9月16日澳大利亚房地产与财经新闻汇总—低价房源急剧减少，豪宅市场逆势飞涨，投资者大逃亡加剧租房危机

后花园 澳洲 9月16日 报道：澳洲房地产市场正经历深刻变革。住房负担能力危机持续恶化，全国首府城市仅剩73个郊区房价低于60万澳元，较去年160个大幅减少。与此形成鲜明对比的是，豪宅市场和特定公寓区域却逆势飞涨，投资者大规模撤离更是加剧了租房供应危机。这一冰火两重天的市场格局，正在重塑澳洲房地产的未来走向。

【新闻一】住房负担能力危机加剧

澳洲住房市场的可负担性正面临前所未有的挑战。最新PropTrack数据显示，全国首府城市中房价中位数低于60万澳元的区仅剩73个，与12个月前的160个相比暴跌54%。

这一惊人变化主要由阿德莱德、珀斯和布里斯班房价飙升推动。悉尼和堪培拉的情况最为严峻，两个城市已无任何街道房价低于60万澳元门槛，完全将首次购房者拒之门外。

达尔文成为最后的"价格洼地"，拥有18个低价区，包括Durack、Gunn和Woodroffe等地区。但即使是这些区域，也主要位于城市外围边缘，通勤和生活便利性相对较差。

首府城市房屋中位价已达109.5万澳元，而平均房贷规模仅为67.8万澳元，两者差距进一步拉大。这意味着即使是中等收入家庭，也越来越难以负担首府城市的房屋。

【新闻二】豪宅市场逆势飞涨

与整体市场的负担能力危机形成鲜明对比，澳洲豪宅市场却呈现出截然不同的景象。

墨尔本Travancore区一栋四层豪宅以820万澳元成交，不仅刷新该区房价纪录，更将此前300万澳元的纪录翻了一倍多。这栋采用现浇混凝土工艺的建筑配备无边泳池、私人影院和地下酒吧，堪称私人度假村。

该交易的影响力已经扩散到周边区域。交易完成后，Moonee Ponds出现了1300万澳元的销售，证明墨尔本北区对千万级豪宅存在强劲需求。

房产专家指出，这类独特高品质房产的稀缺性和不可复制性是推高价格的关键因素。在当前建筑成本和监管环境下，类似项目几乎不可能再次实现。

【新闻三】"银发族"重塑公寓市场

澳洲人口老龄化正在创造新的房地产市场动力。尽管墨尔本公寓整体价值去年下跌0.4%，悉尼保持平稳，但祖父母偏爱的郊区豪华公寓却录得显著增长。

这些"银发族"购房者通常拥有更强的购买力，他们出售大房子后有充足资金购买高品质公寓。他们更注重生活便利性、医疗设施便利性以及与家人的距离。

供应有限与日益增长的换房需求形成鲜明对比，推动特定区域房价逆势上涨。那些拥有良好基础设施、靠近医疗设施和公共交通的成熟郊区，正经历供不应求的局面。

开发商也注意到这一趋势，开始更多关注适合老年人居住的公寓设计，包括无障碍设施、更大储物空间以及便于维护的设计元素。

【新闻四】投资者大逃亡引发租房危机

澳洲租房市场正面临前所未有的供应危机。澳洲房产投资专业协会(PIPA)调查显示，创纪录的16.7%投资者在过去一年中抛售至少一套房产，远超去年的14.1%和2023年的12.1%。

昆州继续领跑全国投资者撤离榜，35.5%的受访者在该州出售了至少一套房产。维州紧随其后，30%的投资者选择出售房产。珀斯首次进入前三名，表明危机正向传统热点地区之外扩散。

最令人担忧的是，仅有42%的投资者出售房产仍留在租房市场。大量37%被业主自住者购买，25%被首次购房者买走，这些房屋实际上永久性退出了租房流通。

投资者抛售的主要原因包括减少债务敞口(41.7%)、持有和合规成本上升(40.4%)，以及土地税和政府收费增加(32.9%)。运营成本大幅飙升，39%的投资者报告成本增长11%至20%。

【新闻五】隐藏成本陷阱频现

房产投资的隐藏成本正在让无数投资者血本无归。专家警告，特别征费、保险费用和维修成本等隐藏支出可高达数万澳元。

一个典型案例是，一套"便宜"公寓的整修费用达到8万澳元。洪水后保险费用更是翻了三倍，空置期每周损失超过500澳元，负现金流成为投资者最大杀手。

需要警惕的红旗包括老化的分层建筑群、低沉淀基金、延期维护以及糟糕的物业管理。专家建议投资者进行充分的尽职调查，包括获取分层报告、害虫和建筑检查，以及购买前获取保险报价。

市场分化趋势加剧

当前澳洲房地产市场呈现出明显的分化特征：

底端市场：可负担房源急剧减少，首次购房者面临前所未有的困难。

中端市场：投资者大量撤离，租房供应短缺推高租金。

高端市场：豪宅和特定公寓区域逆势上涨，稀缺性推动价格飙升。

特殊群体市场："银发族"换房需求创造新的增长点。

政策影响深远

政府政策对市场分化起到了重要作用。一些州政府的换房激励政策刺激了"银发族"需求，但也推高了特定公寓市场价格。

土地税上涨、新的空置税以及租赁改革等政策创造了不确定环境，促使投资者选择撤离。这些政策的初衷是缓解住房短缺，但客观上也加剧了租房供应危机。

未来展望

分析师认为，澳洲房地产市场的分化趋势将持续加剧。随着人口老龄化和城市化进程，不同细分市场将呈现不同的发展轨迹。

对于政策制定者而言，如何在保持市场稳定的同时确保住房可负担性，将是未来面临的重大挑战。

对于投资者而言，理解市场分化趋势、识别隐藏风险、把握特定机会将变得更加重要。

对于普通购房者而言，在有限的选择中找到合适的住房，需要更加灵活的策略和更长远的规划。

澳洲房地产市场正在经历深刻变革，这种冰火两重天的格局预计将在相当长时间内持续，各方参与者都需要适应这一新常态。