房价跌不动了！低迷三年后，南北岛同时释放信号，复苏已然上路

后花园11月3日报道

经过长期低迷，新西兰住房市场近期出现了止跌回升的迹象。最新数据显示，全国住宅物业价值已连续两个月小幅上涨：9月份微增0.1%，10月份再涨0.2%，全国房价中位值达到约81.17万纽币。这结束了今年4月至8月连续五个月的下跌趋势。有分析指出，这或许标志着房市正处于触底反弹的早期阶段。

地区层面来看，南岛几个主要市场领跑全国，房价创出新高。皇后镇湖区过去三个月房价上涨1.2%，平均物业价值达到 211万纽币，刷新纪录。高端房产交易活跃，以及对外国买家购房政策可能调整的预期，共同推高了该地区房价。基督城房价季度涨幅虽仅0.4%，但也将平均房价推至 80.5万纽币的历史新高。较实惠的房价和市场稳定性使基督城在本轮低迷中受冲击较小。此外，南岛的Invercargill和Ashburton等二线城市表现亮眼：Invercargill季度上涨 2.2%，均价达 55万纽币，Ashburton涨 1.2% 至 65.8万纽币，均创下历史最高水平。西海岸地区涨幅全国居首，三个月升值 1.7%，平均房价约 49万纽币，主要受惠于捡漏型买家和改善型自住买家的需求。

北岛市场也呈现企稳迹象。首都惠灵顿在连续八个月下跌、累计跌去近5%后，于10月底止跌回升，平均房价季度上涨 0.3% 至 94.3万纽币。当地房产中介反馈，低价位房源的买家活动增加，卖家也逐渐接受了房价“新常态”，愿意按调整后的价格出手。另一北岛大城市陶朗加领跑本季北岛房市，房价季度上涨 1.2%，达到平均 109万纽币。开放看房的人数和成交转化率上升，以及著名海滨区Mount Maunganui出现数笔高价交易，提振了当地市场信心。

整体而言，新西兰全国房价跌势明显放缓。OneRoof–Valocity的房价报告显示，截至10月底，全国平均房价较三个月前仅微跌0.2%，相比冬季超过1%的季度跌幅已经大为缓和。奥克兰、达尼丁和汉密尔顿等先前下跌明显的市场，近期跌势都有所趋缓。多地中介反映，买家近几周下决定更果断，不再一味观望。更值得注意的是，南岛部分城市房价已经率先重返升势，全国房市或已接近本轮周期的谷底。

首次购房者活跃，低价房成交增多

房市结构的变化也印证了“筑底”判断：更多低价位房屋正在成交，首次购房者正成为市场主力之一。据房地产数据公司Cotality公布的数据，尽管全国房价中位数约为81.17万纽币，但最近一个季度的实际销售中位价仅约76.1万纽币。这一价差表明近期成交更多集中在较低价位的房源。首席经济学家Kelvin Davidson分析，这与当前活跃的买家构成相符：首次购房者和有贷款的投资者相当活跃，而首次购房者出价通常低于其他买家，他们占据主导后，整体成交价自然偏低。数据显示，2025年第三季度首次购房群体的购房中位价约为70万纽币。

首次购房者的强劲参与，一定程度上得益于房价下调带来的窗口期。“当前房价仍比2022年初峰值低约17%，很多人将此视为抄底良机，希望趁低价捡漏。”Davidson指出，在房价高位回落、银行贷款趋于宽松的环境下，不少首次买家利用公积金（KiwiSaver）提取首付，并受益于银行提高低首付贷款额度等政策，抓住机会入市。官方数据显示，首次购房者目前占全国房产交易的27%左右，接近20年来的最高占比。相反，许多换房的自住业主因高利率和经济不确定性选择观望，投资者购房也逐步恢复至正常水平。这种成交结构的变化使得低价房源更受青睐，也为更多工薪家庭提供了上车机会。

