澳洲房市大变天！4月1日起，外国人被禁止买现房！四大银行集体出手，这一机会窗口正在缩小……

后花园2025年2月17日报道：在刚刚过去的周日，澳大利亚突发政策“大地震”。

工党政府官宣了一项重磅住房政策——禁止海外投资者及临时居民在至少两年内购买现房。此外，Albanese政府还将打击外国投资者囤积开发用地的行为。

4月1日起，澳洲将禁止外国人买现房！

按照官宣的政策细节，海外投资者基本上已被禁止购买澳大利亚的现房，除非情况特殊；新政策意味着，在2025年4月1日至2027年3月31日期间，在澳大利亚临时居住的人，无论是工作还是学习，都将被禁止购买现房。

在为期两年的禁令期间，联邦政府将进行审查，以确定是否应该延长或永久实施“禁购令”，同时，政府还将在四年内向税务局（ATO）提供570万澳元的资金，用于加强合规计划。工党称，他们对延长禁令或使其永久化持开放态度。

澳大利亚税务局（Australian Taxation Office）的数据显示，在2022-23年期间，海外投资者共购买了5360套住宅房地产，价值49亿澳元。其中，34%（约1800套）是现房交易，其中维多利亚州和昆士兰州的交易份额最大，分别为458宗和403宗，其次是南澳大利亚州的313宗。新南威尔士州仅记录了165宗。

目前，澳大利亚正处于一场住房危机之中，创纪录的移民水平、缓慢的规划审批和严重的技能短缺，加剧了这场危机。住房成本是选民最关心的问题，仅次于生活成本。

Albanese政府的住房政策一揽子计划价值320亿澳元，其中55亿澳元承诺用于其标志性的“购房帮助（Help to Buy scheme）”计划，该计划去年年底在联邦议会获得通过，但遭到联盟党和绿党参议员的阻挠。该计划将为4万名购房者提供高达房款40%的现金援助，房主在出售房屋后将偿还这笔款项。

澳洲政党的住房愿景

除了发布“海外买家禁购令”以外，工党还计划在2020年之前建造120万套住房，不过根据德勤经济咨询公司（Deloitte Access
Economics）去年进行的建模，目前的发展轨迹表明，政府建造的住房将不到100万套。

为了实现其承诺，工党平均每年需要建造24万套新住房。澳大利亚只在2016年和2021年两次接近这一水平。2023年，只有17.3万套住房完工。

联盟党则承诺，如果在5月17日或之前的联邦大选中当选，将允许首次置业者从他们的养老金中提取最高5万澳元作为住房首付，同时还承诺向住房开发用地的水、电和污水处理等基础设施提供50亿澳元的资金。

去年11月，反对党领袖Peter
Dutton表示，联合政府将在10年内禁止对国家建筑规则进行修改，并将其标记为对繁文缛节的干预。

值得一提的是，Dutton也承诺过在两年内禁止临时居民购买现房。评论人士指出，工党采纳这一想法的目的是为了在大选中中和其住房政策，并专注于住房供应这一侧政策。

澳洲财政部长Jim Chalmers表示，这一变化“虽小，但意义重大”。

Chalmers表示：“到目前为止，海外投资者已经受到了一些买房制约。此前，政府只在有限的情况下允许他们购买现房，比方说来这里工作或学习。”

打击囤地行为

据悉，澳洲政府已经对外资收购土地做出了限制，比如限制对新楼盘的投资，以鼓励新增存量，并将新开发项目的外资总持股比例限制在50%以内。

此外，政府还对一年中空置至少六个月的外资房产征收了年度空置费，并规定了海外投资者在土地被开发成住宅前的持有期限。

昨天，工党政府还宣布，从2025年到2025年，在四年内再增加890万澳元的资金，之后再增加190万澳元的持续资金，以提高ATO打击从事“土地银行”的海外业主的能力，他们的行为包括：持有有价值的土地，但不在规定的时间内开发，以便在有利可图时将其转售，以赚取利润。

澳洲住房部长Clare O 'Neil表示：“政府的重点是确保这些规定得到遵守，并打击任何从事囤地行为的投资者。”

对于今年的房市来说，住房政策的变化，降息的实施，以及住房供应的提升，都会对房市的表现起到至关重要的影响。

明天，澳大利亚就将公布最新的利率设置，而在此之前，银行已经通过削减定存利率的方式，提前消化了对降息的影响。

专家提醒：降息是把“双刃剑”

在澳大利亚央行明天决定现金利率设置之前，所有四大银行都已开始下调定存利率——这些举措揭示了预期中的降息是一把“双刃剑”，而储户们被警告称，锁定更高回报率的机会窗口正在缩小。

Canstar的研究发现，过去两周，包括主流银行在内的20多家银行至少下调了一次定存利率。西太平洋银行（Westpac）已将其11个月期特别利率下调0.05%，降至4.60%。

澳新银行（ANZ）已将3至9个月和2年期的提前通知定存利率下调至多0.20%，最高利率也降至4.60%。此前，澳大利亚国民银行（NAB）和联邦银行（Commonwealth Bank）也将定存利率分别下调至多0.20%和0.95%。

Canstar的数据洞察总监Sally
Tindall表示，商业银行“大量削减定存利率”的举动提醒人们，央行放松现金利率既有正面影响，也有负面影响。

Tindall表示：“目前仍有少数几家银行提供5%或更高的定存利率，然而，随着澳大利亚央行（RBA）最早可能在周二下调现金利率，这些银行的报价可能出现变化。”

