回春！澳洲房市炸了，买家疯抢入市！悉尼华人区成“白月光”，房价大涨45%！

后花园2025年10月20日报道：随着更多房源入市，买家担心房价进一步上涨，全国各地的购房竞争日益激烈。

全澳拍卖量创纪录，清盘率冲上74%

上周，全澳共有2662套房产进入拍卖市场，是自5月底以来的最高纪录。其中成交率达73.8%，为过去四周最高水平。根据数据机构Cotality的统计，预计本周将有约3200套房源拍卖，之后因墨尔本杯长周末假期，维州的拍卖活动将暂时放缓。

Domain研究主管Nicola Powell表示：“清盘率的高企预示着这个春季房价将持续上涨。过去几周的拍卖活动明显升温，买家的热情非常高。”

悉尼上周共有1082场拍卖，是春季以来的第二高纪录，也是今年第4次单周拍卖量突破1000场。据Domain数据，悉尼目前约有40%的房产在拍卖前就成功售出，创下自2021年以来的新高。

Powell指出：“我们看到越来越多房子在拍卖前就被抢走，这说明市场需求强劲，买方信心在提升。”

墨尔本表现抢眼

墨尔本是上周拍卖最活跃的城市，共有1248套房产拍卖，清盘率为74.4%。虽然略低于9月21日当周创下的78.6%春季高点，但仍表现亮眼。

Powell分析说：“持续的房价增长正在吸引卖家入市，尤其是墨尔本市场此前表现相对疲软，如今正在恢复活力。”

房地产分析公司SQM Research创始人Louis Christopher表示，目前的清盘率反映出市场健康且充满活力。需求升温的原因包括利率下降至3.6%，以及联邦政府扩大了首套房买家计划——允许买家只需支付5%的首付且无需支付贷款保险。

Christopher补充：“未来两周墨尔本的拍卖量还会继续上升，等到墨尔本杯长周末，市场会稍作休息。”

他还指出：“布里斯班、珀斯和阿德莱德的市场依然强劲，尤其是达尔文，预计将在2025年录得全澳最快的房价增长。”

布里斯班上周拍卖198套房，为今年第三高，清盘率70.7%。堪培拉拍卖104套，清盘率66%；阿德莱德拍卖96套，成交率高达77.4%。珀斯仅有14套房拍卖，塔州上周则无拍卖活动。

首次置业者争夺优质房源

在墨尔本内城区Richmond，一套两居室公寓以77.5万澳元成交，比底价高出6.5万澳元。中标者是一位首置买家，在新西兰生活六年后回到墨尔本，希望能离家人更近一些。

位于Bosisto Street, Richmond的双卧公寓

The Agency的Luke Saville介绍，这套公寓各个房间比例宽敞，颇有老式建筑的风格。“最吸引人的是从客厅望出去的北向景观，无遮挡、私密性好。原房主称它为‘自己的小顶层公寓’，虽然它并不是真正的顶层。”

Saville补充说：“几年前的那种‘错失恐惧症’又回来了。现在优质房源太少，只要有条件好、特色突出的公寓一上市，几乎都会被立刻抢走。”

上周最贵拍卖房产悉尼内西区Strathfield一栋三层、七卧室的“度假式豪宅”在拍卖中以1630万澳元成交，成为上周全澳最贵的拍卖房产。

而墨尔本最贵的是位于Essendon的一栋四卧室维多利亚风格豪宅，最终成交价430万澳元。

悉尼持房时间排行榜出炉，华人区上榜

对于买家而言，总有一些城区是其可望而不可即的“白月光”，因其地理位置优越，房主又舍不得出手，这类城区总是备受关注，房价也保持坚挺。

最近的一份报告总结了悉尼的“家庭扎根区”，其中华人区也在榜单之列。

当Vikas Singh和妻子Lhing Vaiphei决定组建家庭时，他们把目光投向了悉尼西北部的Cherrybrook。这里有宽敞的地块、充足的绿地，还有优秀的学校资源——几乎完美符合他们的所有期待。

