的消费者认为，未来12个月房价将继续上涨。”
其中，昆士兰州的涨价预期最强，维多利亚州和西澳则相对落后。
失业率飙至4年新高，11月降息概率大涨
对房价还有推波助澜作用的，还有央行的货币政策。就在今天，澳大利亚统计局公布了最新的就业数据，结果显示，失业率再创4年新高，这也让央行面临更大的降息压力。
澳大利亚最新公布的数据显示，失业率跃升至4.5%，创下四年来新高。这一迹象反映出劳动力市场正在走弱，也让澳洲央行（RBA）在11月会议上再次降息的可能性进一步上升。
就业人数下滑，远逊于预期
9月份，澳洲就业市场减少了33,900个岗位，远低于经济学家此前预计的失业率4.3%。澳大利亚统计局（ABS）周四公布的数据显示，当月就业人口仅增加14,900人，低于市场预期的2万人。
与此同时，劳动参与率（即工作年龄人口中参与劳动市场的比例）上升至67%，依旧接近历史高位。
失业率稳步上升，职位空缺大幅减少
自2022年10月触及3.4%的低点以来，澳洲失业率已逐步攀升。根据Jobs and SkillsAustralia的数据，9月份在线招聘广告数量较2022年7月的峰值下降了32%。
这份最新数据可能会改变澳洲央行内部的判断——此前官员们仍认为劳动力市场“紧俏且受限”。
RBA仍认为“就业接近充分”，但局势在转变
RBA行长Michele Bullock在9月曾表示，澳大利亚的就业水平“接近充分就业”，即与低通胀相匹配的最高就业水平，但“可能仍偏紧”。
她指出：“劳动力市场已经出现放缓，我们预计还会继续略微降温，但这并不意味着现在就不紧张了。”
市场押注加码：11月降息机会飙升至六成
最新就业数据公布后，资金市场迅速调整预期，投资者纷纷押注RBA将于下个月降息。目前市场隐含的降息概率已从此前的39%跃升至60%。
受失业率攀升影响，澳元应声下跌0.5%，至1澳元兑0.6485美元。债券价格上涨，使与政策敏感的三年期国债收益率下滑12个基点至3.36%；十年期国债收益率也下跌6个基点，收益率曲线趋于平缓。
后花园有话说：从当前形势来看，澳洲房地产市场正处于一个微妙的拐点：一边是失业率上升与经济放缓带来的降息预期，另一边则是投资者大举回归、建筑成本高企、供应短缺持续。多重因素叠加，使得房价短期内“下得去”的可能性极低。
从宏观角度看，降息往往会在3至6个月后通过信贷渠道传导到市场，进一步刺激买盘。而在微观层面，投资者的积极入场与首次置业者的“恐慌性观望”，反而可能共同加剧市场分化——中低价位房源或继续领涨。
可以说，澳洲楼市的下一轮走势，已不仅仅取决于利率政策，更关乎信心与预期的博弈。对于有置业计划的人来说，今年或许真的是一个“窗口期”：错过，意味着面对更高的价格与更少的机会。
