总理表态！澳大利亚考虑对投资者“开刀”，房价可能受到影响！8月房市再破一项记录，悉尼领跑……

后花园2024年9月26日报道：根据最新的CoreLogic百万房产市场报告，8月份，澳大利亚独立屋或公寓中位价达到百万澳元的城区数量再创新高。

报告显示，在被分析的4,772个城区中，有29.3%的独立屋或公寓中位价达到或超过100万澳元，高于2023年1月利率紧缩周期开始时的21.7%，也高于2022年4月市场高峰时的26.9%。

CoreLogic经济学家Kaytlin
Ezzy说：“在新冠疫情爆发时，只有14.3%的独立屋和公寓市场的中位数价值达到或超过100万澳元。如今，近30%的地区房价中位数达到了七位数，这是房价上涨和负担能力恶化的自然结果。”

在过去的一年里，百万城区数量增加了18.5%，达到218个。去年这个时候，1,057个地区的独立屋中位价至少为100万澳元，122个公寓市场的中位价达到了七位数。

在过去的一年里，这两个数字分别增加到1,257个和140个。

尽管过去一年的增长更倾向于中型首府城市，但澳大利亚最昂贵的首府——悉尼（中位房价为1,180,463澳元）继续主导百万房产市场名单，并在一年内记录了最高的百万房产市场数量净增长（+46个）。

布里斯班也增加了46个百万房产市场，住宅价值一年内增长了15.0%。布里斯班自疫情开始以来的住宅价值增长了65.1%，这使得该市的可负担性优势大幅减少，目前布里斯班的中位住宅价值（875,040澳元）在首府城市中排名第二。

珀斯以一年内新增35个百万市场和1个重新进入百万市场的地区，位列第三。

而在另一端的是墨尔本和维多利亚州非首府地区，其住宅价值在一年内下降了1.0%。

Ezzy补充说：“不利的投资税收环境、新房竣工数量较高以及挂牌房屋数量高于平均水平，都对房价产生了下行压力，导致墨尔本和维州地区新增百万房产市场数量减少。”

百万房产市场的未来展望

在全国范围内，近几个月的增长速度已显著放缓，从4月至8月的三个月内，增长率从2.0%降至1.3%。

Ezzy表示：“尽管增长速度开始放缓，各地区之间的增长条件变得更加多样，但我们可能还没有看到百万房产市场数量的顶峰。”

截至8月，有24个市场（20个独立屋市场和4个单元房市场）的中位价值高于990,000澳元，目前正记录积极的季度价值增长。

“未来几个月，我们可能会看到其中许多市场跨越百万澳元的房价门槛。”

可负担性担忧

尽管百万房产市场的数量增加，但借款人需要将更多收入用于偿还抵押贷款。以80万澳元的贷款余额（假设首付为20%）和当前新业主的平均浮动抵押贷款利率（6.28%）计算，家庭年收入需接近20万澳元，才能将100万澳元房屋的还款额控制在收入的30%以下。

各州具体情况

1. 新南威尔士州：

- 悉尼有448个独立屋和107个公寓市场的中位价值达到或超过100万澳元。分别占被分析住宅市场的78.3%和公寓市场的34.1%。悉尼的百万房产市场在一年内净增加了46个，其中23个市场在最近的利率紧缩周期后重新加入（此前已退出），25个地区首次加入。在北悉尼和Hornsby，只有2个地区（North Willoughby和Warrawee）的公寓中位价在过去一年内跌破100万澳元大关。

- 在新州非首府地区，Richmond-Tweed的Casuarina地区的独立屋价格最高，为2,320,189澳元，比去年同期上涨了约217,000澳元。目前，新州有115个市场(111个住宅和4个公寓市场)的中位价值达到或超过100万澳元，比去年同期(93个)增加了22个。大部分的百万住宅市场仍然集中在悉尼附近的地区，如Illawarra(34个)，Newcastle和Lake
Macquarie (25个)，Southern
Highlands和Shoalhaven(16个)，以及Richmond Tweed（22个）。

