降息刚落地，房价就反弹？悉尼、墨尔本楼市“剧本反转”，新一轮涨势已现端倪
后花园2025年3月31日援引afr网站报道：在澳大利亚央行（RBA）2月宣布首次降息的助力下，悉尼和墨尔本的房价在经历短暂回调后，正重新步入上涨通道。
在央行降息为借款人提供利率缓解的同时，澳洲两大城市的房价也开始同步回升。考虑到新房供应端长期存在结构性滞后，房价对利率变动的短期弹性本就非常强，因此这一走势也在意料之中。
数据显示，自2月中旬以来，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了0.7%和0.9%。从CoreLogic的房价指数来看，拐点已相当明显。
目前金融市场预计，RBA在2025年年底前还有约2.5次的降息空间，届时现金利率将降至3.5%。这意味着从2023年11月利率高点4.35%算起，全年总降息幅度有望达到0.85个百分点。
假设银行完全跟随RBA的调整步伐，将利率同步下调，那么标准的浮动房贷利率将从6.30%降至5.45%，显著提升购房者的贷款能力。
房价曾短暂下滑
目前市场预计，RBA在5月20日（联邦大选结束数周后）再次降息的概率超过60%。若成真，对新一届政府而言可谓是一份“及时大礼”。
此前，悉尼与墨尔本的房价在经历多年的上涨后略有回调：墨尔本独立住宅的价格从2023年3月至2025年1月累计下跌3.8%；悉尼则从2023年9月的高点下滑2.1%。但RBA在2月的“关键会议”一举扭转了市场情绪——借款人不再忧虑利率持续上升，反而开始期待还款压力减轻。
考虑到房价对利率变化的高度敏感，预测未来走势其实并不复杂。
早在2021年10月，AFR网站曾大胆预测：若RBA恢复加息，澳洲房价至少会下跌15%。当时几乎没有其他机构做出类似预测，但不久后，市场共识开始迅速跟进。
2022年5月，RBA正式开始加息，将现金利率从0.1%的历史低点逐步上调。此举让很多借款人措手不及，因为央行此前承诺将在2024年前维持利率不变。
强劲的通胀数据迫使RBA打破承诺，尽管央行此前还斥资数十亿推行“收益率曲线控制”政策（将2024年政府债券收益率压至0.1%）。然而，在全球极少数被市场“逼宫”的案例中，RBA最终在2021年10月被迫放弃该政策，并于次月正式取消。
当时金融机构Coolabah的内部模型预测，若现金利率升至4.25%，房价名义跌幅将超过15%。这个预测结果与实际走势非常接近：悉尼房价在2022年1月至2023年2月期间下跌了13.3%，墨尔本下跌约9%；全国范围内的跌幅超过10%，为40年来第二大调整幅度。
令人意外的是，尽管RBA在2023年年初仍在加息，房价却突然止跌反弹，部分地区甚至涨势迅猛。以悉尼为例，从2023年低点起，房价上涨高达18.3%，不仅回补了2022年的跌幅，还创出新高。
相比之下，墨尔本独立住宅价格在此期间仅上涨5.9%，仍低于2021年底的峰值，反映出维州因政府干预过度而面临的种种挑战。
然而，模型中未能充分预判的一点，是联邦政府推动了全球最强劲的人口增长之一，主要依赖于大规模移民政策。在边境关闭多年后，澳洲急需新增劳动力来缓解工资上涨压力。尽管模型预测到了人口激增，但没想到会如此迅速地转化为住房购买需求。
这也造成了一种尴尬的局面：房价在2023和2024年意外反弹的同时，不少建筑商和开发商却接连破产。
房屋资本收益回归健康轨道
好消息是，考虑到2025年可能还有更多货币宽松政策出台，房地产市场初现的回暖趋势有望进一步加速。
2024年短暂的价格疲软无疑给建筑商和开发商带来了更大压力，但随着健康的房屋增值收益回归，有望缓解行业内的困局。
最新的通胀数据显示，RBA对进一步降息的态度并未动摇。2月的月度数据中，核心通胀（trimmed mean）的三个月移动平均值为0.7%，年化约为2.8%，落在RBA目标区间的中位水平。
根据RBA的最新研究，目前的货币政策仍属紧缩，意味着其对通胀和经济活动具有抑制作用。研究估算的“中性利率”约为3%，远低于当前4.1%的水平。
即使RBA如市场预期将现金利率降至3.5%，政策仍将发挥稳定物价的作用。
毕竟，当前政府支出强劲，已达二战以来最高水平。此外，澳洲当前4.1%的失业率，也低于RBA预期的“自然失业率”4.5%。
研究指出，过去两年澳洲的就业增长中，有57%来自医疗、教育与公共管理三个公共部门。
政府支出占GDP的比重也接近二战以来的最高水平。换句话说，正是公共部门（而非私人企业）的强劲需求将失业率人为压低，从而减缓了通胀回落至RBA目标中位的步伐。如果没有这些“财政刺激”，利率本可早早回落。
问题在于，这种不负责任的支出行为，在州政府层面表现得更为严重。目前，许多州政府的债务发行速度甚至超过了联邦政府。
有趣的是，特朗普和马斯克正积极推动美国削减政府开支，以压低通胀和利率，同时为减税提供资金支持。而在澳洲，我们却尚未看到有类似意愿或行动。
（责编：Gloria）
