中国人不买了？澳洲房市版图一夜骤变，“地震式”冲击来袭！
后花园2026年4月17日报道：
尽管加息的阴云笼罩，加上全球经济动荡给家庭预算带来的压力，最近，澳大利亚的房地产市场却交出了一份令人意外的答卷。
无视加息风暴！澳洲70%城区房价逆势上扬
PropTrack最新发布的估值数据揭示了一个惊人的事实：在今年前三个月里，全国高达70%的城区房屋价值实现了正增长。
不仅是独立屋，公寓市场同样表现不俗。在有数据可查的郊区中，约71%的单位价值录得上涨。值得注意的是，那些价格更为亲民的区域市场和首府城市的外围郊区，反而成为了这波涨幅中的"领头羊"，交出了最亮眼的季度成绩单。
目前，购房者正面临着日益严峻的负担能力危机。不断攀升的利率和生活成本让许多人捉襟见肘，而全球石油冲击更被预测将在未来几个月内进一步推高通胀。
澳大利亚储备银行（Reserve Bank）今年已经两次扣动了加息的扳机，专家们普遍预测，至少还有一次加息正在路上。
在这种宏观背景下，市场的两极分化愈发明显。当悉尼和墨尔本这两个传统一线城市的房价增长开始放缓甚至停滞时，珀斯、阿德莱德和布里斯班等次级市场却异军突起，继续保持着强劲的上升势头。
REA集团高级经济学家Anne Flaherty对这一现象进行了深入剖析。她指出，虽然本季度全国各地的房价增长情况差异巨大，但那些价格更具亲和力的房产，其表现已经明显超越了更广泛的市场。
Flaherty解释道："从全国范围来看，房价的整体增速确实在放缓。但如果我们仔细观察，就会发现各地呈现出截然不同的趋势，其中最引人注目的一点是，在市场中那些价格相对较低的端点，我们依然能看到超乎寻常的增长速度。"
她进一步预测了未来的市场走向："考虑到利率仍在上升通道，生活成本也在不断增加，整体房价的增长步伐很可能会继续放缓。但是，在那些价格亲民的特定区域，房价依然有望保持超越大盘的增长势头。"
这种"可负担性驱动"的趋势在全国房价增长的热点地区表现得淋漓尽致。在今年前三个月房价涨幅最快的前10个城区中，竟然有6个的中位房价低于100万澳元。
在这些表现抢眼的"百万以下"城区中，新南威尔士州的Moree、西澳大利亚州的Katanning、昆士兰州的Charters Towers City以及南澳大利亚州的North Beach都榜上有名。
而在这份榜单上傲视群雄的，是位于西澳Bunbury市以南10公里的Gelorup。在短短三个月的时间里，该区的中位房价犹如坐上了火箭，暴涨16%，达到了1,224,687澳元，成为本季度澳大利亚房产市场最耀眼的明星。
在房价表现耀眼的同时，澳洲的买房版图却在发生惊人变化。
中国买家突然退场？澳洲房市一夜变天
伊朗战争正在对澳大利亚房地产市场的海外需求格局产生“地震式”冲击。过去多年，以中国、新加坡为代表的买家曾频繁扫货新建公寓，如今这一局面正在发生明显变化。
最直观的变化是：中国买家需求持续下滑，而来自中东（包括伊朗）的需求则明显上升。
中资退场：信心与资金双双收缩
根据最新可得数据，在2025财年，海外投资者共计向澳洲房地产市场投入约37亿澳元，但业内普遍认为，新一轮投资活动正在快速降温。
其中，中国大陆及中国香港买家降幅最为明显。税务局数据显示，2016年至2024年间，这两个地区曾占据澳洲海外购房者近67%的份额。
外国投资审查委员会（FIRB）数据显示，仅在上一财年前三个季度，中国买家就向澳洲房地产投入约11亿澳元。
尽管最新官方数据尚未公布，但多家专注海外买家的中介机构透露，受战争影响，中国买家正在远离澳洲市场。
