新政突袭！澳洲政府最新出手，房产圈炸锅！悉尼最热买房地揭晓，华人区又登榜……
后花园2025年11月11日报道：
今天公布的一组数据显示——澳大利亚的平均房贷规模在过去一年激增超过5万澳元，达到了创纪录的 66.15万澳元，成为推动全国房价上涨的关键动力。
根据MortgageChoice的最新报告，全国平均贷款额比去年同期上升 8.4%（约5.1万澳元），增速超过房价本身。其中，西澳贷款增幅 11.8%，南澳 10.6%，昆士兰 9.7%，而新州依然拥有全国最高贷款额—— 75.29万澳元。
买房意愿的强劲，主要得益于澳洲政府5%首付计划（5% Deposit Scheme），而相较于价格过高、无法享受政府购房补贴的房产，那些符合该计划价格上限的“可负担型”房屋，近期房价涨得更快。
低价房狂飙，高价区反而涨不动了？
专家指出，自上月政府扩大5%首付计划后，首次购房者的购房活动明显增加。不过研究机构也提醒，价格较低的房产其实早已连续一段时间上涨，这不仅受到自住买家的带动，也受到投资者需求和信贷政策收紧的推动。根据Cotality的数据，10月符合首付计划价格上限的房屋价值上涨了1.2%，而超过上限的房屋仅上涨1%。虽然差距看似不大，但在历史上已属强劲表现。
5%首付计划放宽，门槛更低、限制更少
这项政策允许首次购房者仅凭5%的首付买房，并免缴贷款保险（LMI）。自10月1日起，计划正式扩容——申请人数和收入上限均被取消。新的房价上限分别是悉尼150万澳元、墨尔本95万澳元、布里斯班100万澳元，以及珀斯85万澳元。
利率高企，推动更多买家转向低价房
由于高利率限制了买家可借款额度，更多预算有限的购房者只能将目光转向价格较低的房屋。而在利率接近零的时期，他们原本能借到更多。Cotality的研究显示，全国房价最低四分之一区间（即最便宜25%的房屋）在截至10月的三个月中上涨了4.2%，而房价最高四分之一区间仅上涨2.2%。这一趋势在独立屋市场尤为明显。
各大城市低价房的涨幅均超越高价房：悉尼为3.4%对比1.7%，墨尔本2.5%对比0.5%，布里斯班5.2%对比4.5%，阿德莱德4.1%对比2.6%，珀斯更达到6.6%对比4.5%。Cotality研究总监TimLawless指出，低价房板块的表现明显优于高价板块。
政策助推显效，但仍需观察长期趋势
Lawless认为，首次购房者政策可能是原因之一，但实际影响还需时间验证。住房部长Clare O’Neil公布数据显示，上月共有5778笔贷款获得5%首付计划的担保，比去年同期增加1878笔，其中2700笔来自新扩容后的新增受益群体。O’Neil表示，申请人数的增长与财政部预测一致——预计未来六年将使房价上升约0.6%。
Lawless说：“这大概是迄今为止最有力的证据，证明该政策受到首次购房者欢迎。如果我是首次购房者，没有20%的首付，我也会利用这个机会。”
“低价房涨得快”并非新现象
Lawless同时提醒，低价房上涨的趋势早已存在，并非完全由购房补贴驱动。“除了政策，市场上最大的影响因素还是可负担性与还贷能力。很多人只能选择中低价区，因为只有这样才能通过银行的贷款偿付能力审核。”他指出，在当前6%贷款利率的情况下，银行会按照9%的压力测试利率评估借款人能否还贷，这大大压缩了高价房的买家数量。
投资者也在推高低价房需求
Lawless补充说，投资者同样在积极买入低价房，希望在竞争激烈的环境下获得更高的资本增值。
在墨尔本，买方代理Wendy Chamberlain表示，首次购房者的咨询量明显增加，预算从50万澳元到95万澳元不等。“这个市场现在挺活跃，但也看区域——公寓太多了，有的区域表现还不太稳定。”她说：“拍卖会上买家变多了，竞争也更激烈。首次购房者现在确实在积极出手，市场热度在上升。”
在悉尼，买方代理Michelle May也观察到开放看房活动人流明显增加。她形容，低于政策价格上限的拍卖“非常激烈”，而“父母银行”——即家长资助孩子买房的现象十分普遍。“我们经常看到父母在现场鼓励孩子出价，甚至直接说‘我帮你付一部分’。”
当前，悉尼房市确实迎来了一波首置族的抢购热潮，而部分街区的热度明显高过其他街道。
新州首置族“热门区”揭晓，华人区再登榜
被大城市“挤出”，越来越多澳洲年轻人为了买到首套房，开始把目光投向那些有政府补贴、性价比更高的“热门区域”。
房贷需求大涨，创2021年以来最高增幅
根据Equifax最新发布的《季度消费者信贷洞察报告》，2025年9月季度，澳洲有担保和无担保信贷需求双双飙升，房贷申请量同比增长10.3%，创下自2021年以来最强劲的年增长记录。首次购房者（First Home Buyer）数量也明显上升， inquiries（咨询量）更是达到自2022年初以来的最高水平。
