澳洲房贷人开始慌了？固定利率搜索量一夜暴涨250%，释放一个强烈信号！

后花园 澳洲 5月21日报道：

澳洲房贷市场正在进入一个更难判断的阶段。利率继续上行、通胀仍在高位、中东冲突增加全球经济不确定性，越来越多借款人开始重新计算自己的房贷风险。

RBA今年第三次上调现金利率后，澳洲现金利率升至4.35%，回到2024年的峰值水平。与此同时，澳洲通胀率达到4.6%，为2023年以来最高。在这样的背景下，Commonwealth Bank分析显示，今年3月，Google上“fixed rate loan（固定房贷利率）”的搜索量较一年前飙升250%，而搜索通常会在RBA公布利率决议前后明显增加。

不过，搜索热度并不等于借款人真正大规模转向固定利率。RBA持续研究显示，固定贷款目前仅占新发和存量住房贷款约6%，高于2023/24年度约2%的低位，但整体比例仍然很小。多数借款人虽然承压，仍选择保留浮动利率的灵活性。

两类贷款各有代价。浮动贷款会随市场利率变化而变化，利率下降时有利于借款人，利率上升时则会推高还款额，但它通常允许更多额外还款。固定贷款则在一至五年左右的固定期限内提供可预测的还款安排。如果利率继续上升，它能挡住部分冲击；如果利率回落，借款人则可能被锁在较高利率上。

Mortgage Choice位于布里斯班的贷款经纪Laura Nadal表示，在近期加息前，很多借款人原本相信利率会下调，因此坚持浮动利率。现在，市场情绪发生变化。

“这是疫情以来借款人面临的最不确定时期。”她估计，目前约30%的客户选择固定利率，理由是他们不愿再承担进一步加息带来的意外冲击。

但另外约70%的客户仍不愿为固定利率支付更高成本。国际货币基金组织警告，如果中东冲突持续，全球经济可能面临衰退风险，这又可能迫使RBA转向降息。也就是说，借款人眼前并不是一个单向市场，而是一个上下皆有可能的利率环境。

固定利率的第一个问题是成本。Laura Nadal表示，目前银行预计未来仍可能加息，因此固定利率报价并不便宜，通常比浮动利率高约0.5个百分点。对许多借款人来说，每月多付这笔钱并不具吸引力。

第二个问题是提前退出成本。如果借款人在固定期内出售物业、搬家或提前结束贷款，可能面临高额违约成本。尤其当市场利率在固定后下降时，银行收取的费用可能更高。因此，选择固定利率的人必须准备好持有完整固定期限。

第三个问题是灵活性受限。浮动贷款通常允许无限制额外还款，有助于更快降低本金。但固定贷款经常设置额外还款上限，很多银行每年只允许额外还款1万澳元，或在整个固定期内限制在1万至3万澳元之间。

此外，offset account（对冲账户）也是一项关键差异。多数浮动利率贷款提供100%对冲账户，借款人可以用账户余额抵扣贷款利息，同时保持资金可取。固定贷款则很少提供完整对冲账户，即便提供，也可能只是部分抵扣，例如只按40%余额计算，或设置2万澳元上限。

对既想要确定性、又想保留灵活性的借款人来说，split-rate loan（分段利率贷款）可能是一种折中方式。借款人可以将部分贷款固定，例如60%，以锁定部分还款；其余部分保持浮动，以使用对冲账户或进行额外还款。Laura Nadal提醒，固定部分应仅限于借款人确信在固定期内不会提前偿还的金额。