悉尼PlusAgency联合创始人Peter Li表示，中国投资者可投入澳洲房地产的资金明显减少。
他说：“由于中国房地产市场疲软，大多数中国人正在失去对房地产的信心。”
“中国楼市表现不佳，削弱了他们对这一资产类别的整体信任，即便是在澳洲也是如此。”
随着中国房地产泡沫破裂，许多潜在投资者的资产净值大幅缩水。
“数据显示，中国部分城市房价下跌10%至50%。有些地区甚至回落到2016年的水平，过去十年的资本增值几乎被抹去。”
他补充称，伊朗战争带来的全球不确定性，加速了中国买家撤离的趋势。
“这场战争让一切变得不确定，就像疫情刚开始时一样。如果人们不知道该怎么做，他们更倾向于什么都不做。”
“此外，澳洲政府对海外买家增加了各种税费，这些政策正在发挥作用，把他们挡在门外。”
“目前，海外中国买家已不再将澳洲视为首选投资目的地。”
不过，他也强调，应区分海外投资者与已在澳洲定居的华人群体。
“在澳洲生活的华人仍在购房，因为他们有真实的居住需求，而且成本更低。”
中东买家抬头：资金与避险需求双驱动
与此同时，PeterLi旗下另一家面向中东客户的营销机构Plus Notable发现，中东买家需求明显上升，尤其来自伊朗和黎巴嫩。
他说：“当前咨询购房的客户，很多是希望将自己或资金从冲突中转移出来的人。”
相比之下，其他未受战争直接影响的亚洲买家则更加谨慎。
“没有战争压力的人，会选择观望。在经济不确定性下，他们不会轻易做出买房这种重大决定。”
PlusNotable副总监Adam Hosseini透露，他近期协助一位伊朗买家在悉尼Box Hill出价购房。该买家为澳洲居民，但购房资金来自伊朗家人。
PeterLi表示，从这些交易中可以看出，伊朗背景买家通常有两大动机：
“第一，他们清楚战争将推高澳洲各类成本，尤其是建筑材料。”
“燃油价格上涨会引发更广泛的通胀，即便战争结束后，这种影响仍会持续。”
“他们更清楚未来新房价格会更高，因此选择提前入场。”
“第二，他们知道当前市场上卖家更愿意让利。”
“他们判断战争可能在几个月内结束，一旦市场恢复正常，这些‘折扣机会’将消失。”
“来自战区的人，往往看得更清楚。”
政策与政治博弈升温
根据现行规定，海外买家仅被允许购买新建住宅，并通常需支付更高的税费。
与此同时，外资持有住房问题再次成为政治焦点。
OneNation党领袖Pauline Hanson本周呼吁全面禁止外国人购买澳洲房产。
她在社交平台发表言论称：“非澳洲公民不应该拥有澳洲住房。”
她此前在国会中指出，尽管外资仅占住宅市场不到1%，但按绝对数量计算，澳洲已有超过10.8万套住房不在本国人手中。
自由党领袖AngusTaylor则在本周的一次重要演讲中表示，如当选，将驱逐6.5万名签证逾期滞留者，并警告海外学生及庇护申请者正在“利用制度漏洞”。
他还表示，联盟党政府将禁止非公民使用纳税人资助的法律援助，对签证取消决定提出上诉。
后花园有话说：整体来看，当前澳洲房地产市场正处于一个“结构性重构”的关键阶段。一方面，在利率上行和生活成本高企的背景下，需求并未全面退潮，而是明显向“可负担区域”集中，推动中低价位市场逆势走强；另一方面，海外买家结构的变化正在重塑市场资金来源——传统主力中国买家退场，中东资本因避险需求加速入场，带来新的不确定性与机会。同时，政策层面的收紧与政治博弈升温，也在进一步压缩外资空间。未来一段时间，澳洲楼市或将呈现“内需支撑+外资重组+区域分化”的新格局，短期波动加剧，但结构性机会依然存在。
