禁令突袭！澳洲“封锁”海外买家，房市会崩还是涨？中介的解读一针见血……
后花园2025年4月23日援引domain网站报道：如果说在澳洲房产圈，有谁最可能对“海外买家禁购令”感到焦虑，那无疑会是高端房地产市场的中介，比如Monika Tu就是其中之一。这位穿梭于中澳两地、为悉尼名流撮合豪宅交易的金牌经纪人，如今正面对一个全新的市场格局。
自2025年4月1日起至2027年3月31日，Albanese政府正式实施新规：持临时签证者及外资公司将不得购买澳洲的现房。不过，为了支持住房新增供应，“楼花”仍可购买。
政府出台这项“为期两年的禁令”，初衷是为给炙热的楼市“降温”。但Tu认为，该政策并未吓退海外买家。
Monika Tu表示：“卖家曾问我：‘是不是得赶紧卖？’我告诉他们，不必担心，买家群体并没有消失。”
她强调：豪宅市场依旧供不应求，价格坚挺，卖家仍可择机出手。
政府回应：“禁购令”只是小改动，但影响深远
住房部长Clare O’Neil表示：“这虽然只是一个小调整，但却非常重要。每一步微调都有助于缓解当前我们面临的住房危机。”
数据显示，2023年前九个月获批的外国人购房数量为3750宗；而据PEXA数据，同期澳洲总成交房产为72.3万套。
没了外国人，澳人还买得起豪宅吗？
贷款平台Yellow Brick Road的董事长Mark Bouris认为，限制外资确实会减少极高端市场的部分买家（如1.5亿澳元以上的超豪宅），但澳洲本地仍有大量实力雄厚的买家，能负担得起500万至1000万澳元之间的住宅。
他指出，与其限制买家，不如关注如何提升购房者的贷款能力——这也是自由党党魁PeterDutton提出“降低贷款偿付能力门槛”政策的核心。
“如果是首次购房者受益，他们就有足够的资金去购买原本遥不可及的房子。”
外国买家抢跑，禁令前4周交易火爆
墨尔本高端买家代理人Alex Bragilevsky指出，禁令正式实施前的4周出现了明显的“扫货潮”。
他说：“许多外国投资者赶在禁令前完成了交易，我们与他们进行了非常坦诚透明的沟通。”
然而，这只是小插曲。Bragilevsky的客户中，仍有大量手握3000万至1亿澳元资金的投资者，他们正通过其公司 Berkshire Luxe 寻找优质澳洲房产。目前他80%的客户都是拥有澳洲永居身份、且在中国、柬埔寨、越南和泰国有生意的高净值人群。
去年，他刚刚将价值1.5亿澳元的Toorak 与 Brighton 豪宅出售给了一位来自海外、拥有澳洲身份的纺织业亿万富豪。
Bragilevsky表示：“对高端市场而言，禁令可能带来些许干扰，但策略多样，整体影响不大。”
Monika Tu还强调，市场对她的客户身份有误解。
她说：“很多人以为我的客户是外国人，其实他们多数是新晋永久居民，真正持临时签证的人很少，而且多是为留学子女购房的父母。”
根据澳洲法律，这类临时购房者在离境后，需在3个月内出售房产。
真正影响市场的，不是禁令，而是利率
Mark Bouris 指出：外资只是楼市的一小部分，更关键的变量因素是现金利率和住房供应。
他说：“政府承诺五年建120万套住房，但按照当前的速度已远远落后于这一目标。只要利率有下调苗头，房价就会马上反弹。”
Bragilevsky也补充说：“利率才是楼市真正的主导变量。禁令带来的影响，最终会被降息所抵消。”
（责编：Gloria）
