别傻等降息！澳洲房主正悄悄用这些方法，每年省下数万！

后花园2025年11月4日报道：澳大利亚储备银行（RBA）预计将在今天下午结束的11月会议上，维持现金利率在3.60%。这意味着房贷族可能要等到明年才能迎来利率下调的减负。不过，专家表示，现在仍有一些聪明的做法，可以帮你提前“打败银行”，减轻房贷压力。

The Mortgage Coach联合创始人John Maxwell在房贷行业已有超过20年经验。他在接受采访时表示：“对想要提前还清贷款的人来说，比利率更重要的事情还有很多。”

他举例说，一笔49.8万澳元的典型住房贷款，如果按30年还清，最终总支出高达115万澳元。但他指出，通过制定扎实的预算、优化贷款结构与还款策略，可以帮助你把“更多钱留在自己口袋里”。

I Am Lending的房贷经纪人兼董事Sam Neville也认同：“贷款不仅仅关乎利率，有时候关键是贷款是否真正适合你，以及它附带的其他好处。”

以下是两位专家为想尽早还清房贷的澳洲人提供的五个实用建议。

1. 制定预算并进行额外还款

两位专家一致认为，第一步永远是预算。

“预算非常重要，但很多人忽视它，因为它既不好玩也不性感，”Neville说，“但当你真正了解钱花到哪里去了，你就能更自由地支配余下的资金。”

Maxwell补充说，人们必须清楚自己的收入与支出差额，这样才能知道每个月能存下多少、能负担多少额外还款。

“每个人能额外偿还的金额都不同，但即使每次多还50澳元，也能产生实质性的差别，”他说，“这都值得。”

此外，如果你已经能够轻松应对当前的还款额，那么在未来RBA降息后，维持相同的还款水平，也能帮助你更快缩短贷款周期。

2. 调整还款频率

将还款周期从每月改为每两周或每周一次，也能明显减少贷款利息。

Neville建议，将还款时间与发薪周期对齐，例如你是每两周发薪，就每两周还款。

“每月还一次和每周或每两周还一次的最大区别在于，你一年内会多出两到四次还款，”她解释道，“利息是按天计算的，还款越频繁，整体利息支出就越少。”

3. 正确使用抵消账户（Offset Account）

如果你有抵消账户，一定要用对方法，否则就可能白白浪费每年的账户费或较高的贷款利率。

抵消账户是与房贷绑定的储蓄账户，大约有40%的澳洲房主在使用。

Maxwell说：“正确使用抵消账户，意味着不仅要把储蓄放进去，还要把工资直接打进去。”

Neville指出，把现金放入抵消账户通常比放在高息储蓄账户更划算。

“比如储蓄账户的利率是4%，但贷款利率是5.5%，那你用抵消账户就相当于节省了5.5%，而不是赚4%，”她说，“而且这种节省不用缴税，从税务角度更划算。”

“虽然你不会感觉自己在赚钱，但实际上是在省钱。长远来看，这比单纯把钱放进储蓄账户更有利。”

4. 工资直接入账贷款账户

如果你的贷款支持“redraw”功能，可以设置工资直接打入贷款账户（Salary Crediting）。

这意味着你的工资会直接用于冲抵贷款本金，你只需再提取日常生活所需的部分资金。这样能最大化减少每日计息额，效果类似抵消账户。

Maxwell说：“多数贷款都支持这种操作。如果不行，也可以通过BPAY付款方式实现。”

Neville补充，这种方法最适合有清晰预算的人，否则可能“盲目提取”，导致效果打折。

“如果你的财务结构合理、有预算，那么这是一种非常有效的方式，让你的贷款账户每天尽可能多地保留资金，从而每天减少计息金额，”她解释道，“利息是每日计算、每月结算的，所以账户余额越多，每天付的利息就越少。”

5. 定期检查你的贷款利率

当然，利率仍然是关键。

Neville提醒：“如果你是自住业主，而你的贷款利率是6开头，那你该马上联系房贷经纪人。”

她建议，借款人应在RBA政策变化时，及时对比银行利率。

“如果你的银行没有同步降息，或者给你的利率高于新客户，或者其他银行为新客户提供的利率更低，那就该和经纪人谈一谈了。”

不过再融资也有成本，包括注销与重新登记贷款的费用以及可能的违约支出，因此你要确保利率或贷款结构的改善幅度足以抵消这些开销。

另外，如果要更换贷款机构，别忘了留意那些“现金返还”（cash back）优惠。