RBA利率不变，澳洲贷款房主出路在哪？这个”漏洞”让你逃离“房贷监狱“！
后花园2024年12月11日援引realestate网站报道：
澳大利亚储备银行（RBA）在12月的利率决议中宣布继续维持现有利率不变，这对于成千上万身陷“房贷监狱”的借款人来说无疑是个沉重打击。所谓“房贷监狱”，指的是借款人因无法获得更低利率的贷款而被迫继续支付高额房贷利息，无法像预期那样实现贷款重组或再融资。
房贷监狱：借款人的“铁链”
近年来，澳大利亚金融监管机构——澳洲审慎监管局（APRA）引入了3%的服务能力缓冲要求，旨在防止借款人因利率上升而无法负担贷款。然而，这一措施也意味着，如果借款人想通过再融资转向更低利率的贷款，必须证明自己具备在更高利率下偿还贷款的能力。
例如，假设借款人目前的贷款利率为7%，贷款额为50万澳元，如果找到一个提供6%利率的贷款，他们每年可以节省约5,000澳元。但是，由于3%的服务能力缓冲要求，借款人必须证明自己有能力每年多支付1万澳元才能享受这一利率优惠。
这一规定让借款人陷入了尴尬的境地。“房贷监狱”的待遇远不如真正的监狱公平，你可能会因为违约而被困其中。
Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，“房贷监狱”常常让人措手不及，有些借款人可能一直在勤勉还款，然而却突然发现自己被‘锁死’在原贷款机构，但如果你回顾过去几年，你会发现这种情况很容易发生。
她举例说明，如果一位自住业主在三年前申请了60万澳元的浮动利率贷款，银行会对他们的财务状况进行压力测试，确保即便利率上涨3%，他们仍能按时还款。然而，当时的利率接近历史低位，借款人并未预见到短短两年后，贷款月供可能会暴增62%，从2,399澳元涨到3,884澳元。
Tindall表示，再融资本来可以帮助借款人节省开支，但由于新银行的服务能力测试要求加上3%的缓冲，实际申请的利率可能超过9%，这种障碍令许多借款人望而却步。她认为重新进行贷款压力测试既不公平，也显得不太合理。
如何逃脱“房贷监狱”困境？
面对困境，借款人渴望澳洲储备银行能够降息，从而减轻负担，或是帮助他们重新选择更优惠的贷款。但其实，借款人或许并不知道，目前银行在一定条件下存在一个“漏洞”，能够帮助他们实现贷款重组，从而逃离“房贷监狱”。
根据Tindall的说法，澳洲审慎监管局表示，银行在面对贷款申请时，仍可根据个案情况做出适当的“例外”决定。“例如，西太平洋银行（Westpac）、澳大利亚联邦银行（CBA）和国民银行（NAB）就曾宣布，对于符合特定条件的借款人，部分情况下可以在压力测试中使用1%的缓冲，而非3%的标准。”
尽管这一决定与APRA的政策要求有所背离，但银行仍可以将这些贷款视为“服务能力例外”，只要确保这些贷款不成为常态，并且有审慎的风险控制措施。
争取更好贷款的“诀窍”
想要摆脱“房贷监狱”，往往需要说服银行，证明自己并不具备风险，足以绕过严格的贷款压力测试。Tindall建议，借款人应首先寻找一位可靠的贷款经纪人。贷款经纪人拥有多家银行的贷款产品信息，能够帮助借款人筛选出那些更有可能批准申请并提供较低利率的银行。
此外，借款人还应通过改善自身财务状况来增强贷款申请的成功率。例如，减少信用卡债务、偿还车贷或学贷，并考虑增加副业收入，以提升还款能力。
随着贷款市场的变化，越来越多的贷款机构开始采取“常识性”办法，在一定程度上放宽服务能力缓冲要求。根据贷款经纪人James Algar的说法，近来已有更多贷款机构对再融资借款人的服务能力要求采取灵活政策。
Algar表示：“目前，Mortgage Choice上已有13家贷款机构，在评估借款人服务能力时仅采用1%的缓冲。”
他还提到，大多数贷款机构会要求借款人声明自己未来不会出现重大还款困难，并核实借款人在过去12个月内没有逾期还款或遭遇经济困难。
Algar认为，在借款人还款能力较强，但未能通过标准压力测试的情况下，降低服务能力缓冲要求是合理的。
挑选合适的银行至关重要
他还指出：“借款人的贷款能力往往因申请银行的不同而大相径庭。如果借款人向20家不同的银行申请贷款，尽管提供相同的财务信息，但几乎每家银行的贷款额度都不相同。”
他分享了一个真实案例：有一位客户两年前购买了房屋，想要再融资。他收到了三家不同银行的房产估值报告，分别为98万澳元、110万澳元和105万澳元。根据最低估值，他无法再融资；但如果按最高估值处理，他不仅能够成功再融资，还能在无需支付贷款保险的情况下借到更多资金进行小额装修。因此，精心选择贷款机构、比较不同的贷款条件，往往能为借款人带来意想不到的收益。
通过了解贷款市场的“漏洞”和灵活政策，借款人或许能够有效地逃脱“房贷监狱”，获得更优的贷款条件，减轻财务负担。
（责编：Debbie）
