年轻人彻底买不起？澳洲或将走向“终身租房”时代！

后花园11月26日报道

澳大利亚的住房结构正在发生转变。尽管大多数家庭仍然拥有住房，不论是否有房贷，但租房人口正持续上升。过去澳大利亚是由“无房贷自有住房、房贷自有住房、租房”三种状态构成的住房体系，如今则逐渐演变为由“房贷与租房”主导的双轨体系。随着购房可负担性下滑到历史低位，人们开始担心澳大利亚是否会在不久的将来成为一个以租房为主的国家。然而按照当前趋势，这种局面在短期内不太可能发生，即便澳大利亚正随着人口老龄化逐渐成为一个“房贷或租房”的社会，要让租房者成为人口多数恐怕也要等到下个世纪。

在年轻人群体中，购房可能性正一代不如一代。根据数据，2021 年只有 55% 的 Millennials（25–39 岁）拥有住房，而同年龄段的 Gen X 在 2006 年为 62%，Baby Boomers 在 1991 年更是达到近 66%。研究者根据 ABS 2006–2021 年的人口普查数据，模拟了不同年龄群体随年龄增长的购房趋势，并将这些趋势套入未来人口结构，显示年轻时租房比例更高的一代人在整个生命周期中都更有可能延后购房或永远无法赶上上一代的持有率。与此同时，澳大利亚人口快速老龄化，到 2050 年将有超过三分之一的人口年满 55 岁，而高龄群体更可能拥有住房，这使得全国整体持有率仍维持高位，掩盖了年轻人购房率骤降的现实。因此，虽然年轻一代租房更久，整个国家仍将在相当长的时间内保持多数人拥有住房的格局。

按照模型预测，澳大利亚的租房人口比例在 2030 至 2050 年间会稳步上升，到本世纪中叶约为 36%，到 2100 年左右约为 40%，但都不会超过人口的一半。租房已经不再是二十多岁短暂过渡的阶段，而是覆盖更多人生时期。自 2006 年以来，所有年龄段的租房比例都上升，尤其是三、四十岁人群，而老年租客也占据越来越大的比重。尤其值得关注的是 30–39 岁群体，自 2006 年以来其租房比例上升超过 8 个百分点。这些趋势受到延迟成家、首付门槛提高等结构性因素的推动。即便研究者尝试加入更极端假设，例如更高移民、更快的租房增长、或更弱的购房跃迁，租房比例虽然持续上升，但仍未达到多数水平。

根据 2021 年人口普查数据显示，有房贷者数量已经超过完全拥有住房者。趋势分析显示，从 2024 年左右开始，“有房贷或租房”的群体已经成为澳大利亚住房结构中的主导力量，并将在未来几十年维持这一地位。人们购房的时间变得更晚，贷款规模更大，还贷时间更长，使得从“有房贷”到“完全拥有”这一过程显著放缓。此外，越来越多人终身租房，使得“有房贷或租房”的比例进一步上升。Baby Boomers 在 25–39 岁时完全拥有住房的可能性，大约是 Millennials 的三倍。

如果要让澳大利亚成为一个“租房占多数”的国家，就必须出现重大的结构性断裂，例如年轻一代永久推迟买房，或彻底无法进入住房市场。然而现有趋势并未显示这种剧变即将发生。随着长期租客人口的扩大，政策必须承认租房已经覆盖比过去更多的人生阶段；不能再假设租客只是从一个短租跳到下一个短租，因此需要在租赁市场中提高安全性、住房质量与公平性。同时，由于住房财富的积累在社会中扮演重要角色，不具备购房可能性的群体可能面临更深层的社会不平等问题。

整体来看，澳大利亚的住房结构已经从以“无房贷自有住房”为核心，演变为“房贷或租房”主导。代际之间以及同代内部的不平等正在加剧。年轻一代面对收入增速赶不上首付上涨的困境，购房年龄更晚、债务持续时间更长；而在同一代之中，能否买房越来越取决于收入水平与父母的资助，使得没有家庭支持的群体愈发被排除在市场之外。如果政策能够加快住房建设、增加供应、保持市场稳定与包容，未来澳大利亚人仍会从租房过渡到买房，只是时间比以往更长、更慢。挑战在于让长期租客的生活更有保障，同时也让想买房的人能够看到更清晰的路径。