@全体华人！悉尼正式进入“危急状态”，房价、交通、生活或将变天！

后花园2025年9月8日报道：今天公布的一项研究显示——当前，悉尼已经正式进入超负荷运行状态！

房屋供应不足、交通拥堵、公共设施紧张……作为澳大利亚最受欢迎的城市之一，悉尼正在承受超出其承载能力的人口压力！

研究发现：悉尼超出理想人口规模5%

来自莫纳什大学交通研究所的最新分析，给出了一个城市保持最佳可持续性与宜居度所需的“理想人口规模”。

研究团队综合考虑了住房、就业、交通和公共服务四大因素，计算出一个城市在不浪费资源、又不至于超负荷的情况下，能容纳的最佳人口量。

结果显示，悉尼已比最佳容量多了5%左右的人口，相当于超出约25万人口。

根据澳洲统计局数据，悉尼人口约500万，这意味着其基础设施和公共服务正被严重挤压。

哪些城市最拥挤？

数据显示，澳洲最“超载”的城市是黄金海岸（Gold Coast），人口超出理想规模12%。

其次是：

中央海岸（Central Coast）

Murray Bridge

纽卡斯尔（Newcastle）

阳光海岸（Sunshine Coast）

墨尔本（Melbourne）

而像珀斯（Perth）、南澳的PortPirie等城市，规模更接近最佳状态。

城市超负荷带来的直接后果

研究负责人Liton Kamruzzaman副教授表示，人口过多会带来一系列问题：

通勤时间变长

交通堵塞加剧

租金和房价飙升

公共服务人满为患

他指出，解决方案在于交通建设、就业分布与土地利用政策，让人口分布更均衡，才能避免城市“大而不当”或“小而浪费”的情况。

“关键不是城市大小，而是人口与城市系统的匹配度，这才是可持续发展的核心。”Kamruzzaman说。

住房建设目标或难以实现

研究还指出，悉尼的超负荷压力，未来可能进一步加剧——因为住房建设进度明显落后。

国家内阁计划到2029年建成120万套新房，

但澳洲统计局数据显示，2025年7月当年全国仅建成188,727套，审批量还在下降，7月环比跌了8.2%。

澳洲建筑商协会首席经济学家Shane Garreete警告：“第一年就差了6万套房，接下来4年每年要平均建25.5万套才能追上目标。”

显然，这个任务难度极大。

住房危机的严峻性已然体现在了房市的方方面面，而最近春季楼市的火热，可能会为这场危机更添一把火。

400人挤爆拍卖场！春季第一周，悉尼房市如火如荼

春季房市刚一开局，悉尼内西区某拍卖现场就被人潮淹没，激烈的竞价直接把成交价推高到745万澳元。

位于70 Flavelle St, Concord的一套现代精致住宅，起拍指导价为670万澳元，共有4位活跃竞标者参与。

McGrath Strathfield的房产中介Paul Tartak表示，这场拍卖超出了所有人的预期。

他说：“现场气氛简直炸了，大概有将近400人围观。”Tartak称，卖家对最终的结果非常满意。由于最近的降息，他认为今年春天的市场会很强劲。

70 Flavelle St, Concord的现代住宅遭到疯抢

在悉尼内南区，Redfern一套一居室公寓打破了当地的价格纪录，以167万澳元成交，远高于130万澳元的底价。

Ray White Touma Taylor的Cadan Hickey表示：“这是我今年见过最精彩的拍卖之一。”此前的纪录是两年前的156万澳元。

1/99 Marriott Street, Redfern

内西区Marrickville一套房产，拍卖开局缓慢，最终却以高出底价15万澳元的价格成交。

这套位于41 Moncur Street, Marrickville的房子底价225万澳元，起拍价200万，接近指导价210万。拍卖过程中，竞价最初在两位买家之间激烈拉锯，先是5万澳元一加，后来降到1万一加。到227万澳元时，两位新买家加入，最终由第二个出价者胜出。

41 Moncur Street, Marrickville

Rich & Olivia的负责人Marco Errichiello指出：“很多买家都不想第一个开口，这是买房的策略之一。”

他表示，现场五个登记买家、最终240万澳元的成交价，说明市场非常火热。“这房子还需要翻新，但价格远超业主预期，真的是个完美的春季开局。”

这对匿名的买家表示，吸引他们的主要是地段。

“我们真的很喜欢这里，内西区就是我们一直想住的地方。”他们说。这是他们参加的第二场拍卖，没有什么特别的策略，“就是豁出去了”。

他们在今年1月卖掉了住了5年的Alexandria的房子，终于买到了新家，感到如释重负。

“感觉不真实，我们已经看房八个月了，每个周六都在跑，真的很累。终于能把生活掌控权拿回来了。”

卖家十年前以89万澳元购入这套房子。他们表示，虽然最初是打算自住，但后来因为家人都在西区，就搬走了。

他们说：“房价的涨幅太惊人了，我们一直在关注Marrickville的市场，这里对家庭来说太适合了。”