十多年过去，如今这对夫妻和两个儿子（10岁和8岁）一起搬进了更大的房子，但依然选择留在同一个社区。Singh笑着说：“我们就是喜欢这里。社区氛围很好，邻里之间彼此熟悉、互相帮忙。”

Singh是一名IT从业者，他常常从新家步行600米，回到他们的第一套房——那是一栋占地约1100平方米、带四间卧室的房子，如今正挂牌出售。

当初选择这里，只因为“开阔与宁静”

他们最初决定定居Cherrybrook，正是看中了这里的开阔空间，非常适合有孩子的家庭。小学和中学都近在咫尺，交通也方便，周边还有可以徒步的丛林小径。

Singh回忆起第一次在这里安家的感觉：“那是一种特别的宁静。早晨被鸟鸣唤醒，空气清新，生活节奏很慢。”

据悉，Singh夫妇的第一套房坐落在一个“战斧型地块”上，隐私很好。

如今，他们和许多一样深爱Cherrybrook的家庭一样，把这里当作扎根的地方。根据Cotality的研究数据，Cherrybrook是悉尼最受珍视的社区之一。房主平均持有房产长达18.1年。

社区感，是他们不离开的最大理由

对Singh夫妇来说，最重要的依然是社区。他们的朋友、孩子的同学、熟悉的邻居——这一切让人难以割舍。更棒的是，新的地铁站开通后，去市区的通勤时间缩短不少。

Singh平时还担任孩子运动队的教练，而新家更大的空间让全家人都更自在。

他说：“我们不想让孩子换学校，不想让他们重新结交朋友。”

Cherrybrook房主持有时间排全悉尼前五

在过去12个月中，Cherrybrook的房产平均持有时间仅次于四个城区：Malabar（21.2年）、BonnyriggHeights（20.7年）、Grays Point（19.6年）和North Epping（18.8年）。

在截至9月的12个月，悉尼持房中位数排名（华人区Deniston East也在其中）

悉尼整体的中位持有期为9.5年。

Cotality澳大利亚研究主管Eliza Owen表示，这类“持有紧”的社区往往以家庭为主，有优秀的教育资源。

她说：“Cherrybrook正是典型例子。它在80年代、90年代开发，很多年轻家庭当时买入，如今孩子长大，他们依然选择留下。”

数据背后：家庭扎根的真实写照

根据2021年人口普查，Cherrybrook有39.5%的房产是全款持有，远高于新州平均水平（31.5%），而仅有14.8%的房屋用于出租。

人口学家Mark McCrindle指出，Cherrybrook以及悉尼西北区居民长期定居的重要原因，是优质学校和便捷交通。

他说：“很多家庭会一直住到孩子上完大学，因为这里到悉尼任何一所大学都只要1至1.5小时。”

中介眼中的Cherrybrook

Stone Real Estate副总监Graham Black表示，Cherrybrook的吸引力不仅在于大地块、优质学校和自然环境，更在于那份“归属感”。

“人们在这里长大、结婚、生子，孩子们在同一所学校读书、一起成长。我曾帮一对住了35年的夫妻卖房——他们当年自己动手建的房子，其实一点都不想离开。”

类似的情况也出现在Sutherland Shire的Grays Point。APG Cronulla的Alex Pitsis说：“那里的居民往往只是在同一个社区‘升级’：从小房换大房，从普通房换到有景观的房，或干脆搬到临水的房子。”

持有越久，价值越高

Owen指出，这些“持有紧”的社区往往涨幅惊人。她说：“过去五年，这类城区的平均房价涨幅约为45%，明显高于悉尼整体的38%。”

她还提到，西悉尼的Blacktown和Milperra也出现了类似趋势——“很多居民长年持有房产，直到近几年价格暴涨，才选择出售。”

关键指标改善！澳洲房价即将生变？

根据最新行业分析，随着供应链逐步恢复、劳动力短缺状况缓解，澳大利亚新房、公寓和联排别墅的建设时间出现十年来首次缩短。这可能意味着房价的转折点。

这一积极信号令政府备受鼓舞——当前，澳洲各级政府正加紧清除住房建设的“堵点”，以应对全国性的住房可负担性危机。不过，尽管施工时间有所改善，但相比十年前仍显漫长，反映出建筑业生产效率的明显下滑，也显示出在解决供应端瓶颈方面仍有很大改进空间。

