澳洲建房计划踩下急刹：审批量单月跌10.5%，20万套缺口压顶！

后花园 5月12日报道：

澳洲想靠“多建房”走出住房危机，但最新审批数据给这条路泼了一盆冷水。3月，全国新房审批突然掉头向下，建筑行业担忧，供给缺口可能继续扩大。

澳大利亚统计局数据显示，3月全国规划部门批准住宅17,300套，较2月的19,339套下降10.5%。这意味着，在政策层面不断强调增加供给的同时，真正进入审批管线的新房数量却出现明显回落。

下滑主要由维州和西澳拖累。维州住宅审批量单月下跌16.9%，西澳下降15.5%。这两个市场近年均承受人口增长、租房紧张和建设成本上升压力，审批回落进一步加重了供应端的不确定性。

建筑业界的担忧不只来自一个月的数据。业内人士指出，三次加息、伊朗冲突引发的油价冲击以及建筑成本上升，尚未完全反映在审批数据中。原因在于，当前审批大多对应的是2025年或2026年初已经发生的销售。

住房行业协会首席经济学家Tim Reardon表示，3月数据以及审批榜单中公寓占比较高，反映了一个越来越清晰的现实：澳洲首次置业者的第一套房，将越来越多是公寓。

他认为，市场不应害怕高密度住房。对许多首次置业者来说，公寓可能是进入住房市场、未来再购买独立屋的重要一步。

不过，Reardon同时提醒，公寓审批与独立屋审批的转化路径不同。公寓通常在销售前先获得审批，而独立屋审批多发生在销售之后。这意味着，公寓审批需要更长时间才能转化为实际开工，有些项目甚至可能永远不会动工。

在年初一度出现较强势头后，3月审批回落本身未必足以说明趋势逆转。但Reardon指出，澳洲正面对多重逆风。利率上升、建房成本增加和失业率上升叠加，将继续考验新房建设。

Master Builders Australia首席执行官Denita Wawn表示，按照当前预测，澳洲将比National Housing Accord提出的五年120万套住房目标少建超过20万套。最新数据还显示，住房积压规模已达77,600套。

她表示，澳洲仍需迅速拆除供应障碍，并提高建筑审批数量，以推动土木、住宅和非住宅建设管线，同时遏制住房通胀。

Oxford Economics Australia首席经济学家Maree Kilroy也警告，多次加息以及中东冲突推高建筑成本的影响，目前还没有传导到各州建筑审批数据中。多数审批反映的仍是2025年或2026年初的销售。

从地区看，3月新房审批热点并非传统郊区独立屋，而是主要城市中心的公寓项目。维州在全国前20个审批最繁忙的地方政府辖区中占8席，新州和昆州各占5席。

墨尔本地方政府辖区以818套审批量位居全国第一，其后是黄金海岸773套、布里斯班768套。这三个地区均有较高比例公寓开发，尤其墨尔本市中心几乎由高层公寓主导。

新州富裕地区The Hills以675套排名第四。昆州Logan以564套进入前五，也是榜单中首个相对可负担的区域。随后是昆州增长中心Moreton Bay，审批496套；维州新兴独立屋热点Melton，审批439套。

新州相对可负担的新房供应点Blacktown仅有251套获批。

联邦财政部长Jim Chalmers周末宣布一项20亿澳元预算前计划，用于支持新房建设所需基础设施。资金将用于道路、水、电、排污等配套，帮助更多项目从纸面规划走向开工。

Reardon认为，这项投入方向正确，但要真正影响住房可负担性，仍需要数年时间。相比之下，他认为新州州长Chris Minns推出的10亿澳元Pre-sale Finance Guarantee计划，可能对推动开工更快见效。

该计划相当于由政府为开发项目50%的期房销售提供担保，帮助开发商更早获得融资批准，从而尽快启动施工。对于审批已经到位但融资卡住的项目来说，这类机制可能比单纯增加远期基础设施资金更具即时性。

这篇报道的关键信号是，澳洲住房危机并不只缺政策口号，更缺能快速变成住房的审批、融资和施工。审批下降、成本上行和高密度项目转化周期长，将继续决定未来几年澳洲住房供给的真实速度。