风暴来了！澳洲专家预警：房市今年面临大崩盘！中东战火冲击利率？央行释放最新信号……
后花园2026年3月3日报道：
当前，无论是国际形势，还是国内的经济环境，都在发生一系列深刻变化。
在此背景下，一位专家警告称，澳大利亚房地产市场或将很快出现崩盘风险。他认为，全国房价正逼近阶段性峰值！
澳洲专家预警：房市崩盘近在眼前
今天，Property Sharemarket Economics的总经理Darren Wilson在接受采访时，再次提到了长期被讨论的“18.6年房地产周期理论”。
这一理论认为，土地价值上涨与信贷扩张会推动市场不断走高，直至触顶，随后引发一次重大下行调整。类似的周期大约每20年出现一次。
Wilson表示，澳洲楼市已接近峰值的迹象，其实早有端倪。就在Surfers Paradise以北，一块仅89平方米的土地——面积还不到职业单打网球场的一半——竟以55万澳元成交。
在SurfersParadise以北，一块仅89平方米的土地以55万澳元成交
这块“迷你地皮”的买家是Catherine和Nick Leon夫妇，他们育有一名22个月大的女儿。为了买房，他们整整寻找了6年，最终才拿下这块可能是昆州有史以来最小的空置地块之一。
这对夫妇表示，无论是成熟住宅还是空地，他们都看遍了，但价格“已经失控”。
而这笔令人咋舌的Southport成交，还发生在另一宗惊人交易之后——今年2月，一名开发商以125万澳元买下了悉尼Newtown一条仅4米宽的车道。
一名开发商以125万澳元买下了悉尼Newtown一条仅4米宽的车道
房价6年翻三倍
Wilson表示，澳洲房价在短时间内呈指数级飙升。
他说：“简单回顾一下2020年下半年的房地产报告，当时Southport的独立屋中位价为54.5万澳元，公寓中位价为38.2万澳元。”
“那时市场上的房子，面积都远大于89平方米。”
“六年过去，同一区域的独立屋中位价已接近160万澳元——整整涨了三倍。”
供应短缺成“托底力量”
尽管住房负担能力已跌至历史低位，借款人也几乎触及贷款上限，但澳洲房价仍在持续上涨。
支撑市场的核心因素几乎只有一个：长期的供应短缺，加上强劲移民增长和政策刺激需求。
各大机构的分析一致认为，澳洲住房供应严重不足。正是这种供需失衡，阻止了房价出现实质性回调。
目前预计，到2029年，全国新建住房数量将比政府Housing Accord目标少26.2万套。
房源紧缺推高价格
房地产预测机构专家Scott Kuru指出，极度稀缺正在推高房价。
目前挂牌房源处于五年低点，租赁空置率徘徊在1%左右，而建筑成本上升也进一步抑制了新供应。
他说：“澳洲人对住房问题的焦虑不断加剧，一个熟悉的声音又出现了——这一定是泡沫，迟早会破裂。”
“房贷规模看起来巨大，房价和租金持续上涨似乎难以为继。”
“很多人感觉市场迟早会出问题，但现实却并不符合经典价格崩盘的条件。”
Kuru指出，在真正的房地产泡沫中，库存过剩会推高租赁空置率。
“但在澳洲，情况恰恰相反——租客为有限房源激烈竞争，租金持续上涨。”
“而本应增加供应的建筑行业，也正承受巨大压力。”
他表示，建筑商破产数量激增，劳动力短缺、材料涨价和供应链中断，都让建筑成本大幅攀升。
与此同时，需求端几乎没有放缓迹象。近几个月房贷预批活动上升，租金持续走高，人口增长依然强劲。
“这些都不是一个即将崩盘市场的特征，而是一个被结构性短缺所束缚的系统。”
18年周期只是“迷人故事”？
Metropole董事Michael Yardney则直言，18年房地产周期更像是一个“诱人的故事”，而不是可靠的预测模型。
“令人惊讶的是，很多评论员在引用它——甚至包括一些本应更谨慎的经济学家。”
“他们拿2008年金融危机做参照，往后推18年，就断言下一次崩盘时间已到。仿佛房地产市场是按日历运行，而不是由人、信贷和信心驱动。”
“2008年的崩盘源于全球信贷危机，并不是因为房地产‘过生日’，而是因为信贷市场出了问题。”
Yardney认为，这一理论并非无害。它让投资者一味等待所谓的崩盘，而市场却在悄然上涨。
他指出，澳洲目前并不具备大规模被迫抛售的条件。
“房地产崩盘通常需要失业率急剧上升、深度衰退或严重信贷危机，导致业主和投资者无力偿还贷款，被迫抛售房产。”
“如果没有大范围的强制出售，也没有买家缺席，市场就不会形成真正的崩盘机制。”
不过，他也表示，部分区域在2026年可能会出现价格回调。