2. 维多利亚州：

- 墨尔本有191个住宅和11个公寓市场的中位价值达到或超过100万澳元。其中大部分位于墨尔本的内南区（40个）、内城区（38个）和内东区（31个）。墨尔本的百万房产市场数量一年内净增加了4个，其中7个市场（6个住宅和1个公寓市场）重新加入，3个市场（2个住宅和1个公寓市场）退出。

- 维州非首府地区，年度房价下跌1%，2个市场（Wandana Heights和Apollo Bay）的独立屋中位数跌破100万澳元大关，只有10个地区跻身百万房价市场行列。

3. 昆士兰州：

- 布里斯班与悉尼并列，一年内百万房产市场净增加数量最多，有46个市场（32个新加入和14个重新加入）加入了七位数房价市场。这使得总数达到149个，占比46.0%，远高于2022年6月记录的114个或35.2%。

-昆州非首府地区的百万澳元市场在各区域市场的净变化最大，有30个(25个住宅和5个公寓市场)加入了七位数房价市场。黄金海岸(55个)和阳光海岸(53个)继续在昆州非首府地区的百万住宅排行榜上占据主导地位，分别占所有市场的50%和48.2%。在这些地区之外，只有2个地区进入了七位数房价榜单，分别是位于Cairns地区的Goldsborough（1,067,791澳元）和Palm Cove（1,022,096澳元）。

4. 南澳大利亚州：

- 阿德莱德有104个独立屋市场（36.6%）的中位价值达到或超过100万澳元。该市的76个公寓市场中，没有任何市场录得七位数的中位价。

- 尽管去年房价上涨了9.6%，但在南澳非首府地区的79个市场 (77个住宅和2个公寓市场)中，没有任何市场的房价中位数达到100万澳元。

5. 西澳大利亚州：

- 珀斯的房价涨幅居全国之首，截至8月，其住宅价格同比上涨24.2%。这导致七位数房价的地区数量比去年增加了56.3%。31个住宅和3个公寓市场首次进入该行列，1个住宅市场(Highgate)再次进入该行列，总数达到100个。

- 尽管整个非首府地区市场的年增长率最高(+19.3%)，但西澳地区只有Dunsborough（1,223,279澳元)这一个独立屋市场加入了百万澳元住宅行列，加上Bunbury的Quindalup (1,377,367澳元)和Yallingup (1,654,267澳元)，总数达到3个。

6. 塔斯马尼亚州：

- 尽管霍巴特的住宅价值在各州首府和其他地区中下降幅度最大(-1.2%)，但该市百万澳元市场数量保持稳定。在总共43个地区中，只有3个地区的独立屋中位价突破100万澳元大关；而在13个地区中，没有任何市场的公寓中位价达到七位数。

- 在塔州非首府地区，被分析的59个独立屋和7个公寓市场中，没有任何市场的中位价超过100万澳元。

7. 北领地：

8月份，达尔文和北领地非首府地区的市场分析中，没有记录到中位价值超过100万澳元的情况。达尔文市地区Fannie Bay的独立屋中位价最高，为939,517澳元，其次是该市北部沿海地区——Nightcliff(838,272澳元)。

8. 澳大利亚首都领地：

8月份，1个公寓市场（Yarralumla）和45个独立屋市场的中位价达到或超过100万澳元，占127个被分析市场的36.2%。堪培拉的住宅价值同比上涨1.5%，有6个地区在2022年和2023年退出百万澳元房价市场后，重新加入。Cook、McKellar、Macarthur、Chifley、Gowrie和Gungahlin地区的房价中位数过去一年都超过了100万澳元。

结合上述报告，在房价高企，住房可负担性不断恶化的背景下，取消投资者税收优惠的建议再度被热议。

昨天，澳大利亚总理表态，不排除对负扣税优惠政策进行改革，这一言论也引发了轩然大波。

澳洲负扣税政策或迎来大改

本周，有报道称，澳大利亚政府已要求财政部就潜在的负扣税变化提供建议。这一消息引发了诸多猜测，而投资者无疑最为忐忑。

此举可能预示着一项激进的住房政策即将出台，据信联邦官员目前正在研究缩减负扣税或相关改革方案。

昨天，总理Anthony Albanese透露，他暂未完全排除对负扣税政策进行修改的可能性。

要知道，负扣税每年会带来数十亿澳元的税收优惠，长期以来一直是绿党讨伐的目标，该党希望看到负扣税被废除。

那么，负扣税到底是什么?为什么它那么重要?又为什么成为了一个如此有争议的话题?

