降息1个月，悉尼房市出现反常一幕！澳洲大行发出警告，房贷家庭不淡定了……

后花园2025年3月19日报道：距离央行上一次降息，已经过去一个多月了。

房市在降息的背景下，也发生了一系列变化。首先就是买家情绪——对于很多之前在观望的买家，降息提振了市场信心，让他们能够迅速行动。然而，住房可负担能力仍然严峻，因此促使他们将目光投向了一些“另类”的市场。

悉尼内西区房市升温，东区买家纷纷入场

随着悉尼东区房价不断攀升，越来越多的买家正将目光投向更具性价比的内西区，从而推动该地区的房市逐步升温。

The Agency Inner West的房产经纪人Alister Barrett表示，现金利率的下调以及寻求换房的家庭需求增长，将进一步推动内西区（SA4 Inner West）房市繁荣。

他说：“市场的需求和变化非常明显，买家的经济状况一直在调整，因此购房需求也在不断变化。”

随着购房者对价格的考量，他们的购房范围已扩大至一些过去较少被关注的区域。

“以前，人们不太会考虑ParramattaRoad，也并不看重Marrickville、Earlwood、Summer Hill和Leichhardt等地区。但现在，只要房子合适，购房者对这些区域已不再排斥。”

悉尼房价中位数未破百万的”高性价比”城区

东区买家涌入内西区，市场竞争加剧

Belle Property Annandale的房地产经纪人Simone Azzi表示，内西区房市活跃的另一大推手是来自东区的买家。

根据Domain的数据，在包含RoseBay、Maroubra、Double Bay和Bondi等地的SA4东区，独立屋的中位价格已达379万澳元，公寓的中位价格为130万澳元。

相比之下，SA4内西区的独立屋中位价为245万澳元，公寓中位价为83万澳元，这吸引了大量寻求更高性价比的买家。

Azzi表示：“以前，东区买家大概占到15%，北岸买家占5%，其余则是内西区本地买家。”

“如今，东区买家的比例已接近40%。他们希望在价格更合理的地区购房，同时还能享受丰富的餐饮、咖啡馆、公园以及便捷的市区通勤。”

她还补充道：“我们看到很多房产在拍卖前就已售出，或者在上市的前两周内成交。尤其在较低价位段，降息带来的信心促使买家更快出手。”

开放日和拍卖热度上升，房价回暖

Adrian William房产公司经纪人Adrian Tsavalas表示，更多买家参与开放日和拍卖，这进一步推高了内西区的房价。

Tsavalas表示：“目前的市场氛围和情绪明显比去年最后一个季度要好得多。”

“今年新上市的房源比去年底的市场反响更为积极。”

尽管该地区房价已有所上涨，但仍可找到相对实惠的选择。例如，Tempe的独立屋中位价为160万澳元，是内西区最具性价比的独立屋市场之一。

根据2024年12月的Domain房价报告，以下地区的公寓中位价仍低于100万澳元：

Newtown：83.5万澳元 Ashfield：82.5万澳元 Strathfield：74.45万澳元Tsavalas表示：“如果想在内西区找到最具价值的房产，2044邮区是最佳选择。”

据悉，2044邮区涵盖了Tempe、St Peters和Sydenham等地。

Tsavalas补充道：“Earlwood也是一个不错的选择，许多买不起Marrickville、Dulwich Hill和Petersham房产的买家，最终都会选择Earlwood。”

对于打算在今年入市的买家来说，地理位置的选择尤为重要。虽然性价比是一个首要考虑的因素，但物业未来的升值潜力也同样重要。

今天，CoreLogic发布了最新的《住宅交易损益报告》，并在其中为我们列举了一些“亏损卖房的重灾区”。

澳洲卖房亏损比例微升

最新数据显示，在最近一个季度，数百名房主正以亏损价出售他们的房产，而这些亏本交易主要集中在澳大利亚的一些高密度住宅区。

根据CoreLogic的《住宅交易损益报告》（Pain and Gain Report），尽管大多数房产卖家仍然能够获利，但公寓市场的表现却与整体趋势相悖。

数据显示，在2024年12月季度卖房的业主中，94.8%获得了名义利润，仅略低于上一季度的95.1%。尽管房价整体走弱，但卖家在该季度的中位利润仍达到了30.6万澳元，而盈利可能性仍接近历史最高水平，为97.2%。与此同时，中位亏损额上升至4.5万澳元，高于上一季度的4万澳元。

盈利情况因地区和房产类型而异

在各大首府城市中，布里斯班的房主盈利能力最强，99.6%的房屋交易实现了盈利。阿德莱德（99.1%）和珀斯（97.4%）则紧随其后。

然而，悉尼的房主盈利比例下降至92.5%，墨尔本更是跌至89.2%。在2024年之前，墨尔本上一次跌破90%的盈利比例还是在1998年11月季度。

在亏损交易中，近五分之一集中在以下三个地区：

墨尔本内城区的公寓（734宗亏损交易） Parramatta的公寓（256宗亏损交易） Ryde的公寓（163宗亏损交易）CoreLogic的研究发现，2010年代由投资者推动的公寓建设热潮抑制了资本增长，而随着借贷条件收紧，这些地区的投资者需求也随之下降。