她说：“持有定存利率的澳大利亚人可能会受到冲击，因为他们的定存利率可能马上到期，而他们面临的最新报价要低得多。”

“对于那些希望将自己辛苦赚来的钱存入定期的人来说，可能需要抓紧时间了。”

Mozo理财专家Rachel
Wastell也认为，任何考虑定存利率的人都应该迅速行动。

她对雅虎财经表示：“在澳大利亚央行可能采取行动之前，四大银行已经在下调定存利率。如果储户想在利率进一步下降之前锁定更好的回报，他们可能需要迅速采取行动。”

哪家银行的定存利率最高？

Canstar发现，只有6家银行提供至少一款5%或以上的定存利率。

6个月期限：澳大利亚军事银行（Australian
Military Bank），5.10%

1年期：Family First,，5.05%

2年期：Qudos Bank， 4.70%

3年期限：Judo Bank， Qudos Bank, 4.50%

自今年年初以来，储蓄账户利率一直保持稳定，ING、MOVE、BOQ和荷兰联合银行（ubank）目前的最高定存利率仍保持在5.50%。

然而，一旦澳大利亚央行开始降息，预计定存利率也会随之下降。

央行已倾向于降息

澳大利亚央行董事会将于今明两天召开议息会议，许多经济学家预计央行将进行多年来的首次降息。

四大银行的所有经济团队都预测央行将降息0.25%，在最新的通胀数据出炉后，西太平洋银行和澳大利亚国民银行是最后两个将降息预测从5月提前至2月的银行。

澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）的数据显示，去年第四季度的整体通胀率为0.2%，折合成年率为2.4%。

基础通胀率（澳大利亚央行偏爱的衡量指标）在第三季度放缓至0.5%，同比放缓至3.2%。这是三年来的最低水平。

如果澳大利亚央行将现金利率下调0.25%，而银行将其全部转嫁给借款人，那么一笔75万澳元贷款的月还款额将减少115澳元。

ANZ：降息可能只有两次，悉、墨房价难以暴涨

虽然降息将为借款人带来缓解，但澳新银行（ANZ）的经济学家Madeline Dunk和Adelaide Timbrell的分析表明，即使本周央行确认降息，澳洲首府城市的房价也将仅上涨0.9%，悉尼和墨尔本的房价全年将小幅下跌。

究其原因，ANZ银行的经济学家指出——部分的问题在于较浅的降息周期。按照ANZ的预测，今年央行只会有两次0.25%的降息，而市场普遍认为会有三次降息。在住房可负担能力如此之差的情况下，这种程度的降息对刺激需求的影响微乎其微。

ANZ 银行的经济学家说，另一个问题是澳大利亚的住房供应不足，这一点有据可查——尽管2024年的建筑审批量确实同比增长了12%，但仍然疲软。

然而，至少在这一问题上，隧道的尽头可能终于有了一点曙光。

澳大利亚房地产开发公司Mirvac的首席执行官Campbell Hanan提供了更多证据，以表明绝望的购房者已将首次降息的影响纳入了考量。该公司上周五发布报告显示，在截至12月31日的6个月里，其住宅地块的合同交易量增加了51%。新的购房咨询也跃升了36%。

今天，地产公司Lendlease公布报告称，其在悉尼和墨尔本的三个大型公寓开发项目预售情况强劲，预售总额达到了30亿澳元。

对于Mirvac和Lendlease这样的公司来说，这种强劲的需求无疑令人鼓舞，但也在意料之中——当前，有很多的澳大利亚人迫切地希望能进入市场，尤其是在房价横盘或略微下跌的情况下，而预期的降息也是许多买家一直在等待的“及时雨”。

住房供应迎来曙光

关于当前的住房可负担危机，一个好消息是，住房供应可能正在迎来曙光。

在过去的几年里，Mirvac一直在与建筑成本的上升和分包商的匮乏作斗争，这些问题是由通胀、建筑行业的高资不抵债以及来自政府建设的竞争造成的。过去几年，Mirvac的一些项目，比如昆士兰的Quay和Charlton House等公寓项目，根本无法为投资者赚到钱。

但Hanan说，现在情况已经发生了变化。分包商的数量在不断增加。企业破产问题正在消退。值得注意的是，一些工程也突然达到甚至低于预算。

此外，之前一直在从事政府基建工程的承包商也在陆续完成他们手中的工作，并在住宅建设中寻找新的机会。

然而，购房者需要注意的是，当前的一些住宅项目，尤其是高密度的公寓项目，由于开发商需要适应更高的成本压力，因此重设利润率并提高了售价。虽然价格上涨并未被所有的购房者接受，但合适的项目仍然销量火爆。

据悉，在短短三天的时间内，Mirvac在悉尼Darling Harbour的Harbourside公寓项目就完成了7亿澳元的预售。

在供应方面，任何进展都令人鼓舞。Hanan指出：“即使现在还没有看到光明，但隧道尽头确实有了一丝曙光。”

后花园有话说：本周，央行将公布备受期待的现金利率决定。按照市场定价和当前商业银行降息的行为，明天降息的概率非常大。然而，对于房市来说，潜在的降息可能还不足以支撑房价强劲上涨，因为住房可负担能力依旧糟糕。为了解决住房危机，工党在昨天宣布了“海外买家禁购令”，这一政策的实施虽然不具有颠覆性，但确实表明了政府对控制不断上涨的房价和提升住房供应的信心。它对未来两年的房市影响多大？我们只能通过后续的房市数据来进一步了解。

（责编：Gloria）