突发！澳洲传来大消息，汇率波动、降息要黄？买房规则即将生变，两大群体成赢家……
后花园2025年9月18日报道：就在下个月，澳洲买房规则将迎来新的变化。
过去几年，想在澳洲买房，真不容易——首付要攒几年、银行手续繁琐、还要交高额的贷款保险。但从2025年10月1日起，政府出台的新政，直接把买房的门槛拉低到了历史新低。
不仅首次购房者受益，连想换大房的房主，也可能迎来意想不到的机会。
新政到底改了什么？
这次调整涉及“首套房担保计划” 和 “Help to Buy”政府助购计划，变化可谓颠覆性：
首付门槛降到5%
首次购房只需5%首付（单亲家庭仅2%），还免交贷款保险（LMI）。过去，收入有严格限制，现在直接取消！
收入限制取消
以前个人年收入不能超过12.5万澳元，夫妻不超过20万，现在无限制，人人都能申请。
适用人群扩大
永久居民可参加，朋友、兄弟姐妹联名买房也行；就算你10年前卖过房，现在也能重新申请资格。
房价上限大幅提高
以悉尼为例，房价上限从90万直升至150万澳元。
政府出钱帮你买房
“Help to Buy”计划中，政府最高出资40%（新房）或30%（二手房），与你共同持有房产，帮你大幅减轻贷款压力。
新政为什么值得关注？
现在，首府城市的首次购房者，平均要攒 6年时间 才能凑齐20%的首付。新政下，只需5%首付，时间直接缩短好几年。
而且，免除贷款保险节省的钱非常可观：
买100万的房，光保险就能省下4万澳元以上。
在悉尼，150万上限下，买120万的房只需6万首付，免保险，这在过去想都不敢想。
换房族的隐藏机会
新政不仅帮到首次置业者，对想换大房的房主也有利：
更多买家会涌向房价在新上限内的房产，推高这部分房子的价格；
反而超出上限的房子，需求可能没那么猛，价格涨得慢；
这样，你可能能卖掉旧房赚高价，再更轻松地换到大房。
对很多现有房主来说，这可能是 2025年最大的一次机会。
但别忽视这些风险
当然，新政降低了买房门槛，但并不代表还款会轻松：
首付低了，贷款额会更高，每月还款压力依然真实存在；
如果选择政府合伙买房，后期你要么回购政府份额，要么卖房时分走收益。
所以，新政是帮你跨过门槛，但不是让你完全没负担。
越早行动越有优势
别忘了，新政取消了收入限制，更多人能买，房源却没增加多少。尤其高收入人群，也会利用政策提前入市。
这意味着：
首次置业者：如果等太久，房价可能被新一轮买家推高；
换房族：早一步出手，可能正好在房价差距缩小前完成置换。
总结
2025年10月1日起，澳洲买房门槛将被大幅拉低：
首次购房：5%首付 + 免保险 + 房价上限提升，买房不再是遥不可及的梦。
换房家庭：卖小换大，可能迎来最好的时机。
但别忘了，新政可能会让市场更热，最终房价走势如何，取决于你能否早计划、早出手、早锁定机会。
政府帮你把门打开了，走不走进去，还是得看你自己。
价格飙升、浏览量3倍暴涨！悉尼、墨尔本多个城区遭买家围攻
就在房市即将转向之际，已经有不少买家跃跃欲试，意图抢占市场机遇。
随着利率下行、拍卖成交率飙升至两年来新高，春季买家们全速回归房产市场——但他们的目光并不只集中在同样的几个热门城区。
根据 Domain 春季房产报告，今年春季，各大城市最受买家关注的热点区域已出炉，揭示了买家们的关注焦点正发生怎样的变化。
热门榜单：数据说了算
报告基于今年 1 月至 8 月的房源浏览数据，统计出各首府城市浏览量最高的前 10 个城区。Domain 首席研究与经济学家 Nicola Powell 博士 表示，这些数据不仅揭示了买家偏好，还反映了各城市在房产周期中的所处位置。
以墨尔本为例，Stonnington-West（包括 Armadale、Toorak、SouthYarra、Prahran 和 Windsor 等区）的房源浏览量位居榜首，几乎是全市平均水平的三倍，紧随其后的是 Yarra 和 Stonnington-East。
Stonnington-West 的房屋中位价高达 196 万澳元，比墨尔本整体的 106.6 万澳元高出近 90 万。Powell 博士表示，这说明墨尔本正在从低谷中复苏，高端城区往往是最早回暖的市场。
“墨尔本的房价周期与其他首府城市不同，它刚刚进入稳步复苏阶段。”她说。“随着现金利率下降，很多买家都把现在视为出手的好时机。”
墨尔本最火的10大房产区
单元房助力 Yarra 占据第二
排名第二的 Yarra 区（包括Richmond、Fitzroy、Collingwood 等）表现同样亮眼。买方代理 Cate Bakos 指出，Yarra 的热度得益于优质单元房市场的支撑。
