震撼！新西兰最新洪水地图曝光：75万人陷风险区，房价或遭冲击！ANZ预警房市拐点……
后花园2025年10月31日报道：当前，新西兰的洪灾风险正在增加，专家表示，该风险不仅限于那些曾经发生过洪水的地方。
新西兰地球科学研究所（Earth Sciences NZ）的首席灾害科学家Emily Lane表示：“这部分是由于气候变化——我们知道新西兰的降水强度正在增加，更多的降水集中在较短的时间内。城市化快速发展的趋势也是一个促成因素。”
Lane的评论正值新西兰地球科学研究所于周四发布的研究结果，该研究发现，新西兰超过75万人居住在易受百年一遇降水洪水事件影响的地区。
这种暴露不仅仅影响到人们，研究还表明，约2350亿纽币的建筑物也暴露在洪水风险之中，此外，还有26,800公里的道路、21%的电力设施（如变电站）以及14,100公里的雨水管道。
如果全球变暖加剧，这些数字还会进一步上升。研究还显示，存在地区差异——研究发现，在塔拉纳基（Taranaki）地区，8%的人口暴露于百年一遇的降水事件，而在西海岸，这一比例为38%。
这些发现来自一个为期五年的研究项目，旨在评估新西兰全境的洪水风险，项目涉及与各地方政府、大学、中央政府机构、行业和其他研究组织的合作。
作为该项目的一部分，研究人员创建了一个全国统一的洪水风险地图。新西兰地球科学研究所表示，这是首次可以通过一个在线工具查看涵盖全国不同地区的降水洪水地图。
该地图还展示了不同气候变化情境下的影响——气候变暖1℃、2℃和3℃的情景。
新西兰地球科学研究所的首席气候科学家Sam Dean表示：“由于气候变化，极端降水增加是新西兰面临的最大且最具影响力的灾害之一。”
Dean说：“我们城镇和防洪设施的建设是基于历史洪水情况，但这些情况不再是未来的可靠指南。”
“预测洪水风险将如何变化至关重要，这样我们才能以最具成本效益的方式保护我们珍视的人和地方。”
怀卡托大学（Universityof Waikato）的教授Iain White和副教授SilviaSerrao-Neumann也参与了这项研究。
Serrao-Neumann表示：“不同地区的洪水风险管理方式不同，迄今为止，尚未有一致的方法来评估当前的洪水风险，也无法预测气候变化下洪水风险将如何变化。”
“地方和地区政府在如何管理和减少这些风险方面也存在差异。我们的研究通过提供一种一致的、协调的方法，帮助理解、衡量和传达洪水风险，从而在国家层面提供解决方案。”
White表示，这张地图为“建立全国性韧性提供了基础”。
“为决策者提供确定性将有助于避免将责任转嫁给当前和未来的世代。”
新西兰地球科学研究所的灾害研究员Ryan Paulik表示，成本是一些地方适应气候变化的主要障碍。
“由于税收基础较低，减少洪水风险或管理洪水风险的结构性或非结构性干预措施的负担较重，除非能够找到资金来源，否则选择较少。”
税率上限“需要时灵活”
地方政府部长SimonWatts计划在圣诞节前向内阁提交一项关于地方政府税率上限模型的政策提案。
在被问及Paulik的评论时，Watts表示：“我专注于设计一个税率上限系统，使地方政府能够收取足够的收入，以帮助我们弥补基础设施赤字，包括洪水防护。”
他说：“我们将确保税率上限在需要时保持灵活，以支持一个灵活的资金系统和灵活的规划系统，确保地方政府能够在我们所需的基础设施中发挥支持作用。”
作为气候变化部长，Watts表示，这项研究的发布非常及时，提醒了新西兰面临的气候变化洪水影响的规模、成本和现实。
Watts表示：“我的优先事项是确保新西兰人安全、做好准备并且得到充分的信息。这也加强了实施国家适应框架的重要性。”
政府最近宣布了国家适应框架，框架包括创建一个全国性洪水地图，并通过立法明确地方政府的责任，要求在优先级最高的区域制定适应计划。
有关建立国家适应框架的文件也被主动发布，Watts带到内阁的文件中列出了相关提案。
与此一起发布的还有内阁经济政策委员会的决策纪要。
在该文件中，委员会同意：“政府的目标是朝着一个最终状态迈进，届时政府不再通过提供财政援助（尤其是住宅物业回购）来扭曲风险信号或削弱管理风险的激励。”
Watts表示，由新西兰地球科学研究所主导的研究代表了迈向详细洪水地图所需的重要一步。
随着政府计划发布全国性洪水地图，Watts表示：“地方政府和相关机构将能够使用该地图进行规划、应急响应，并识别哪些地方需要更好的洪水数据。”
“规划如何分摊适应气候变化的成本也是国家适应框架的一个重要部分。”
“这是一个复杂的领域，需要时间去做对的决策。正因如此，我们决定在下一个政府任期内作出决定。”
