过去24个小时，澳洲发生一件大事！房贷族集体泪崩，没买房的人也尴尬了……
后花园2025年9月25日报道：在刚刚过去的24个小时，澳洲楼市受到了全新的冲击——澳大利亚统计局（ABS）发布最新数据显示，8月的消费者价格指数（CPI）同比上涨3.0%，高于市场预期，也让下周央行降息的希望几乎破灭！
ABS的价格统计负责人Michelle Marquardt确认，这是过去13个月来的最高年通胀率！
值得一提的是，8月住房成本同比上涨4.5%，继续成为通胀的最大推动力。
澳洲大行突然改口，降息或等到2026年
今天，四大银行之一的NAB（澳洲国民银行）突然大幅调整了现金利率的预测，把备受期待的首次降息时间推迟到明年5月。
对于房贷族来说，他们原本寄望央行圣诞前降息，这一愿景恐怕要落空了。
此前，NAB曾预计今年11月会迎来第一次降息，明年2月再来一次。
目前其他三家大银行仍坚持11月降息的预测。
不过，连CBA（联邦银行）也承认，这个11月的降息“绝非板上钉钉，一切取决于未来的数据表现”。
四大银行的利率预测
这对房贷族意味着什么？
虽然11月降息并非完全没戏，但大家也别当成百分百的确定消息。
对于期待房贷压力减轻的借款人来说，最靠谱的办法还是主动出击：要么换一家利率更低的银行，要么跟现有银行谈判，争取更优惠的利率。
换贷节省惊人，数据揭示真相
Canstar.com.au的分析显示，如果自2022年加息周期开始以来，你一直没换过贷款或谈判利率，现在可能在付大约 6.36% 的浮动利率。
而如果换到 5.25% 甚至更低的利率，以一笔60万澳元、25年期的贷款为例，两年内就可能省下超 1.2万澳元，即便算上大约 1150澳元 的换贷成本，依然很划算。
针对一笔60万澳元的房贷，再融资后的影响
专家：别指望圣诞降息，主动出击才是王道
Canstar的数据显示主管Sally Tindall表示：“NAB彻底推翻了自己2025年降息的预测，把时间线直接推到了明年5月。这意味着9月降息的可能性几乎归零。
央行虽然不太看重月度数据，但这次的CPI数据很难被忽视，央行不会拿通胀风险开玩笑。”
她还提醒说：“这次预测的变化是一个警钟。如果你想在圣诞节前看到利率下调，可能得靠自己去争取。”
由于之前的降息已经点燃市场，当前的房市活动依旧火热，而高端物业市场尤其亮眼。就在今天，悉尼拍卖场传来大消息——一套物业以4510万澳元的震撼价格成交，创下了历史最高拍卖记录！
悉尼六卧庄园超要价$1500万成交
日前，一套位于 Rose Bay 的豪宅（名为The Knoll）在私人拍卖中以惊人的4510万澳元成交。
它坐落在 Kent Rd 19号，位置居高临下，可俯瞰 Royal Sydney 高尔夫球场，是一处罕见的六卧室“奖杯级”房产。这处已故业主的遗产住宅一开始就备受关注。
负责销售的 Richardson & Wrench Double Bay 的 Michael Dunn 和 James Dunn 表示，这类物业几乎没有可比案例，因此他们在上月为 Wentworth Courier 的“本周推荐豪宅”准备参考价格时遇到困难，当时给出的早期兴趣区间是 3000万至3500万澳元。
Dunn 对成交结果非常兴奋，他说：“我认为这可能是拍卖中售出的住宅物业纪录。”他补充说：“卖方对结果非常满意，这是一场竞争激烈的拍卖，好房子总是能吸引大量买家。”买方身份未被披露，只确认是一户本地家庭。
拍卖师 Jessie Davidson 共吸引了九位竞拍者，其中四位积极出价。竞价从 2900万澳元起跳，很快以每次 100万澳元的速度递增。据在场的消息人士透露，最初出价的是一位戴红色眼镜的女士，她也是主要的竞拍对手。
当 Davidson 把房子报出4000万澳元时，这位女士一度认为自己以 4500万澳元胜出，但另一对年约50多岁的夫妇以 4510万澳元的报价“截胡”成功。外界猜测这对夫妇可能是附近 Royal Sydney 高尔夫俱乐部的会员，因此想住在球场旁边，不过 Dunn 未确认这一点。
