还没买房的恭喜了！房价出现惊人逆转！澳洲大行跟进助攻，悉尼买家信心大增

后花园2024年11月1日报道：对于近期要在悉尼买房的人来说，最新的房市数据为其带来了利好。

今天，房地产机构CoreLogic发布了10月份的房价报告，结果显示，全国房屋价值指数（HVI）在10月份上涨了0.3%，这是自去年2月开始的第21个月连续增长。

这一微妙的积极走势得到了中等规模首府城市的支持，其中以珀斯为首，该市房价在10月上涨了1.4%，抵消了达尔文（-1.0%）、堪培拉（-0.3%）、墨尔本（-0.2%）和悉尼（-0.1%）以及维多利亚地区（-0.2%）的下跌。

随着多地市场降温，全国房屋价值的年增长率在继续放缓，在截至10月份的12个月里降至6.0%，低于2月份9.7%的近期峰值年增长率。

值得一提的是，今年10月，悉尼房价下跌了0.1%，是自2023年1月以来的首次月度下跌，此前在2022年2月至2023年1月期间，悉尼房价曾短暂而急剧地下跌了12.4%。

报告显示，房价最昂贵的城区引领了房价的疲软，悉尼上四分位数的住宅价格在本月下跌了0.6%，在过去三个月中下跌了1.1%。相比之下，悉尼较低四分位数的住宅和单元房价格在10月份都上涨了0.5%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless指出，在首府城市中，价格更实惠的市场表现更为强劲，这是一贯的主题。

他说：“借贷能力下降和更广泛的住房可负担能力挑战，以及投资者和首次置业者在市场中的比例高于平均水平，这些因素结合在一起，最有可能解释低端市场的强劲表现。”

“过去三个月，除了堪培拉以外，每个首府城市的最低四分位数房价要么比最高四分位数或中间市场的增长率更高，要么降幅更小。”

虽然中等规模的市场仍在引领房价增长的步伐，但这些市场也在失去动能——珀斯继续以1.4%的涨幅领跑全国，但这远低于今年早些时候2月至6月期间的平均月度涨幅（超过2%）。自3月份以来，阿德莱德的房价每月上涨超过1%，但这里的情况似乎也在放缓，10月份，该市房价上涨了1.1%，这是自6月份以来的最低月度涨幅。布里斯班的月涨幅为0.7%，是自去年7月以来的最低水平。

伴随着房价增长放缓的是库存水平的上升。根据截至10月27日的四个星期的房源统计，自冬季结束以来，各首府城市的上市房源数量增加了12.7%，其中增幅最大的是珀斯，尽管其基数非常低，但房源数量增加了20.6%。

Lawless指出：“目前悉尼的待售房产总量比前五年平均水平高出13.2%，墨尔本高出13.0%。这有助于解释这些市场的疲软状况，因为买家的选择更多了，做决定的紧迫性降低了。”

“尽管中型首府城市的上市房源数量有所增加，但珀斯、阿德莱德和布里斯班的库存水平仍比一年中的这个时候的五年平均水平低20%以上。这些市场仍然非常有利于卖家，尽管这种平衡正开始逐渐改善。”

随着供应量的增加，房屋销售数量似乎正在减少。在截至10月份的三个月里，对首府城市销售活动的估计比三个月前下降了7.5%，比去年同期下降了1.6%。

在10月份的大部分时间里，首府城市的拍卖清盘率保持在60%以下，相关指标还显示，市场上的销售中位数天数略有上升，这在库存水平高于平均水平的地区尤为明显。

悉尼房市出现分化

PropTrack最新的房价指数显示，悉尼大部分地区的房价在春季保持平稳，而内西区、内南部和CBD的房价则出现下跌。

根据上个月的销售数据，整个城市的住房（包括单元房、联排别墅和独立屋）中位价仅上涨了0.19%，远低于今年早些时候的涨幅。目前，悉尼一套典型独立屋的价格为145万澳元，而单元房的平均价格为81.8万澳元。

一份来自估值公司Herron Todd White的报告显示，悉尼房价可能已接近峰值，除非利率下调，否则房价上涨空间有限。买家如今有更多选择，挂牌量较往年大幅增加，9月份的销售量创2015年以来的最大增幅。

【内西区房价下跌】

房产专家表示，悉尼目前仍是买方市场，市场条件更有利于房价小幅下跌。内西区的房价在过去一个季度平均下跌了1.18%，而CBD和内南区的房价平均下跌了0.38%。

【东部地区房价飙升】

与此形成鲜明对比的是，东部地区的房价在同一季度飙升了2.36%，是全市涨幅最高的地区。这无疑使得已经是全国最昂贵住房市场的东部地区，房价又增加了超过5万澳元。

PropTrack经济学家Eleanor
Creagh表示，东部地区房价上涨可能是由于购房者升级换房活动激增，这些买家在旧房中拥有大量资产，因此受高利率影响较小，能够在拍卖中推高价格。

【市场前景不明】

Creagh还指出，尽管悉尼整体市场已失去今年早些时候的势头，但10月份房价的小幅上涨仍令人意外。

悉尼住房市场预计会在利率下调后反弹，但如果央行将利率保持不变的时间超过预期，市场可能会朝相反方向发展。根据抵押贷款集团Finder.com.au的一项调查，如果利率不下调，1/7的房主可能不得不在2月前卖房或申请困难补助，这样的销售激增可能会进一步推动房价下跌。