亏损交易分布情况，按地方政府区域（LGA）划分

墨尔本的亏损交易集中在墨尔本市政区（占全部销售的44%）、Stonnington（30.3%）和Port Phillip（24.9%）。 在悉尼，最易亏损的区域为Parramatta（24.2%）、Strathfield（23.2%）和Ryde（22.7%）。 在珀斯，亏损交易集中在珀斯市政区（18.3%）。CoreLogic驻澳大利亚的研究主管ElizaOwen表示，大多数房主能够在市场低迷期坚持持有房产，这在一定程度上抑制了亏损比例的扩大。

不过，随着部分业主的低息固定利率贷款到期，市场上出现了一批持有两到四年的房产再次上市交易的情况。此外，短期倒卖（flip）交易中亏损的比例也有所上升，但大多数倒卖者仍然能够获利。

Owen表示：“我们确实看到亏损交易有所增加，但它们主要集中在少数几个市场，这些市场的房产大多为投资者持有，且多为高密度公寓。”

她认为，2010年代中期高密度开发项目导致市场供应过剩，而核心消费群体的变化也影响了需求。

开发商面临的挑战

Owen对未来住房供应的结构性变化持乐观态度。她认为，州政府希望扩充住房供应的同时，也在考虑推出地理位置优越、品质更高的住宅项目。

然而，Quantify Strategic Insights的数据与洞察主管Angie Zigomanis指出，新公寓的开发面临盈利挑战。

“如果是普通的投资级公寓，售价必须比市场现行价格更高，才能让开发商有利可图。而现实是，许多公寓正以亏损价格出售，这意味着当前市场价格不足以支撑新的开发项目。”

“无论你规划多少土地，只有当市场价格达到合理水平，才能推动新开发项目落地。”

物业质量问题影响投资信心

Oxford Economics Australia房地产与建筑预测主管Timothy Hibbert表示，近年来建成的部分高层公寓存在结构性问题，如消防安全隐患或渗水问题，解决这些问题需要很高的维修成本，因此对房价造成了压力。

他还指出，当前市场已面临住房供应能力的挑战，更别提实现政府设定的新房建设目标。

“要在合适的地段建造优质、面积合理的住宅，还有很多工作要做。”

专家建议：避免购买大型公寓楼

对于潜在购房者而言，买房经纪通常建议选择小型精品公寓。

Inner West Nest的HamadaAlameddine建议避开带有游泳池、健身房等设施的大型公寓楼，因为这些配套设施会推高物业管理费用。

他建议买家选择维护成本较低的老式步梯公寓，这类房产经受住了时间考验，并且远离主干道或铁路线路。

他表示：“你在买房时，一定要考虑五年后出售或出租时的市场需求如何。”

“有些人喜欢公寓的便利设施，比如健身房、泳池和电梯……但从投资的角度来看，这些附加设施并不一定是明智的选择。”

对于房贷家庭来说，今年影响购房决定的一个关键因素，就是利率走势。虽然央行已经开启了降息周期，但进一步降息并非板上钉钉，相反，一些地缘政治因素正开始产生影响。

央行警告：房贷成本还要飙高

在AFR银行峰会（AFR BankingSummit）上，澳大利亚央行的首席经济学家Sarah Hunter表示，唐纳德·特朗普的贸易关税正带来"不确定性"，这将影响未来的利率决策。

她说："我们目前关注的一个关键因素是美国的政策走向，其对全球经济的影响，以及如何传导到澳洲的经济活动和通胀水平。"

Hunter表示："我们正在通过情景分析、数据研判和专业判断来评估政策的影响。"

央行：利率决策需前瞻性判断

Hunter强调，澳洲央行将保持前瞻性思维，依据经济预测和最新数据作出决策。

她说："政策决策既需要对经济前景有明确判断，也要理解政策可能如何影响这一前景。"

"这将帮助委员会设定适当的现金利率，以确保长期实现央行的货币政策目标。"

今年2月，澳洲央行自疫情以来首次降息，将现金利率从4.35%降至4.1%。

央行的货币政策委员会将于3月31日至4月1日召开会议，以决定下一步的现金利率设置，但市场普遍预测，下一次降息最有可能发生在5月的会议上。

Hunter表示，政策对经济的影响具有滞后性，因此需要慎重评估。

她说："如果通胀偏离我们的目标，或就业低于充分就业水平，货币政策很难立即进行弥补。因此，央行需要提前预测经济走势，理想情况下，我们应当了解经济未来可能偏离目标的时间点和程度。"

未来利率走势仍存不确定性

Hunter强调，未来的现金利率路径并非预先设定好的。

她说："实际上，我们对经济前景及货币政策的具体影响都存在不确定性，这使得政策决策变得更为复杂。"

"在不确定性环境下，政策不仅取决于核心预测，还需要考虑风险和不确定性因素。"

同样在这场峰会上，澳洲国民银行（NAB）的首席执行官Andrew Irvine也指出：“如果全球爆发关税战，各国相互报复，双边贸易大幅减少，而绝大多数商品和服务都被加征25%的关税，这将导致全球通胀上升，进而影响到利率走势。这意味着利率可能不会像预期的那样下降，而这对房贷家庭来说可能是个问题。”

尽管NAB银行仍预计2025年下半年将有两次各25个基点的降息，但Irvine表示：“如果这场关税乱局真的发生，我们可能已经进入降息周期的尾声，接下来的走势还需进一步观察。”

后花园有话说：自上月降息以来，房地产市场的情绪已受到调动，购房活动变得活跃起来。然而，买家对地理位置的喜好却出现了明显变化，这表明住房可负担性仍然是一个制约因素。未来的房市活动将与利率走势密切相关，而近期央行和银行业的发言表明，我们还需要对接下来的全球形势进行密切观察。

（责编：Gloria）