“某些类型房产表现不佳？完全有可能。”
“但全国性崩盘需要广泛的被迫抛售和买家消失。”
“目前对2026年的预测显示，大多数首府城市房价将上涨5%至10%，而不是下跌。”
宏观因素才是关键
Cotality Australia研究总监Tim Lawless同样不认同18年周期理论。
“住房周期显然受到宏观因素影响，比如货币和财政政策、信贷可得性以及市场情绪。”
“总体来看，市场是随着供需起伏而波动，而不是按照预设时间表运行。”
他指出，本轮周期中，随着生活成本上升、利率走高和市场情绪转弱，可负担性正成为更大的参与门槛，市场已出现放缓迹象。
Lawless表示，若要看到房价实质性下跌，住房供应水平必须大幅提升。
“当然，突发性冲击事件始终存在风险，但这类事件本质上难以预测。”
2026年或创新高？
资深经济学家DrJoel Bowman则预计，到2026年底，澳洲各大首府城市房价将创下历史新高。
“若要出现大幅下跌，通常需要失业率大幅飙升，或住房严重过剩。”
“这是我们在其他国家房地产崩盘中看到的模式。”
“而澳洲的情况截然不同。就业市场依然强劲，工资在增长，我们面对的是住房短缺。”
“除非就业出现突发且重大的冲击，否则基本面并不支持楼市崩盘的说法。”
中东战火升级！澳洲利率要变？
无论如何，当前澳洲的房市和经济确实正受到不确定性因素影响。
由于中东形势升级，澳洲的利率路径也可能发生变化，对此，澳洲央行行长透露了重要信号。
周二，在AFR商业峰会上，RBA行长Michele Bullock呼吁各界保持冷静，理性应对中东局势变化。
她表示：“例如，一次供应冲击可能会加剧通胀压力，而对通胀预期的潜在影响，正是我们高度关注的风险。”
“但与此同时，如果能源市场长期受到冲击，也可能对全球经济活动产生负面影响，从而对通胀形成下行压力。”
“事情将如何发展，目前并不明朗。”
上周末，美国与以色列展开联合行动，对伊朗发动所谓“先发制人打击”。行动中，伊朗最高领袖Ayatollah Ali Khamenei及至少40名高级官员身亡。
此次大规模军事行动，显著加剧了全球能源供应面临的风险。
袭击发生后，国际油价迅速飙升，原油价格大涨15.13%，至每桶77.44美元（约合108澳元）。
周一，油价继续上涨，一度升至每桶82.37美元（约合116澳元）。
利率前景仍存变数
在谈及利率问题时，Bullock也明确表示，3月16日至17日的议息会议不太可能“按兵不动”。
她同时为2月将官方现金利率上调25个基点至3.85%的决定进行辩护。此前，2025年RBA已连续三次降息，此次加息可谓方向逆转。
她说：“我并不是在预测3月一定会发生什么，但那将是一场真正意义上的‘关键会议’。”
“当前总体通胀率为3.8%，失业率为4.1%，就业市场依然偏紧。”
“董事会将认真评估是否需要更快采取行动，因此我不建议大家认为我们只会按季度调整利率。”
截至今年1月的一年内，总体通胀率为3.8%，且随着电费补贴逐步取消，短期内通胀仍将受到推升。
与此同时，更受关注的核心通胀指标——剔除能源和燃油等波动性项目后的截尾均值通胀（Trimmed Mean Inflation）为3.4%。
这两项数据均高于RBA设定的2%至3%目标区间。
加息是“较不糟糕的选择”
Bullock在讲话中再次为2月加息决定辩护，称这是对家庭而言“长期来看伤害最小的选择”。
她说：“如果当时维持利率不变，可能会导致通胀更长时间高于目标水平，最终不得不采取更激进的紧缩措施，并对劳动力市场造成更高成本的调整。”
她还强调，通胀正在对澳洲家庭造成实实在在的冲击。
“物价上涨挤压家庭预算，人们不得不花更多时间寻找最低价，精打细算才能维持收支平衡。”
“这会带来压力，也可能迫使家庭做出艰难选择。”
“我们不希望家庭因此削减孩子的课外活动，或推迟非紧急医疗治疗。”
供需失衡加剧通胀压力
Bullock指出，目前消费者需求与经济供给能力之间存在缺口，同时生产率低迷也在推高通胀。
“经济的供给潜力似乎比此前评估的要低。”
“在我们最新判断中，基础需求仍高于供给潜力，在这些压力缓解之前，通胀可能会持续高于目标水平。”
后花园有话说：当下，澳洲楼市正处在多重力量拉扯之中。一边是房价高企、周期争议与崩盘预警，另一边是供应长期短缺、就业稳健与需求支撑；外部还有中东局势与油价波动为通胀和利率路径增添变数。短期波动或难避免，但是否演变为系统性风险，仍取决于就业、信贷与政策走向。
