突发！史上最大改革来了，影响澳人买房、建房！房贷族或再受打击，专家：最坏信号已经出现……
后花园2025年11月12日报道：本周，澳洲房市又迎来了新的里程碑。
最新数据显示，澳大利亚全国住宅总价值已突破12万亿澳元的历史纪录，远超预期。房产数据机构Cotality表示，这一“天文数字”的到来，比市场预测提前了数月。
根据该机构最新的月度房市报告，澳大利亚人对独立屋的偏好持续加剧了与公寓之间的价值差距，而区域城市的房产总值也在全国增长中占据越来越大的份额。令人惊讶的是，全国房市的总价值如今已是10年前的两倍以上——彼时媒体还在担忧“高不可攀的平均房价”。
这次突破性的增长，部分归因于联邦政府扩大5%首付购房计划（Home Guarantee Scheme）的政策效应。
数据显示，2025年10月房价上涨1.1%，高于8月的0.8%和9月的0.9%。在该计划的推动下，符合价格上限、可享受5%首付政策的房屋价格上涨1.2%，而不在政策范围内的房屋仅上涨1%。
Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy表示，考虑到今年多次降息，房市低价区间的持续强劲表现“有些出乎意料”。
“在2025年经历三次降息的情况下，低价房市场仍保持领先，这有点令人惊讶。通常高端房产对利率调整更敏感。”
区域房市反超维州，大城市不再独领风骚
报告指出，南澳、西澳与昆士兰等地区市场近期表现强劲，显示澳洲房市正在发生地理性转移。
Ezzy说：“维多利亚州的房产市场份额在过去五年中下降最为明显，从五年前的29%降至目前的不足四分之一。”
虽然悉尼的房价仍高居不下，但近期表现最亮眼的却是中型城市。截至11月10日的28天内，珀斯、布里斯班和阿德莱德的房价分别上涨1.9%、1.8%和1.4%，而墨尔本与悉尼同期仅上涨0.7%。
按季度计算，澳洲住宅价格在截至10月的三个月内上涨2.8%，为自2023年7月（当季涨幅3.2%）以来的最大增幅。
在所有城市中，达尔文与珀斯领涨季度表现，房价分别上涨5.4%；布里斯班紧随其后，上涨4.9%。
专家：悉尼已到可负担性极限
最新数据显示，悉尼买家的预算与房主挂牌价之间存在高达200万澳元的差距，反映出这座城市的住房负担能力已濒临极限。根据 Domain《购房需求匹配报告（Matching Demand Report）》，几乎所有城区的房源挂牌价都高于买家搜索价，即使是在外环地区也不例外。
Domain的首席经济学家Dr Nicola Powell指出：“悉尼仍是澳大利亚住房最难负担的城市，房价已触及可负担性的临界点。”
报告显示，内城区买家搜索的独栋房预算比挂牌价低 30万澳元，中环差距缩小至 15万澳元，但外环再次扩大至28万澳元。
其中，东部高端区（Bellevue Hill、Bondi Beach、Point Piper）的差距最大——挂牌中位价高达550万澳元，比买家搜索价350万澳元高出200万澳元；其次是NorthSydney–Mosman（差122.5万澳元）与Canada Bay（差100万澳元）。
不过，在部分区域如Hornsby与Marrickville–Sydenham–Petersham，买家搜索价反而略高于挂牌价。尽管如此，调查显示新州近一半的房产最终成交价仍高于挂牌价10%以上。
买方代理SamGreen表示，许多购房者在初期往往过于乐观，“他们一开始搜索的区域，最后通常买不起。”而 KPMG 城市经济学家Terry Rawnsley指出，悉尼已成为澳洲住房危机的中心，“即便是高收入人群，也越来越难进入市场”。例如Penrith区，挂牌价中位数为120万澳元，而买家预算仅100万澳元。
Powell指出，越来越多买家正采取“双轨购房策略”，在预算内同时搜索独栋屋与联排别墅。
报告显示，联排别墅的价格差在内城区为10万澳元，中环持平，外环则高达17万澳元。买方代理Henny Rahardja举例称，一对购房者原本预算只能买到远郊待翻新的旧屋，最终选择了市区三居联排，“他们意识到自己不需要那么大的房子。”
专家指出，这种价差部分源于地块开发潜力的溢价，尤其是在政府推动低密度住宅区改造与交通导向开发（TOD）的背景下。州政府计划在悉尼新增37.7万套住房，促使东区和北岸部分地段成为开发热点。
SamGreen表示：“开发商正在大量收购这些地块。”但Rahardja补充说，部分卖家误以为“重划区”自动提升房价，“买家并不这么认为，这导致市场出现了新的价格脱节。”
为改善日趋严峻的住房危机，政府层面也在发力。今天，新州正式通过了一项规划改革法案，旨在通过加大住房供应来缓解房市压力。
新州史上最大规划改革来了，买房、建房要变天？
Minns政府最新住房改革法案《2025规划体系改革法案》今日在国会通过，这标志着新州规划框架的一次重大改革。
这项改革被专家认为将有助于加快住房建设速度。
法案以压倒性支持顺利通过，旨在通过简化住房审批流程，削减繁琐的行政手续。
新州州长Chris Minns称该法案是“新州住房与规划改革的重要一步”。他说：“长期以来，新州一直受制于一个缓慢、复杂、且与现实住房需求脱节的体系。”“这些改革将帮助我们更快地在合适的地方建造更多住房，让年轻人和家庭有机会拥有自己的家。”