新房平均建设周期缩短至11.5个月

根据Master Builders Australia（MBA）对官方数据的分析，在2024-25财年，从审批到完工，一栋新独立屋的建设周期平均为11.5个月，而前一年为12.72个月。

联排别墅的建设周期也下降至14.82个月，比上一年缩短了7.2%。公寓的建设周期为32.9个月，略低于前一年的33.1个月。

MBA首席经济学家ShaneGarrett在接受《澳洲金融评论》采访时表示：“过去几年，我们经历了一场‘完美风暴’——建筑材料和人工成本在短时间内急剧上升，同时工人短缺问题严重。”

“要找到熟练的木匠、瓦工、石膏工这样的专业技工，以前可能几天能约到，现在要等上好几周。”

“之所以2024-2025年情况开始好转，是因为这些问题首次朝着正确方向发展。劳动力短缺的紧张程度，已经比一两年前明显减轻。”

学徒培训与供应链恢复助力回暖

Garrett指出，劳动力状况改善的一个原因，是疫情期间政府支持下的学徒培训项目增多，逐步为行业输送了新的人才。

建筑材料市场也在逐步恢复正常。虽然材料价格仍高于疫情前水平，但至少“能买得到”了。

然而，放在更长的时间维度上看，当前的施工效率仍远不及十年前。MBA的数据显示，独立屋建设速度比十年前慢了35.8%；公寓建设时间则延长了54.1%；联排别墅的建设时间也增加了27.6%。

Garrett指出：“整体来看，建房时间变得更长，这对成本有非常负面的影响。因为建房的许多支出——比如融资、保险——都与时间直接挂钩。”

建筑周期拉长让开发商更谨慎

建设周期越长，开发商和建筑商承担的风险就越高。持有成本上升意味着利润空间被压缩，也让他们对新项目更加犹豫。

Garrett解释说：“每一个新开发项目都存在风险——如果建造成本最终超过了销售价格，开发商就会亏损。而从开工到完工周期越长，未来的售价越难预测。”

MBA的分析也揭示了整个行业面临的更大问题——建筑业生产率正在恶化。

建筑业生产效率30年来减半

澳大利亚生产力委员会在今年2月发布的一份报告指出，当前每小时完成的住宅建设量，只有30年前的一半。导致这一现象的原因包括审批流程缓慢、创新不足、开发商过于分散、“邻避主义”（NIMBYism）泛滥，以及技能型劳动力短缺等。

Garrett表示：“如今建房速度之所以更慢，是因为一个建筑工人每小时完成的工作量，比过去少得多。MBA的这份分析实际上是实证——显示出建筑业生产率在过去几年中大幅下滑。”

政府加紧“解锁”住房建设

生产力委员会的报告让住房供应成为全国性议题，迫使各级政府加快行动。联邦住房部长ClareO’Neil承诺，将通过暂停《国家建筑规范》中非必要的变更，减少繁琐的审批和制度延误。

但现实是，澳大利亚目前的住房建设速度远远达不到五年内新增120万套住房的国家目标。包括新南威尔士州在内的多地政府，正推动提升城市中心区的住房密度，尽管这遭遇不少居民反对。

增加移民技工或成短期解法Garrett认为，要想在短期内加快住房供应，增加技术移民是关键途径，因为本地学徒培养“周期太长”。

“现在要找到合适的技工，比过去容易了一点，但移民政策仍有严格限制。培养一个合格学徒至少需要四年时间，而引入海外熟练技工，是更快补充劳动力的方式。”

后花园有话说：从最新数据可以看出，澳洲楼市的“春天”正在加速回归。拍卖量创下数月新高、清盘率飙至74%，买家重返市场，带动悉尼、墨尔本等核心城市的竞争愈发激烈。优质房源在拍卖前就被抢购一空，说明市场信心正在恢复，尤其是华人偏爱的区域，需求依旧火热、房价坚挺。与此同时，建筑业的“提速”释放出积极信号——供应链改善、劳动力恢复、政策松动，都让供给端出现曙光。