1200套住房受阻：政府官宣，市议会否决，奥克兰开发大战陷入僵持

后花园7月11日综合报道

新西兰水务公司Watercare表示，可能会拒绝为奥克兰一处正通过快速审批程序（fast-track process）的住房开发项目提供供水与污水连接服务。该项目名为Delmore，由Vineway Limited提交，拟在Upper Ōrewa一块109公顷的未来城市用地上建设1200多套住房。

Watercare在提交给专家小组的意见中指出，现有基础设施无法支撑该项目，当前规划期内也没有为其分配资金。

奥克兰市议会、Watercare及奥克兰交通局（AT）集体认为，该项目不符合审批标准，不应获批。

“市议会及其下属机构不会调整当前优先顺序，来服务Delmore开发项目，因为这将对已批准区域的服务产生负面影响。”

开发商回应

开发商Andrew Fawcet表示，技术专家已确认该地块的基础设施能够满足需求，若有缺口，Vineway将自行出资补足。

他指出，Watercare曾对其他开发商表达过类似意见，但Watercare无法预先判断是否会提供接入服务。

“如果申请时有容量，就应该批准连接。为了预留容量给未来或未确定的开发而拒绝连接，这是不合理的。”

Fawcet称，由于Hibiscus Coast对住房的强烈需求，公司选择了该地块，并通过了前期服务可行性调查。如果顺利获批，项目将于今年动工。

率先入选快速审批通道

Delmore是政府部长Chris Bishop与Shane Jones在国际投资峰会首日宣布的，首批三个进入快速审批通道的项目之一。

Jones当时表示：“这类项目对推动国家经济增长至关重要，意味着更多就业、更高工资，全体新西兰人将因此受益。”

交通部副部长James Meager也向专家小组提交了支持意见，称该项目符合政府住房与经济增长的优先事项。

Vineway在申请中称，项目将提供大量“具有区域重要性”的可负担住房（均价约为98.5万纽币），为区域GDP贡献3.042亿纽币，并创造约2290个建筑行业全职岗位。

然而，市议会反驳了这些说法，认为项目提供的住房数量并不具有区域意义，经济效益被夸大。

Fawcet对这一说法提出异议。他表示，公司将投资约1000万纽币，修建贯穿地块的主干道中最难施工的一段。

“Delmore对确保奥克兰，尤其是北部，拥有一个紧凑、整合、宜居的城市环境，具有区域意义。”

提前30年开发

市议会2023年发布的《未来发展战略》（FDS）中指出，Upper Ōrewa区域原计划在2050年后才进行“实地分区”，实现住宅开发。实现此目标需满足多项基础设施前提，包括完善本地道路、将北岸快速交通线延伸至Milldale，以及升级Army Bay污水处理厂。

Watercare在提交材料中表示，Delmore地块最早要到2038年才能接入公共供水网络，因为现有容量无法支持Delmore以及其他已批准区域的同步增长。Watercare建议，项目方需自建永久性私人供水解决方案，污水系统亦需如此。

Vineway的法律备忘指出，现有水网具备服务能力，议会所谓“容量不足”的说法，实为因项目“不按序开发”而主张拒批，并非基于供水系统的真实容量。Vineway表示，优先考虑接入公共污水网络；若不可行，计划暂时建设处理厂，待Army Bay设施升级后再接入。

Watercare指出，为满足Delmore项目的需求，需要加快实施逾14亿纽币的基础设施建设，包括价值7.85亿的North Harbour第二供水管道。Watercare强调，在不影响当前已批准区域与计划增长的情况下，最早可在2050年后提供连接服务。即使项目获批，Watercare仍可能拒绝提供水与污水接入。

交通与融资问题

AT也对该项目提出异议。尽管Vineway承诺资助并建设贯穿地块的部分主干道，但AT表示，其仅承担部分路段，且该公司提出修改路线，这些都会导致市议会与AT额外承担重大成本。

“从交通角度看，该项目带来的负面影响，包括安全风险、交通结果差、对私家车依赖、不可预测的财政负担及SH1高速出入口效率低下，均超过了申请人声称的区域利益。”

Vineway方面的法律备忘反驳了路线安排的说法，认为他们承担的最复杂路段建设将带来区域效益。

市议会还向专家小组提交了关于融资的单独备忘，称该项目存在显著的基础设施融资缺口，当前长期规划中未为该区域分配资金。

“如果本案在无融资方案的情况下获批，市议会可能不得不考虑将资金从奥克兰其他地区调拨，进而减少服务或影响其他已规划区域的开发。”

Fawcet对此表示不同意。他称，除了上述1000万纽币道路投资外，Vineway还将支付约5000万纽币的开发缴款。

“现在开发Delmore不需要新增未规划基础设施，只是改变了开发顺序。”Vineway已提交回应文件，针对市议会意见逐项作出说明，Fawcet希望这可缓解相关担忧。

Vineway背景

该公司成立于2023年，是开发商Myland Partners的新项目主体。Myland有多项新开发区项目经验，目前正在开发另一处位于Ōrewa的Strathmill项目，亦是通过先前快速审批通道获得许可。

据NZ Herald报道，Fawcet曾在2014至2018年间担任超过20家清算公司董事，留下数百万税务欠款。对此，一份声明称，Fawcet拥有逾25年开发经验，“其早期项目在10多年前受全球金融危机影响较大。”

一位住在Delmore开发地附近的Deloitte税务合伙人在意见书中提及Fawcet曾被禁任董事三年。环境部称，《快速审批法》评估的是项目本身，而非开发者个人。“审批着眼于项目的影响、效益与合理性，而非申请人的财务或治理历史。”

根据Vineway早期的快速审批申请文件，加拿大资产管理公司Fiera Capital是该项目的支持方之一。

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