这次法案的通过，是自1979年《环境规划与评估法》以来最重大的改革。
建立中央开发协调机构
法案的核心改革之一是设立“开发协调管理局”（Development Coordination Authority），这一中央机构将为新州政府各部门提供重大项目的统一咨询与协调。
同时，法案还将正式确立“住房交付管理局”（Housing Delivery Authority）的法律地位，以确保住房建设始终保持重点推进。
新改革还将允许“低影响开发项目”获得更快速的审批，例如建造露台、花园储物棚或车棚等小型项目。
政府与业界一致支持
规划与公共空间部长Paul Scully表示，法案得到了压倒性的支持。
“这并不意味着我们会放慢脚步，”他说，“真正的工作从现在开始，我们会全力推进这些改革的落地实施。”
Scully表示，该法案确立了一个“符合21世纪需求”的规划体系。
业界呼吁已久的改革
住房行业团体一直敦促政府通过该法案，因为新州长期未能实现年度住房审批目标。
住房行业协会（HIA）新州执行董事Brad Armitage表示，该法案带来了“更具比例性、基于风险的开发审批方式”。
“为什么一个后院的露台要经历几乎与一个足球场同样复杂的审批流程？”他说，“这项新法案将让审批过程更简单、更快速，让更多建设项目尽早动工，最终让更多家庭拿到新房钥匙。”
地产委员会（Property Council NSW）执行董事Anita Hugo也表示，法案的通过是“新州迈出的重要一步”。
“这项法案清除了长期存在的低效问题，提供了推动住房、就业和投资所需的工具，”她说，“这是政府、反对党和跨党派成员与行业及社区共同努力数月的成果，也证明了当议会团结一致、专注解决问题时，能够取得怎样的成就。”
展望接下来的房市发展，货币政策将起到重要的作用。当前房市的火热主要由政策加持+降息所推动。虽然年内央行已多次降息，但顽固的通胀导致央行在本月按兵不动，而最近商业银行的最新举动，甚至还提示了再次加息的信号。
加息要来了？专家：最坏信号已经出现
最近，各大银行已开始悄然上调固定利率，专家警告称，这可能是一个“危险信号”——意味着贷款机构预计澳大利亚储备银行（RBA）明年将上调现金利率。
在本月初的RBA董事会会议之前，各大贷款机构一直在下调固定利率，主要是因为市场普遍预期今年及2026年将会有更多降息。
但随着9月通胀数据高于预期，这一预期似乎被彻底打破。央行因此选择按兵不动，没有进一步降息。
自那以后，澳大利亚主要银行纷纷调整利率预期，包括CBA（澳洲联邦银行），该行明确表示本轮降息周期“可能已经结束”，未来不再预计会有降息。
各大银行率先上调固定利率
近期上调固定利率的银行包括St George，该行对部分贷款产品的利率最高上调0.35个百分点。St George解释称，固定房贷利率“必须与当前市场状况保持一致”。
Westpac也对部分固定利率产品进行了类似调整，表示上调是由于“固定利率资金成本上升”，并强调调整有助于利率“与当前市场保持一致”。
Comparethe Market经济总监、前《Sunrise》节目主持人DavidKoch指出，这一系列动作对期待降息的澳洲人来说并非好消息。
“对很多希望明年上半年看到降息的澳洲人来说，这可能是个不祥之兆，”Koch说，“我认为，现在很可能已经到了利率周期的底部。”
他补充说，如果通胀（以消费者物价指数CPI衡量）继续加速，甚至有可能出现加息。
通胀若持续高企，RBA或将出手
Koch表示，如果CPI达到4%，超过RBA的2%-3%目标区间，那就足以促使央行再次加息。
他说：“明年利率有可能会上升，因为储备银行非常担心通胀会失控。”
Mozo银行与利率分析师Peter Marshall认为，固定利率上调反映了市场对RBA下一步行动的不确定性。
Marshall说：“固定利率的上升可能意味着贷款机构预期RBA下一步会加息，或者认为当前利率将维持更久。”
“目前现金利率的走向还不明朗，但随着再次降息的可能性降低，我们预计更多贷款机构将在未来几周提高固定利率。”
就业或成降息唯一关键
Koch补充说，许多房主期待今年或明年初再度降息，但除非就业出现明显下滑，否则这种可能性极低。
他说：“唯一可能促使未来降息的因素，是失业率大幅上升。”
“美国最近的降息就是这样。美联储这次降息并不是因为通胀下降——事实上，美国的通胀仍偏高——而是因为他们看到了就业市场的恶化。”
“别忘了，储备银行有两个任务：控制通胀和保持就业。如果失业率大幅上升，RBA可能会权衡，‘好吧，我们暂时牺牲一下通胀目标，优先保住就业’，从而选择降息。”
想锁定利率？Koch的建议
对于打算固定利率的借款人，Koch提醒要仔细比较“对比利率”，因为那更能反映贷款的实际成本。
“没必要全选固定或全选浮动，可以考虑‘混合方案’，一半固定、一半浮动，用来分散风险。但一定要算清楚。”
后花园有话说：澳洲房市的热度与风险正同时攀升。一方面，全国住宅总值突破12万亿澳元，区域市场崛起、中型城市领跑涨幅，显示需求依旧旺盛；另一方面，可负担性危机在悉尼等大都市全面爆发，买卖双方的心理价差持续拉大。政策层面，新州改革提速、购房计划刺激需求，但也可能推高房价，加剧租金压力。与此同时，银行上调固定利率、通胀未降，未来货币政策走向再添不确定。房市虽强，但泡沫隐忧仍然存在。