除了全国房价增速明显放缓之外，利率市场也在不断传来好消息。

近日，澳大利亚最大的银行集团之一——麦格理银行（Macquarie Group
Limited）宣布调息，并打响了银行之间的降息大战。

Macquarie打响降息大战

最近几天，Macquarie一直在通过全国各地的贷款中介提供低至5.39%的两年期固定利率——比多数竞争对手的标准可变利率低近100个基点。

澳大利亚金融集团（AFG）的David
Bailey称，Macquarie的利率定价“相当尖锐”。

他认为，其他商业银行也会陆续跟进，并降低自己的利率——它们每天都有市场份额和流量数据，并密切关注着这些数据——它们必须有意识地做出决定，要么跟进降息，要么维持不变。

Macquarie开启降息潮不足为奇，Bailey称，尽管Macquarie只占澳大利亚抵押贷款的二十分之一，但它在争取市场份额方面非常激进。

Bailey表示，金融市场必须团结一致，使自己具有足够的吸引力来吸引客户，但即便如此，他们也很难吸引到非首次置业者。

过去几周，随着降息预期的波动和基准掉期利率的变动，各方面的形势都有所好转。

尽管交易员和经济学家在降息开始的确切时间、到来的速度和结束的地点上存在分歧，但市场已经消化了降息的预期。澳大利亚央行行长Michele Bullock在最近几次的露面中一再淡化圣诞节前降息的说法，但这并不意味着市场一定愿意倾听。

上一次固定利率贷款受到青睐是在疫情爆发后，当时各银行接受了澳大利亚央行的廉价融资，以2%左右的利率提供3年期贷款。这让借款人获得了极大的优势，尽管一些借款人后来后悔了自己的决定，而廉价资金也推高了房价。

根据Bailey 's AFG周二发布的数据，固定利率贷款在2021年年底和2022年年初达到峰值，占新增贷款的38%。但自那以来，这一比例已降至今年9月当季的3%。

Bailey周二在花旗澳大利亚和新西兰投资会议上发表讲话。他说，大银行在抵押贷款市场上不断改换策略，有的银行似乎已向市场提供了积极的交易，有的则袖手旁观。当市场份额目标达到或未达到时，银行往往会改变其立场。

那么，借款人什么时候才能等来宽松周期呢？

通胀、就业双达标，澳大利亚央行降息预期升温

澳大利亚央行董事会将在下周的会议上仔细考虑最近的经济数据。本周三，统计局的报告显示，年化通胀率终于进入了2%至3%的目标区间。

更重要的是，自去年9月的上次会议以来，有消息称澳大利亚经济正处于大多数理性人士所说的充分就业状态——这是澳大利亚央行的另一个目标。

经济中的任何过剩需求都早已不复存在，这意味着未来的通胀压力既大又小。

至少在利率前景方面，这是一个令人震惊的三连胜消息。

尽管近年来经历了考验和磨难，澳大利亚央行董事会现在可以通过降息来恢复其受损的形象，以确保通胀率保持在目标范围内，而失业率又不会偏离目前的水平太远。

让我们回顾一下最近的关键数据：

从月度数据来看，9月份的年化通胀率为2.1%，有望在较长一段时间内保持在目标区间内。

季度数据显示，年化通胀率为2.8%，而且在1月底公布12月当季数据时，几乎肯定会保持在2%左右的水平。

通胀急剧减速的部分原因是政府对消费者的电费、租金和交通费补贴的影响。

近年来，在澳大利亚央行控制范围之外的领域，价格压力不断上升。因此，央行觉得有必要提高利率，以遏制通胀，而通胀在很大程度上受到烟草、教育费、电价、许多医疗费用、保险费以及某种程度上的汽油和酒精价格的影响。

必须指出的是，澳大利亚央行的任务是降低总体通胀率，而非一个捏造的指标，如削减均值。

澳大利亚央行董事会下周还将关注经济的整体增长势头，在任何清醒的评估中，经济增长势头仍然低迷。

目前，澳大利亚经济需要一点政策刺激措施来帮助维持增长。

近期有关经济的其他消息与经济增长缓慢但略有增长的情况相一致。

昨天，统计局发布的数据显示，9月份的零售额增长仅0.1%，但同比增幅略高于2%。

与家庭部门面临的财务压力一致，零售业仍然疲软。

季度零售销售数据显示，经通胀调整后的实际支出水平在9月当季上升0.5%，为两年来第二次出现季度增长，这是一个稍微令人鼓舞的新数据。

此外，9月份建筑审批量上升了4.4%，从趋势来看，住宅批准数据已连续7个月上升。

在需要更多住房来弥补短缺的时候，看到一个明显的上涨趋势无疑也是积极的迹象。

然而，全国房价继续走弱，10月份仅上涨0.2%。

墨尔本、霍巴特、堪培拉、达尔文和悉尼的房价持平或下降，这是由于移民步伐放缓带来的需求疲软的影响，加上新上市房源数量增加，供应也有所增加，这明显提高了人们的负担能力。

珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价仍在上涨，但即使是在这些繁荣的城市，房价上涨的速度也在放缓，未来几个月可能会停滞不前。

澳大利亚央行何时降息？

至关重要的是，澳大利亚央行董事会还将关注全球经济，因为经济增长疲弱，通胀将重返目标水平，几乎所有央行都在降息。

不仅澳大利亚央行将于下周召开会议，美联储（fed）和英国央行（Bank of England）也将召开会议，随着通胀降至目标水平，两国都将再次降息，以支持本国经济。

后花园有话说：随着通胀回到目标水平，劳动力市场状况良好，经济增长缓慢，适度降息是必要的。

目前，市场正翘首以盼澳大利亚央行能做到这一点，因为如果不这样做，就有可能出现紧缩政策过度，导致不必要的企业倒闭和失业潮——对于澳洲经济来说，这将是不幸的结果。

（责编：Gloria）