房价下调还直接改善了一线城市的住房可负担性。例如奥克兰此前房价高企，市场峰值时平均房价低于100万纽币的城区仅占7%，而如今这一比例上升到了 24%。越来越多曾经高不可攀的地区进入首次购房者视野。这对有住房刚需的普通民众来说，无疑是本轮房市调整带来的“民生红利”之一。

利率下行和政策调整提振信心

除了市场自身的周期触底因素，宏观金融环境的改善和政策调整也正为房市注入信心。利率下行是最重要的背景之一：过去一年多来，新西兰的抵押贷款利率稳步下降，房贷利率高点已过。这与近期房价筑底企稳的时间基本吻合。ASB银行首席经济学家Nick Tuffley指出：“市场总体仍相当平稳，但当价格开始出现哪怕些许上涨迹象时，说明大势可能正朝着正确方向发展”。他强调，若成交量能够进一步上升，从而消化现有房源库存，房价才会出现更明显的上扬压力。

货币政策方面，新西兰央行（RBNZ）在2025年下半年重回宽松轨道。市场预计11月26日的官方现金利率（OCR）决议会上，央行将再次降息0.25个百分点。如果兑现，这可能是本轮周期最后一次降息。前期一系列降息举措的效果正逐步传导：银行房贷利率已大幅下调，缓解了借款人月供压力；房屋可负担性相对改善；同时房地产市场信心指标有所回升。这为2026年房市回暖奠定了基础。

信贷政策的调整同样值得关注。RBNZ已宣布自12月1日起放宽住房贷款的贷款价值比（LVR）限制，提高银行可发放的低首付贷款比例。银行往往会提前行动，预计10月的房贷发放数据就能反映这一变化。放宽LVR限制可能对投资者略为有利，但也扩大了首次购房者获取低首付贷款预批准的机会。此外，从2024年起债务收入比（DTI）上限政策将落地，对高负债购房行为形成约束。业内人士认为，在过去几年住房库存增速快于人口增速的背景下，DTI上限的实施将防止信贷过热，从而降低房市重现“大起”的可能性。换言之，即便2026年前后经济转暖、房市需求回升，房价年涨幅预计也仅在5%左右，难现前些年的疯涨局面。

税收政策的不确定性近期也引发市场讨论。工党提议对投资房和第二套房征收资本利得税（CGT），这一提议让部分投资者产生顾虑。一些投资者可能选择在未来潜在税负增加前出售房产，这使得2026年被形容为一场“猜税游戏”，即市场观望新政府是否会提高持有第二套房的成本。不过，有专家指出，国际经验表明，资本利得税并不会真正阻止房价上涨，只是让投资回报预期略微收敛。总体而言，当前政策环境正朝着宽松方向调整，为房地产市场逐步筑底回升提供了更宽松的外部条件。

奥克兰惠灵顿分化，买方市场特征犹存

尽管整体数据趋稳，但主要城市的复苏步调并不一致。奥克兰和惠灵顿这两大都市仍相对疲弱，房价较一年前有所下滑。最新统计显示，奥克兰房价较去年同期下降了约 2%，其中北岸、奥克兰中区和Manukau等地是主要拖累因素。惠灵顿大区房价同比下跌约 1.4%。这反映出大城市的房市调整尚未完全见底，当地经济与信心低迷在房价上有所体现。

奥克兰市场目前依然偏向买方。虽然今年挂牌出售的房源数量有所减少，略微削弱了买家的议价能力。但另一方面，新建住房供应依旧充沛，买家仍有充裕选择。加之多项经济景气指标显示奥克兰整体信心不足，这种谨慎情绪弥漫到房地产市场，导致房价缺乏上行动力。具体数据也揭示了奥克兰内部的冷热不均：10月份奥克兰平均房价继续微跌0.2%，全市仅有极少数区域在本季度录得增长，像Franklin区上涨0.3%、北岸微涨0.1%。而同期Rodney、Manukau、Papakura平均价各跌0.1%，奥克兰中区下滑0.3%，西区Waitakere更是下跌0.7%。从季度来看，奥克兰共有35个社区逃过了本轮下跌，但包括Freemans Bay、Saint Marys Bay、Mangere Bridge在内的不少城区房价下挫超过5%。其中顶级豪宅区Saint Marys Bay均价季度骤降15.5万纽币，Herne Bay降13.7万，Remuera降10.4万纽币。高端板块缩水明显，亦拖累了全市均价。不过正如前文提到的，这也提升了奥克兰楼市的可负担性：曾经“一百万都买不到房”的情况有所改善，不少首次购房者趁机进入奥市市场。