根据最新报告，Yarra 的单元房中位价为 57.5 万澳元。
“过去几个月，单元房的表现超过了独立屋，尤其是在首次置业者的推动下。10 月 1 日起，首付收入限制放宽的政策进一步刺激了市场。”Bakos 说。
悉尼：内西区领跑
在悉尼，报告显示内西区将成为买家竞争最激烈的地区。Leichhardt 和 Marrickville-Sydenham-Petersham 的房源浏览量是全市平均水平的四倍以上。
买方代理 Michelle May 表示，内西区相比东区价格更亲民，同时交通便利，这使其成为买家心中的香饽饽。
内西区房屋中位价：
Leichhardt 区：230 万澳元（包括 Balmain、Rozelle、Annandale、Leichhardt）
Marrickville-Sydenham-Petersham：206 万澳元
相比之下，东区北部（包括 Bellevue Hill 和 Double Bay）中位价高达 470 万澳元，虽贵得多，却是悉尼第二大热门地区。
此外，政府刚刚公布的 Parramatta Road 重划计划，将在 Leichhardt 至 Camperdown 一带提供多达 8000 套新房，预计将进一步吸引买家关注。
悉尼最火的10大房产区
布里斯班：回归城市核心
在布里斯班，最受欢迎的区域包括内西、内东、内城和内北。Powell 博士表示，这一趋势主要受两类买家推动：
追求便捷交通和城市生活的自住者
偏好高层公寓的投资者
“投资者回来了，他们对高层生活和 CBD 区域兴趣浓厚，而自住买家则追求城市便利和都市生活方式。”
布里斯班最火的10大房产区
总结
春季房产市场正在升温，不同城市的热点区域呈现出不同的面貌：
墨尔本：高端区率先复苏
悉尼：内西区亲民价格+交通便利，吸睛无数
布里斯班：投资者与城市生活爱好者共同驱动
对于买家来说，这不仅是信息，更是决策的风向标。
除了房产新政可能带来的刺激外，央行下一步的货币政策，也将决定房市走向。
就在本月底，央行将公布新的利率决策，就在大家翘首以盼降息的时候，一个坏消息突然传来，打破了9月降息的幻想。
澳洲就业突降！央行9月或按兵不动
刚刚公布的劳动力市场数据显示，今年8月，澳大利亚的就业数据意外下滑，主要因全职岗位在前一个月大幅增长后出现回落。失业率虽然维持稳定，但就业市场逐渐降温的迹象已经显现。
受此影响，澳元下跌0.2%，至0.6637美元；三年期国债期货则上涨3个基点，至96.6。
投资者押注：央行本月或不加息，11月降息概率升至75%
这份“喜忧参半”的就业报告未能改变市场对货币政策的预期。投资者普遍认为，澳大利亚储备银行（RBA）本月大概率会按兵不动，11月降息的可能性已被市场定价至75%。
根据澳大利亚统计局的数据，8月净就业人数减少5,400，而7月则上修为增长26,500。这远低于市场预测的21,500增幅，其中全职岗位更是大跌40,900个。
年化就业增速已从1月的3.5%放缓至1.5%，工作时长下降了0.4%，抵消了7月的增长。
失业率依然保持在4.2%，符合市场预期，仍处于历史低位；劳动力参与率则微降至66.8%。
就业市场走弱但不足以促使立即降息
Oxford Economics Australia 宏观经济预测主管 Sean Langcake 表示：“就业增长正在失去动力，就业人数与四个月前几乎没有变化。但这还不足以让RBA在本月采取行动，11月再降息的可能性更大。”
澳洲央行今年以来一直采取谨慎的宽松策略，已在2月、5月和8月降息，前提是通胀回到2%-3% 的目标区间。现在焦点转向了就业市场，而就业数据迄今仍保持韧性。
央行此前预计，本季度失业率将小幅升至 4.3%，并在可预见的未来维持这一水平。
就业需求前景依然稳健
领先指标显示，劳动力需求保持坚挺，招聘广告数量依然高于疫情前水平。企业调查普遍乐观，消费者支出也在过去两个月中有所回升，得益于利率下降和减税政策带来的收入提升。
澳洲央行助理行长Sarah Hunter本周二表示，央行已接近完成通胀和就业两大目标，尽管经济前景仍存在双向风险。
大型银行开始裁员
与此同时，澳洲四大银行之一的ANZ宣布将在未来一年裁员3,500人，作为重大重组的一部分；澳洲国民银行（NAB）也将裁员 410人，并把部分岗位转移至海外。
后花园有话说：随着春季的到来，市场叠加利好因素已经让许多人蠢蠢欲动。根据最新的买房数据，悉尼、墨尔本多地市场询盘量激增，这些市场可被作为风向标，为我们提供未来走势的线索。与此同时，10月即将启动的买房新政以及月底的货币政策声明，都将重构市场格局，因此值得我们重点关注。