新州“首次购房热门区域”榜单出炉
Equifax依据首次购房申请数量和贷款中位数，公布了新南威尔士州（NSW）前五大“首次购房需求热点”：
Parramatta（公寓中位价70.4万澳元）
Blacktown（72.8万澳元）
CastleHill（77.9万澳元）
华人区Hurstville（71.9万澳元）
Marrickville（72万澳元）
这些区域不仅申请量激增，贷款金额也在攀升，显示出首次购房者的集中需求。
“机会区”成首次购房者的现实选择
除了热门区域，Equifax还定义了另一类“机会区”（Opportunity Zones）——即在意向与可负担性之间找到平衡的区域。这些地区是首次购房者贷款金额相对较低、且距离最近首府城市不超过60公里的高性价比选择。新州前五大“机会区”为：
Leumeah（公寓中位价54.3万澳元）
Forestville（60.1万澳元）
EmuPlains（61.7万澳元）
Como（61.9万澳元）
StanhopeGardens（61.9万澳元）
千禧一代与Z世代购房意向高涨
不仅如此，2025年iCIRT消费者调研显示，全国多地首次购房活跃度攀升，其中67%的千禧一代与Z世代受访者表示，计划在未来五年内买房、建房或装修自住房。
Equifax首席解决方案官Kevin James表示：“Equifax的首次购房热点数据显示，悉尼、东南昆士兰和墨尔本等成熟房地产走廊依然吸引大量关注。”他补充道：“虽然年轻人购房意愿强烈，但根据2025年iCIRT消费者调研，房价可负担性依然是主要忧虑。即便政府提供了5%首付计划等政策激励，仍难以完全弥合购房差距。”
高房价让“首付计划”仍显力不从心
“随着房价上涨，贷款价值比（LVR）要求更高，购房门槛依旧存在——无论申请者的首付比例或信用质量如何。”
换句话说，尽管政策在努力降低门槛，但对于许多年轻澳洲人来说，拥有一套属于自己的房子，仍是一场艰难的追梦之旅。
在交易活动变得火热之际，政府也在出台新规，严打"钓鱼报价"（underquoting）的行为。
维州出台新措施，严打中介"钓鱼报价"
多年来，房地产中介通过低标房价吸引买家，再在拍卖中大幅抬价的"钓鱼报价"行为，已成为困扰无数购房者的顽疾。近期，维多利亚州当局推出新规，试图堵上被广泛利用的法律漏洞，但业内人士认为，要彻底根除这一做法，仍有很长的路要走。
墨尔本的房地产金融经纪人David Meadows表示，尽管近年来加大了对"钓鱼报价"（underquoting）的打击力度，但这种现象仍在继续。他告诉媒体，这不仅浪费了人们的周末时间，还给那些试图进入市场的人带来了切实的"精神负担"。
"你希望广告上的价格范围能够反映房产的底价，"Meadows说。"但情况往往并非如此。这在业内是众所周知的。"
他举了一个例子："几周前，我们为一位客户去Hawthorne参加了一场拍卖。那处房产的广告价大约在155万到160万澳元之间。结果，拍卖以165万澳元开叫，中介仍然没有宣布'已达到市场价'。这说明了什么？"
他说，那栋房子最终以大约192万澳元的价格售出。"这比广告价格范围高出近20%。而且这并非个例，这只是Hawthorne又一个普通的周末。"
虽然并非每个房地产中介都有这种行为，但那些进行低报价的中介，确实能将注意力和人群从那些广告更诚实的房产拍卖中吸引过来。这使得其他遵守规则的中介处境艰难。
Meadows说："我实际上认识很多有道德的优秀中介，他们不喜欢低报价，但他们的竞争对手都在这么做。"
近年来，维多利亚州政府一直在严厉打击低报价行为。今年早些时候，隶属于消费者事务部的"低报价工作组"（ConsumerAffairs Underquoting Taskforce）的20名检查员，在一个周六的秋季突击行动中，走访了墨尔本周边郊区的20场拍卖会，寻找公然低报价的实例。
该工作组于2022年启动，并于去年成为常设机构，至今已对200多名房地产中介处以罚款，罚金总额达230万澳元，并另外发出了290份官方警告。
就在上周末之前，消费者事务部发布了新的指导方针。这意味着，房地产中介在为其价格指南辩护时，将必须考虑——而不能再忽略——该地区最近售出的类似房产的具体细节。
后花园有话说：澳洲楼市正在进入一个“政策加持、需求爆发”的新阶段。5%首付计划的放宽，确实让更多首置族得以入场，带动了低价房源的热度与贷款额的飙升；但与此同时，高利率与高房价仍然让中高端市场承压。数据表明，低价区的房价涨幅已明显跑赢豪宅板块，显示出市场正在向“可负担性”重新倾斜。值得注意的是，政府在刺激需求的同时，也在强化监管、整顿中介乱象。未来一段时间，澳洲房市或将迎来结构性分化：一边是首置族与投资客争抢“低价资产”，另一边则是高价区陷入观望与调整。