Watts表示，地方政府在管理自然灾害（如洪水和滑坡不稳定性）方面有重要角色，涉及到灾害地图制作、风险评估以及土地使用规划规则，规定了开发活动的区域和方式。
他说：“当前的改革正在重新聚焦地方政府的核心责任，如减少自然灾害风险。”
“与此同时，政府仍然保留在严重天气事件后，考虑为面临真正困难的情况提供支持的自由裁量权，包括考虑在最具成本效益的情况下进行回购。”
“然而，政府不太可能基于洪水前的全额估值为房主提供财务援助。”
换句话说，一旦受灾，房主将遭受直接损失。
无论如何，这一模型虽然提示了未来风险，为政策制定者敲响了警钟，但短期内不会对房主们带来威胁。
然而，今天新西兰最大银行ANZ发布的房价预测，却让很多人出乎意料。
ANZ下调房价预测，并称利率触底在即
今天，ANZ银行下调了今年的房价预测，预计房价将在2025年最后几个月出现回升。
此前，银行的经济学家预测今年房价将持平。
但数据显示，房地产协会的房价指数同比上涨了0.3%，而冬季的跌幅似乎已经结束。
“储备银行将OCR（官方现金利率）降至2.5%，这一调整速度超出了我们的预期，我们现在看到它可能会进一步下降至2.25%。这将为市场提供比我们原先预计的更多支持。更广泛来看，房地产市场和经济似乎已经恢复到年初时的状态，当时经济温和增长，房价每月小幅上涨0.1%至0.2%。”
“鉴于此，我们现在预测2025年第四季度的房价同比将上涨0.5%至1%，而非保持不变。”对于明年，银行的经济学家预计房价将增长5%。
区域差异显著，部分地区房价增长
经济学家MatthewGalt表示，不同地区的房价增长存在差异。
“那些经济较强的农村地区，房价最近出现了适度增长，而奥克兰和惠灵顿的房价则趋于平稳或下降。”
他表示，过去一年租金的低增长对房价造成了一定压力，这反映了经济疲软和住房供应的改善。
“如果过去一年新租赁的租金没有下降1.6%，而是增加了4.5%（其长期平均水平），我们模型中反映的房价和租金相等的购房成本将比现在高出9%，其他条件不变。租金可能不是我们首先想到的影响房价的因素，但它们非常重要。”
购房成本回归历史水平，房价有望稳定
Galt表示，购房成本已经从2022至2024年的高点回落，目前与租金的历史关系重新回归正常。
“我们的预测认为，未来几年购房成本和租金将保持平衡，这意味着房价将保持大致稳定，经济在明年可能经历周期性复苏时，房价有望小幅上涨。”
“租金下降以及高额的市政税和保险费用是近年来房价的主要拖累因素，这也削弱了利率下降对房价的推动作用。然而，我们预计这些因素在未来将不会再对房价产生如此大的拖累。”
租金增速放缓与经济周期相关
Galt表示，租金增速放缓很可能与经济周期有关。
“工资增长、净迁移和就业状况都与经济增长密切相关，对租赁市场至关重要。随着未来一年或两年经济复苏，租户需求将增加，这将对租金产生更多的上涨压力。但租金增速放缓的另一个原因是，在这段较慢增长的时期内，新建住房的数量保持得比以往经济衰退期间更好，这一额外的供应将有助于抑制租金的上涨。”
房贷利率触底在即！专家提醒锁定时机
ANZ在最新预测中还提到，利率周期低点已为时不远，因此建议借款人着手规划锁定长期房贷利率。该行的经济学家指出，尽管利率仍有小幅下降空间，但最佳锁息窗口期可能仅有数月而非数季。
ANZ银行的经济学家们认为，当前市场正接近利率周期的拐点，借款人需要开始考虑锁定更长期的抵押贷款。
经济学家们表示：“一段时间以来，我们一直认为抵押贷款利率周期的低点正在临近，借款人可能会从锁定更长期的利率中受益。”
报告指出：“我们维持这一观点，虽然我们预计利率还会有小幅下降，但官方现金利率（OCR）削减的提前，可能压缩了这一时间窗口，我们现在认为这个窗口期可能只有几个月，而不是几个季度。”
截至6月30日，ANZ是新西兰最大的住房贷款机构，总贷款敞口高达1125.3亿纽币。
与此同时，ANZ也建议借款人不必急于锁定抵押贷款。“我们认为他们可能还有一些时间，但我们意识到我们正在接近低点。我们的抵押贷款利率预测显示，利率有望在今年晚些时候或明年初触底。”
报告建议：“对于那些正在考虑新贷款或即将续签贷款的人来说，现在就需要做出决定了。”
报告还建议，借款人可以考虑将贷款分散到几个不同的期限，而不是仅仅选择最便宜的选项。“虽然18个月的期限利率最低，对某些人来说也足够，但两年期的利率并没有贵多少，三年期的也一样，特别是考虑到我们预计储备银行将在2027年初重新进入加息模式。”
ANZ表示：“将借款分散到几个期限是明智之举，以防情况未如预期发展。”