除了房市在传递火热信号，最近很多专家也修正了房价预测，他们认为，在多重市场利好因素的推动下，澳洲房价将迎来新一轮的上涨浪潮。

专家预测：澳洲房价2026年底将再涨$15.4万

根据Canstar公司发布的最新市场分析报告，到2026年底，澳洲各首府城市的中位房价预计将出现显著上涨，其中最高涨幅可达15.4万澳元，这一预测再次凸显了澳洲房地产市场的强劲增长势头。

这一预测并非基于简单的推测，而是综合考虑了多项关键经济指标和市场趋势。分析师指出，当前的低利率环境、持续的住房供应短缺、以及不断增长的人口需求，共同构成了推动房价上涨的强大动力。

从各首府城市的具体情况来看，涨幅预期呈现出明显的地域差异。悉尼和墨尔本作为澳洲最大的两个房地产市场，预计将继续领跑价格增长。悉尼的房价增长主要受益于其作为澳洲经济中心的地位，以及持续的海外投资流入。墨尔本则受益于强劲的人口增长和多元化的经济结构。

布里斯班被认为是增长潜力最大的市场之一。随着2032年奥运会的临近，基础设施投资的大幅增加预计将显著推动当地房价上涨。分析师预测，布里斯班的房价增长可能会超过全国平均水平，为投资者和购房者提供了重要的机会窗口。

珀斯房地产市场也显示出强劲的复苏迹象。在经历了几年的相对平稳期后，西澳的矿业复苏和人口回流正在重新激活当地的房地产需求。专家预测，珀斯的房价增长将主要集中在优质地段和新开发项目上。

阿德莱德作为一个相对较小但稳定的市场，预计将保持温和但持续的增长。该市的可负担性优势吸引了越来越多来自其他州的购房者，这种跨州需求正在成为推动价格上涨的重要因素。

堪培拉作为首都，其房地产市场受到政府就业稳定性和高收入水平的支撑。尽管市场规模相对较小，但预计仍将保持稳健的增长态势。

达尔文和霍巴特虽然市场规模最小，但也显示出了积极的增长信号。达尔文受益于北澳发展计划和国防投资的增加，而霍巴特则受益于其独特的生活方式吸引力和相对较低的房价基数。

推动这一轮房价上涨的因素是多方面的。首先，澳洲储备银行的货币政策继续保持相对宽松的立场，低利率环境降低了购房成本，刺激了市场需求。其次，澳洲政府的各项首次购房者激励政策，如首次购房者存款计划和印花税减免，进一步激发了市场活力。

住房供应短缺仍然是推动价格上涨的核心因素。尽管各级政府都在努力增加住房供应，但新房建设的速度仍然跟不上人口增长和需求增加的步伐。建筑成本的上涨和劳动力短缺进一步加剧了供应紧张的局面。

人口增长，特别是海外移民的恢复，为房地产市场提供了强劲的需求支撑。随着边境重新开放和移民政策的调整，预计未来几年澳洲的人口增长将保持在较高水平，这将直接转化为住房需求的增加。

投资者信心的恢复也是市场上涨的重要推动力。在经历了疫情期间的不确定性后，房地产投资者正在重新进入市场，寻求稳定的投资回报。机构投资者和海外投资者的参与进一步推高了市场价格。

然而，这一预测也面临着一些潜在的风险因素。全球经济的不确定性、通胀压力的上升、以及可能的利率调整都可能影响房价的增长轨迹。此外，政府可能出台的房地产市场调控措施也是需要密切关注的因素。

对于潜在购房者来说，这一预测传递了一个明确的信号：如果计划在未来几年购房，现在可能是一个相对有利的时机。随着价格的持续上涨，延迟购房决定可能意味着需要支付更高的价格。

对于现有房主来说，这一预测意味着他们的房产价值将继续增长，为他们提供了更多的财务灵活性。然而，这也可能加剧住房可负担性问题，特别是对于首次购房者和低收入家庭。

房地产专家建议，购房者应该根据自己的财务状况和长期规划做出决定，而不应该仅仅基于价格预测进行投机性购买。同时，政府和相关部门需要继续努力增加住房供应，确保房地产市场的健康发展。

这一预测如果成真，将进一步巩固澳洲房地产作为全球最具吸引力投资目的地之一的地位，但同时也将对社会的住房可负担性带来新的挑战。

后花园有话说：从最新研究到春季拍卖的火热，再到未来房价预测，整个澳洲房地产市场正呈现出供需失衡与价格上行的双重特征。一方面，悉尼等核心城市人口压力与基础设施承载力的矛盾日益加剧，住房供应不足、建设进度滞后，导致城市超负荷运行，生活成本、通勤压力与房价租金同步攀升。另一方面，低利率政策、人口增长、投资者回归与基础设施建设红利，正在为市场注入持续的上涨动能。

这意味着，未来几年澳洲房市可能会出现“结构性分化”：核心城市的可负担性压力将持续加大，价格上涨或趋缓但仍难有明显回调；而人口流入、基础设施投资加速的二线城市，可能会成为新的增长热点。