据 House of the Week 栏目记者 Kirsten Craze 报道，卖方是 Burns 家族，他们是蓝筹企业 Burns Philp 创始人 Sir James Burns 的后代。这处豪宅已由家族持有 60 年，在近百年的历史里仅有少数几位业主。
该庄园占地 2536平方米，面积大于该热门社区几乎所有非临水房产。Kent Rd 住宅由 Scott, Green & Scott 于 1935 年为 WA Freeman 设计，采用乔治复兴风格，颇有英国乡间庄园的气派。
Dunn 还曾为 Craze 的报道推测潜在买家群体：“这栋房子非常适合高尔夫爱好者，因为它正对着新近翻修的 Royal Sydney 高尔夫俱乐部，景色非常优美。”
The Knoll 庄园俯瞰隔壁著名的球道，拥有宽阔的草坪、成熟的花园，以及一座 15.2米长的泳池，展现了豪宅的非凡气势。
对于悉尼来说，价格纪录被刷新是常有的事，因为这里房价高昂，而今天发布的一份报告，更是让普通家庭瑟瑟发抖。
悉尼半数城区成“富人专属”，普通家庭望尘莫及
最新研究显示，悉尼超过一半的城区房价，已经让90%的澳洲家庭望而却步。
根据Finder的独家数据，悉尼大都市区677个城区中，只有收入排名前10%的家庭——年均收入约 26.7万澳元，才能买得起其中的375个。
而在悉尼东部、海边、以及距离市中心30分钟车程的热门地段，很多房子甚至只有澳洲收入前1%的家庭才有能力买下。这类家庭在澳洲大约有10万户。
澳洲收入前1%/5%/10%的家庭，其负担能力对比
靠近歌剧院，房价直接起飞
Finder消费者研究主管Graham Cooke直言：悉尼是全球最难负担的城市之一。
“基本上，你离悉尼歌剧院越近，房子就越买不起。”他说，“而且，住在这些地方的人不一定有钱，很多房子其实是富人买来出租的，租给那些买不起房的人。”
近年来，“租住理想地段、买在偏远地区”的租房投资族（rentvesting）越来越多，他们在想住的地方租房，同时在更便宜的地区买房，只为先上车。
即便是已经在悉尼有房的人，也因为印花税和房价不断上涨，很难换更好的房子。
“父母银行”帮忙，甚至祖父母都出手了
BresicWhitney总监兼CEOThomas McGlynn表示，像Double Bay、Bondi、Mosman、Randwick这样的热门区，很多年轻人只能靠父母甚至祖父母的经济支持才能买得起。
最新数据显示，全国“父母银行”的平均出资金额已经升至112,436澳元，比2023年的 108,463澳元还要高。
悉尼买房门槛之高，让买方代理Michelle May感叹：“以前房价中位数破100万澳元时我都觉得离谱，现在到了170万，你花这价钱也买不到什么好房子。”
根据Domain和Canstar的数据，想买下这套170万澳元的中位数房产，家庭年收入至少得有 30万澳元。
专家建议：先上车，再换房
McGlynn强调，买房应该看成一个旅程，不可能一步到位就买到梦想中的房子。
Domain首席经济学家Nicola Powell也建议，首次买房的人要学会妥协：“可以先买公寓，或者买那些没翻新的老房子，而不是一步到位买独栋大房。等财务状况改善，再升级。”
她还建议，考虑热门区的邻近街区，这样既能享受类似的生活方式，房价却会便宜不少，因为这些地区还没经历过彻底的改造。
McGlynn补充道：“如果没有父母的帮助，想在悉尼买到带后院的独栋房，可能需要更长的时间和更长期的规划。”
后花园有话说：这次CPI超预期上涨，叠加NAB突然推迟降息预期，无疑给澳洲房贷族泼了一盆冷水。过去两年，市场对降息的期待其实已经提前反映在楼市价格上，尤其是悉尼和墨尔本的高端物业，动辄数千万澳元的成交纪录层出不穷。如今通胀高企、降息前景不明，普通买家不仅在高房价面前望而却步，连现有房贷族的负担也可能长期维持高位。
更值得关注的是，悉尼半数城区已成“富人专属”，中产阶级被迫转向更远的城区甚至依赖“父母银行”，这种趋势若持续，或将进一步加剧社会财富分化。短期来看，楼市可能在降息预期反复与高房价压力之间形成拉锯，普通买家需调整心态，先上车、再升级或许才是务实之选。长期而言，若收入增长无法跟上房价涨幅，澳洲楼市的可负担性问题或将成为更深层次的社会挑战。
