模型预测：2025年悉墨房价要变天！这件事将起关键性影响！买房人抓紧了……

后花园2024年11月26日援引afr网站报道：今天，金融机构SQM
Research发布了最新的《房地产繁荣与萧条》（housing Boom and Bust）报告，该机构在其中预测，悉尼和墨尔本的房价可能会在2025年下跌5%，原因是供应过剩、价格难以承受以及高利率。

报告称，堪培拉和霍巴特的房价预计也将分别下跌6%和3%。

报告作者、SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，大部分价格下跌将发生在明年上半年，之后央行预计将在6月当季降息。

他说：“目前的利率设置对这些城市的影响更大，根据我们的衡量，这些城市往往房价估值过高，或者相比其他城市和州，经济增长速度较为缓慢。”

“然而，一旦降息真的发生，我们预计悉尼和墨尔本的需求将迅速反弹，这两个城市相对于强劲的人口增长率仍然面临潜在的住房短缺。”

“这很可能意味着，目前对于我们两个最大的首府城市来说，买家迎来了购房窗口期。”

CoreLogic的另一项数据显示，悉尼房价上月开始走弱，尽管幅度不大，下跌了0.1%，而墨尔本则下跌了0.2%。

然而，在截至11月24日的4周内，下跌速度有所加快，CoreLogic的数据显示，悉墨两地房价分别下跌了0.2%和0.3%。

Christopher表示，房价的两个领先指标——拍卖清盘率和房屋存量——表明，这些城市的下跌趋势将持续下去。

SQM的数据显示，悉尼的拍卖清盘率已跌至40%的低位，从历史上看，这表明房价下跌幅度适中，未来可能更大。而墨尔本的清盘率已降至45%左右，表明市场持续低迷。

与此同时，市场上的房屋库存已经堆积起来。目前的库存水平高于2018年至2019年低迷期开始时的水平——在这段时间里，悉尼房价从峰值跌至谷底，跌幅约为12%。

入市时机成熟

同样，SQM的分析显示，在墨尔本，待售房屋总数已激增至约4.2万套，比长期平均水平高出5000套，这一水平曾在过去导致房价下跌。

“悉尼房地产市场已经到了拐点，我们的领先指标告诉我们，这种情况正在发生。”

“墨尔本目前有过剩的房产，这种情况在2024年期间已经恶化，这表明市场持续疲软。”

“但我们预计房价不会崩盘，因为与潜在的需求相比，这些城市的住房仍然相当短缺。”

相比之下，珀斯、布里斯班、阿德莱德和达尔文的房价有望回升。

珀斯的房价预计将上涨19%，是所有首府城市中涨幅最大的，其次是布里斯班（14%）、阿德莱德（13%）和达尔文（8%）。

尽管明年上述地区有望迎来强劲增长，但涨幅将低于今年迄今为止的涨幅。根据CoreLogic的数据，截至10月底，珀斯的住宅价值上涨了24%，布里斯班上涨了14.5%，阿德莱德上涨了14.8%。

Christopher示：“我们在这些市场没有看到任何价格即将下跌的迹象。”

“库存水平非常紧张，由于人口持续增长和经济表现良好，上述市场的需求非常强劲。”

利率因素

Christopher的预测是基于这样一种假设，即到明年年中，现金利率将下降0.5%。

该预测还基于以下假设：到2025年，人口增长至少为50万，且没有新的通胀高峰，不会引发加息或促使澳大利亚央行推迟宽松政策的事件。

在第二种情况下，通胀不升，利率不降，人口仍增加50万或更多，悉尼和堪培拉的房价预计将下跌8%，墨尔本下跌7%，霍巴特下跌5%。

这将使珀斯的房价涨幅降至11%，布里斯班降至9%，阿德莱德降至8%，达尔文降至7%。

汇丰银行（HSBC）的首席经济学家Paul
Bloxham表示，澳大利亚央行不降息的风险已经增加。

他表示：“在核心基础上，经济仍在运行，可能仍略高于其全部产能，通胀的缓慢下降意味着澳洲央行确实不能考虑在短期内降息。”

“就业市场仍处于或略高于充分就业，现阶段似乎不会进一步放松。”

“如果事实证明就业市场没有进一步放松，那么降息可能就根本不会发生。目前，我们认为2025年根本不降息的可能性为25%。”

牛津经济研究院（Oxford Economics）的高级经济学家Maree Kilroy表示，尽管降息可能推迟到明年6月，但幅度会比市场预期的更大。

她表示：“我们预计澳大利亚央行将把现金利率总计下调1.25个百分点，使其回到中性水平。”

“这将改善抵押贷款的负担能力，并有助于明年的房价上涨。”

（责编：Gloria）