悉尼vs墨尔本，房价差距创纪录！揭秘背后原因

后花园2024年9月19日援引realestate网站报道：

长期以来，悉尼房价一直高于墨尔本，但近期这一差距达到了历史极端。本文将剖析这一现象背后的原因，并展望未来房价走势。

一、悉尼房价创历史新高

最新数据显示，2024年8月，悉尼典型独立屋的价格比墨尔本高出70%，换句话说，墨尔本的独立屋中位数房价比悉尼便宜约41%。这一差距意味着两地独立屋中位价相差超过60万澳元。

这是过去20年来，墨尔本独立屋价格相对悉尼最便宜的一次，与过去10年的29%相比差异显著。

二、房价差异背后的驱动因素

1. 住房供应：维州的住房竣工率高于新州。过去十年，维州平均每年每1,000人建成9.5套住宅，而新州仅建成7套。

2. 土地稀缺：悉尼的地理环境受到自然特征的限制，如港口和国家公园，这限制了可用于住房开发的土地。土地供应有限，导致土地价值上升，从而影响了悉尼与墨尔本房价的差异。

3. 全球城市地位：悉尼作为具有强劲经济基础、标志性地标和国际吸引力的全球性城市，长期以来一直受到青睐。有限的住房供应和强劲的需求，尤其是在海滩和港口附近的理想地区，导致房价长期上涨。

4. 建筑成本：新州的建筑成本较高，国际经济研究中心（CIE）的一份报告显示，悉尼新建住宅的成本远高于其他首府城市。报告中提到，悉尼的行政审批、税费占新房平均成本的50%，而墨尔本仅为37%。

5. 地理特征：悉尼的房地产市场也受到临近水域的影响。悉尼滨水住宅的价格通常较高，这可能是悉尼房价历来高于墨尔本的一个原因。

三、墨尔本房价低迷原因剖析

1. 疫情影响：疫情期间，墨尔本房价涨幅较小，与其他城市相比，墨尔本记录了大量人口净流失。2022年价格下跌后，墨尔本的复苏也较为缓慢，房价仍比2022年的峰值低4.7%。

2. 经济状况：维州的经济状况相对疲软，失业率略高于新州。但还有其他因素在起作用，相对于人口比例，维州的住房竣工率仍然较高，这与过去10年的趋势一致。

3. 土地税增加：维州对投资性房产的土地税增加，使得投资房产吸引力下降。因此，更多投资者在墨尔本出售房产，而该州并未看到其他州出现的投资者新贷款增长。

4. 市场供应：墨尔本的买家在过去一年里一直享有比悉尼更多的选择。2024年7月，墨尔本的总房源数量达到2018年11月以来的最高点，比过去5年的平均水平高出24%。

四、未来展望：房价差距或将缩小

展望未来，墨尔本房市相对于悉尼可能会继续表现不佳，并经历持续的小幅下跌，这是由于市场上房源数量过剩和和更高的税收环境影响。

但从房价表现和相对负担能力的历史波动来看，墨尔本的房价可能会被低估。

政策变化如果继续阻碍投资者，维州相对于其他州吸引力下降，可能会导致新建筑数量减少。同时，建筑成本上升，维州与其他州一样，实际完成的房屋数量低于预期。这些因素最终可能促使房价差距从当前的历史极端水平缩小。

不过，考虑到悉尼的地理特征相对于墨尔本的城市扩张，悉尼可能会继续保持房产溢价。

（责编：Debbie）