买房者 vs 租房者，30年后谁的财富增长更可观？

后花园6月11日综合报道：

财务顾问Katie Wesney建议客户在退休前至少拥有一套无贷款房产。经过修正许多常见的“租房 vs 买房”分析误区后，以下解释了这个建议为何依然成立，以及在哪些情况下不成立。

人们普遍忽略的数学误区

多数“租房 vs 买房”比较仅关注每月现金流，忽视了真正的财富增长关键：杠杆效应的放大作用。

举例来说，当你用$24万首付购买一套价值$120万的奥克兰房产时，你实际掌控的是一个$120万、具有升值潜力的资产，而不是仅仅投资了$24万。

杠杆的秘密在于：如果你把这$24万以5.5%的年化收益率投入股市，30年后大约可增值至$120万。但通过房产杠杆，这笔钱可以变为$390万。单靠杠杆差距，就有$270万的优势。

通胀：无声的财富转移器

拥有房产还有一个通常被计算器忽略的优势：固定债务会因时间推移而“变轻”。

若你今天锁定利率，未来的通胀将使还款负担逐年减轻。例如，假设年通胀率为2%，今天每月$4000的还贷支出，到了第30年，其实际购买力仅相当于$2200。你实际上是在用新钱偿还旧债。

相反，租客则面临不断随通胀上涨的住房成本，且贯穿整个人生。

房市周期为何不重要（但买入时机仍有讲究）

当前奥克兰市议会的CV值刚刚下调了9%，再次提醒我们：房产市场的周期是真实存在的。但这并不削弱长期持有房产的优势，反而强化了这一观点。

短期波动正是我们将视角拉长至30年、而非几个月的原因。那些在过去高点买入奥克兰房产的人，几十年下来依然积累了可观的财富；而那些等待“完美时机”的人，往往一等就是一辈子。

关键洞察是，房产的财富积累源于“杠杆 + 时间”，而非完美的市场时点。哪怕当前市场出现修正，长期持有房产的数学逻辑依然具备吸引力，只要你拥有10年以上的投资视野。

真实数字对比：30年后的差距

假设某人面临“在奥克兰买房 vs 同样一套房租住”之间的抉择，以下是他们30年的真实财务轨迹。

买房者：年度支出$78,500（按6%贷款利率计算房贷 + 地税 + 保险 + 维护）；

租房者：年度支出$39,000（年租金，年增3.5%），可投资盈余为$39,500。

30年后资产

买房者：$390万住房净值，后续支出极少；

租房者：$290万投资组合，但每年仍需支付$10.9万租金结论。

两相比较，买房者净多出约$98.8万，还不包括退休后的现金流差异所带来的更大优势。

因此，除非你非常确定自己不会长期定居，或者有其他高回报的投资计划，否则在退休前实现“无贷款房产”的目标依然是最值得追求的理财策略之一。

为什么租房仍然可行

虽然买房与租房之间存在显著差距，但并非无法弥补。对于自律的租房者而言，只要能够持续将节省下来的差额进行投资，也有望通过多元化资产积累可观财富。前提是：

1）有意识地储蓄盈余：生活方式膨胀是租房者的大敌。若将每年节省下来的$39,500花在外出就餐和度假上，这套财务逻辑就会崩塌。

2）接受投资风险：你的投资组合需要跑赢房产升值速度，同时还能在退休时提供收入。这意味着必须持有成长性资产，并在市场低迷时保持信心。

3）为退休租金做规划：你需要接受一个现实，未来始终会受到租金市场波动的影响。

什么时候租房反而更有利？

尽管从数学上看买房占优，但在以下情况下，租房依然是合理的选择：

1）流动性比财富更重要：如果你面临职业转型、计划长期旅行，或人生规划尚不确定，那么灵活性本身就值得为此多付出一些经济成本。

2）买不起“安全的”房子：如果为了买房而严重超出能力范围，一旦经济或家庭状况变化，后果可能极为严重。与其勉强买下不稳定的房产，不如安稳地租房。

3）资本另有更高效的用途：创业者可能更适合将资金投入业务，而不是砖瓦。

4）生活不符合传统置业框架：有些人追求简约，不在意积累资产，而是注重当下的生活品质。

欧洲模式的另类启示

在德国和瑞士，许多人终身租房，这在当地是一种可行的选择。因为他们享有一种结构性保障机制，包括：完善的养老金制度，提供60%-80%的退休前收入替代率；长期租赁合同、合理租金管制与真正的租房安全。

与此同时，代价也是显而易见的：欧洲人需缴纳20%-30%的更高税率，换取退休后维持生活水平的保障。而新西兰人的收入保留较多，但退休时只能领取普遍养老金（目前约为平均工资的40%-66%），KiwiSaver仍属自愿，保障程度较低。

因此对大多数新西兰人而言，拥有房产仍是最可靠的财富积累方式。杠杆效应和通胀对冲的组合优势，是其他投资难以复制的。但关键是：因地制宜、量力而行。如果你能轻松承担贷款、打算长期居住且理解买房的长期承诺，那就值得买入。不要因为文化压力或“错失恐慌（FOMO）”而冲动买房。

如果你决定坚定地租房，那你必须具备与房主等量齐观的财务自律：自动化投资、优先选择成长性资产，并坚定抵制因租金低而放纵生活开支的诱惑。

总结

在新西兰的经济环境下——包括税收制度、通胀趋势与住房政策——买房拥有天然优势，单是杠杆效应就已极具威力。

最重要的，不是买与租的形式，而是你是否在构建“财务安全感”。砖瓦结构也好，投资组合也罢，只要思考清晰、执行坚定，任何路径都可以通往稳健的财务未来。

请基于你的处境和价值观做出决策，而不是别人的期望。不论你选择租或买，真正的胜利，是在于你是否正视机会与代价，并掌控了自己的人生方向。

在理财这件事上，就像人生一样，没有完美的答案，只有最适合你自己的选择。

责任编辑：番茄捣蛋