让我们一起来探讨一下。

什么是负扣税?

负扣税指的是投资者在出租房上的支出——包括利息、税率、物业费、维护和保养——高于其租金收入。

这意味着投资者在那个财政年度的投资出现了亏损。

在澳大利亚，当租房投资者报税时，这些损失可以从他们的应税收入中扣除。财政部的数据显示，在2021-22财政年度，有110万澳大利亚人持有负扣税房产。

为什么澳大利亚要实行负扣税?

负扣税在1930年代被引入澳大利亚，作为解决住房短缺的一种方式。该政策旨在激励澳大利亚人投资房地产，并增加可出租房屋的数量。

澳大利亚税制有两个特点：一是对所得进行综合征税，这意味着我们把所有收入来源——工资、银行账户利息、股票股息、投资物业租金——加在一起征税，而不是分别征税。二是盈利成本可以从应税收入中扣除。

谁可以从负扣税中受益?

收入较高的人受益最大，因为这样可以最大限度地减少他们需要缴纳的所得税，同时允许他们通过投资获得长期的资本收益。

根据澳大利亚财政部的分析，在2021-22财年，应纳税收入最高的30%的个人获得了负扣税总收益的65%左右。

支持负扣税的理由是什么?

通过激励房地产投资，负扣税帮助收入较高的澳大利亚人通过房地产增长财富，同时增加了可出租房屋的供应。

许多人担心，如果取消负扣税，大量投资者要么提高租金以弥补损失，要么出售房产，从而减少本已紧张的市场上可供出租的房屋存量。

由于房地产价格高企，很难找到能够赚取足够租金来支付抵押贷款的房产。如果负扣税不是一种选择，投资就不会这么具有吸引力。

反对负扣税的理由是什么?

财政部的数据显示，负扣税在2020-21年度造成了27亿澳元的税收损失——由于利率上升，今年的这一数字可能会更高。

许多人认为，负扣税推动了富裕投资者的需求，从而推高了房地产价格。由于大部分投资者购买的是现房，他们与购房者竞争住房，这进一步收紧了供应。

住房可负担能力已经成为一个巨大的问题。AHURI的研究显示，1996年，高收入家庭仅占澳大利亚租房者的8%，而到2021年，收入在14万澳元或以上的家庭占租房人口的24%。

联邦政府对负扣税的立场是什么?

Albanese政府和联盟党此前都明确表示，双方都不打算改变澳大利亚目前有关负扣税的政策，然而，目前有关政府请求财政部提供建议的报道表明，工党在这一问题上的立场可能已经改变。

然而，绿党一直坚决反对负扣税，认为税收优惠使富有的投资者比首次置业者更容易购买房产。

Hawke/Keating政府在1985年撤销了负扣税，但在房地产投资者的游说和悉尼租金飞涨之后，又于1987年恢复了负扣税。

在2019年的竞选活动中，当时的工党领袖Bill Shorten提议只允许对新建房征收负扣税。但工党在那次大选中落败了。

其他国家有负扣税吗?

德国、日本和加拿大等国家都有负扣税。在美国，一处房产的租金损失只能用另一处房产或投资的租金收入来抵消，而不能用就业收入来抵消。

在英国，租金收入和就业收入是分开征税的，租金损失只能用其他房产的利润来抵消，或者结转到下一年，而新西兰正在逐步淘汰负扣税。

后花园有话说：分析全澳住房投资状况，若工党废除负扣税和资本利得税优惠，可能会引发近百万选民的不满。这些选民遍布关键边缘选区，而这些选区对于工党在大选中获胜具有至关重要的意义。

然而，考虑到澳大利亚的高房价和住房危机愈演愈烈，即便改革措施在短期内不会出台，但关于负扣税的讨论将始终成为政党们的关键议题。

（责编：Gloria）