签合同前请三思！澳洲购房者最易忽视的十大“红旗”条款

后花园 3月3日 报道：

在当前竞争激烈的澳大利亚房地产市场，许多购房者为了抢得心仪的房产，往往在巨大压力下仓促做出决定。然而，房地产法律专家警告，这种“害怕错失”（FOMO）的心态，正导致越来越多的买家签署了包含重大风险的购房合同。

数字合同审查平台BuySecure的创始人Ian Perkins指出，一个普遍的误区是认为购房合同是“标准化的”，但事实远非如此。他表示：“我们看到大量合同中存在错误、遗漏或对买家极为不利的单边条款。一个错误的名字、一份缺失的披露文件，或一个模糊的特殊条款，都可能彻底改变这笔交易。”

买方中介机构My Verve Property的Lisa Evans也观察到了同样的趋势，她将其称为“FOMO税”。她指出，目前最危险的趋势是“鲁莽的无条件报价”（reckless unconditional offer）。“为了在竞争中胜出，买家在仅仅15分钟的看房后，就放弃了建筑和害虫检查条款或贷款条款，”她说。“他们这是在用超过一百万澳元进行一场豪赌，对这笔人生最大采购的尽职调查，甚至还不如买一辆二手车来得仔细。”

为了帮助购房者识别风险，专家们总结了购房合同中最常见的十大“红旗”条款：

1.当事人或房产信息不正确：姓名、地契编号、地块/图则号的错误，或遗漏地役权等信息，都可能延误交割、影响贷款，甚至导致合同无效。

2.价格、定金或付款条款不明确：定金支付时间、定金释放条件或资金使用权的模糊不清，会使买家面临财务风险。

3.冷静期限制或排除：各州的冷静期权利差异很大，并且可以被缩短、放弃或完全排除。买家常常误以为他们可以“改变主意”，但法律上可能并非如此。

4.卖方披露不充分或不准确：各司法管辖区的披露义务不同。缺失或不正确的证书、报告或声明，可能会掩盖一些在交割后成为买家责任的问题。

5.缺失或薄弱的合同附加条件：贷款、建筑和害虫检查或尽职调查等条款并非在所有地方都是标准配置。在某些州，买家必须在签署前或冷静期内协商加入这些条款，否则将面临被锁定在无条件合同中的风险。

6.交割日期和费用调整不明确：交割期限可能与其它事件挂钩。起草不当的费用调整条款，可能会将市政费、水费、物业费甚至土地税等意外成本转移给买家。

7.风险和保险责任不明确：根据不同司法管辖区和特殊条款，房产的风险可能在不同阶段在买卖双方之间转移。在某些州，风险在合同交换时即转移，要求买家立即购买建筑保险。

8.有风险或不公平的特殊条款：特殊条款会覆盖标准条款，可能移除保修、限制尽职调查或将所有风险转移给买家。

9.商品及服务税（GST）的不确定性：GST是否适用以及价格是否包含GST，会显著影响最终成本。此处的错误，包括GST是否需要预扣，都可能导致意外的税务责任。

10.空置交付和租赁问题：合同必须明确规定房产是空置出售还是带租约出售。忽视租赁条款、到期日或押金细节，可能会延误交割或妨碍买家的预期用途。

专家一致建议，购房者在签署任何合同前，都必须寻求独立的法律或过户服务专业人士的意见，并确保自己完全理解合同中的每一项条款。Perkins强调：“房产合同通常是大多数澳大利亚人一生中会签署的最昂贵的文件。如果你在买车前都会检查引擎盖下面，那么在买房前，更没有理由不仔细检查合同。”