揭秘！2021年澳洲房产交易火爆，54.9万套住宅易主，价值增长如何？

后花园2024年8月28日援引corelogic网站报道：根据最新数据，澳大利亚住宅最近一次出售时间，详情一览：

• 2021年是澳大利亚房产交易的高峰年，估计有54.9万套住宅在该年出售。

• 尽管住宅房地产被视为长期投资，但CoreLogic估计，五分之一的住宅是在过去五年内购买的。

• 2024年至今，珀斯有最高比例的房产出售（3.2%），而布里斯班在过去五年中房产交易比例最高（24.6%）。相比之下，霍巴特的购房日期较久远，最常见的购房年份是2017年。

• 从全国范围来看，自2021年底以来，住宅价值增长了7.6%，但对于在2022年市场短暂下跌后购房的人来说，资本增值回报几乎翻了一番。

• 自2021年底以来，30年期房贷的利率飙升了335个基点，使得贷款家庭的平均月还款额几乎增加了50%。

CoreLogic的新数据显示，2021年是住宅最近一次购买的最常见年份，大约五分之一的澳大利亚住宅是在过去五年内购买的。

图表1展示了澳大利亚住宅最近一次购买的时间。与年度成交率不同的是，该数据显示的是截至 2024 年 7 月的房屋最近销售日期（以售出年份为准）。

图1：澳大利亚住宅购买时间？

图2：自购买年份以来，全国住宅价值增长了多少？

2021年是人们买卖房产的热门年份，当年房价增长率为24.5%，抵押贷款利率创系列新低（平均新业主贷款利率降至2.4%），消费者情绪达到十年高点，HomeBuilder激励政策在当年前四个月部分延续，鼓励购买新房。

图3：首府城市住宅最近一次购买时间？

图3显示，根据不同首府城市的资本增长条件，各城市住宅最近一次出售的时间有所不同。珀斯在2024年至今的房产出售比例最高，达到3.2%。布里斯班在过去五年中的房产交易比例最高，达到24.6%。

而霍巴特的购房日期较久远，最常见的最后出售年份是2017年（当年4.0%的住宅被购买）。自2017年底至今年7月，霍巴特的房价指数上涨了45.7%。然而，该指数目前回到了2021年7月的水平，这意味着自那时以来购买的11.5%的房产可能面临价值缩水的风险。

从全国范围来看，自2021年底以来，住宅价值增长了7.6%，这并不如那些在市场短暂下跌后购房的人的回报强劲。此外，2021年底的业主贷款平均利率上升了335个基点，意味着每月房贷还款额的平均涨幅接近50%。

可以说，许多在2021年购房的澳大利亚人在高风险时期被激励进入市场。澳大利亚统计局报告的平均贷款规模迅速上升（一年内增长近18%），在市场峰值附近购房意味着在更高的债务成本面前，可能会面临较低的资本回报或价值损失的风险。自2021年12月以来，悉尼的住宅价值仅增长了1.8%，而墨尔本则下降了4.1%。

然而，最近购房的业主很可能在适应抵押贷款利率和经济条件的变化。在3月的金融稳定评估报告中，澳大利亚储备银行（RBA）报告约有1%的房贷处于负资产状态，而澳大利亚审慎监管局（APRA）报告仅有1.6%的住房贷款逾期。2021年新发放的房贷的贷款价值比（loan to value）普遍呈下降趋势，当年超过90%的借款人至少有10%的首付，这为房价下跌提供了缓冲。

根据过去三个月至7月的年度化销售数据，预计2024年的房产出售比例可能达到4.9%。

2024年的购房者可能在短期内看不到强劲的资本增值回报，但随着时间的推移，房贷可负担性可能会变得更加可控，市场普遍预计2025年现金利率将随着收入的增长而下降。然而，2025年的周转率是否会回升尚不确定。尽管货币政策的放松可能有助于提振信心和提升借贷能力，但购房的承受能力限制可能仍是一个障碍，特别是对于那些在高生活成本压力下难以储蓄的人来说。

（责编：Debbie）