惠灵顿市场同样买方占优。2025年以来惠灵顿挂牌待售房源总量有所减少，但可供选择的房屋仍很多。当地经济疲软、消费者信心不足，使购房需求不振，房价整体承压。不过值得注意的是，惠灵顿市区近期出现了轻微回升的迹象：10月份惠灵顿市房价上涨了0.5%。分析人士认为，如果这一趋势持续，可能预示该市中心区率先走出低谷。但在大区范围内，Lower Hutt等卫星城房价仍在下滑（10月下降0.4%），Porirua等地也有小幅下跌。总体而言，惠灵顿区域目前仍属于买方市场，当地买家观望心态浓厚，房价短期大幅反弹的动力不足。

复苏势头温和，长期向好

面对近两个月的数据回暖，专家们态度谨慎乐观。

“不要对近期微涨解读过度，” Kelvin Davidson强调，毕竟此前房市疲软已持续相当长一段时间。当前经济仍有不少不确定性因素，通胀、就业等指标疲软，这意味着房地产市场信心的恢复也需要时间。

不过，多数分析师认同房市拐点已渐行渐近：“总得从某处开始回升”，近期房价小幅上涨正与抵押贷款利率下行趋势相符。各项领先指标正发出转暖信号：挂牌量高位回落、利率快速下调并传导至借款人、经济活动预期在改善，这些都预示房地产市场正缓慢转向积极的一面。

对于未来一年，多家机构预测房价将恢复温和增长态势。Cotality预计2026年新西兰房价全年涨幅在 5% 左右。

“2026年房屋销售活跃度和价格很可能都会有所上升”，Davidson分析道，届时经济好转将带动需求回升。不过他也指出，由于近年住房供应增加、债务收入比限制启动，价格只会温和上涨，不太可能重现新一轮疯涨。

这一观点与ASB等银行经济学家的看法一致：ASB团队同样预测明年房价涨幅在5%左右，增速虽高于今年但属温和。Westpac的展望称，新西兰房市正从低迷中苏醒，2025-2026年将稳步走强，房价涨幅可望达到中单位数水平。独立经济评论员Tony Alexander进一步指出，2026年有望成为经济与房市的“转折之年”，随着降息累积效应全面显现，加之农产品收入上扬、海外学生回流等利好因素，新西兰楼市有望迎来自疫情以来最好的光景。

综合来看，新西兰房地产市场正显现出触底企稳、缓步复苏的势头。如果说今年下半年零星的涨幅是“春江水暖”的初征兆，那么明后年或将迎来更实质的回暖。但可以预期，这轮复苏将是克制且渐进的：一方面，利率下行和经济复苏会支撑房价温和上涨；另一方面，更健康的供需关系和监管措施将防止市场再度过热。对于购房者来说，目前房价仍比高峰期低近两成，这既是上车良机，也是市场筑底的明证。对于卖房者而言，或许需要调整预期，在未来一年里迎接一个稳中有升而非暴涨的市场。

新西兰房市的低迷期似乎已接近尾声。虽然复苏尚不强劲，但基础正在逐步夯实。未来，住房市场大概率将走上一条缓慢上行的轨道，实现供需更平衡、价格更可持续的复苏。这对广大民众而言，无论是买房安家，还是改善住房条件，都将是相对有利的局面。正如专家所言：“潜在买家也许无需过于担心会被市场甩在身后”：房价温和上涨意味着机会仍在，曾经高高在上的房市正变得更加亲民和理性。我们或许正在见证一个理性复苏的开端。