中国巨头出手！澳洲“风水宝地”易主，成交额超$2亿！房市利好突袭，租客、买家机会来了……
后花园2025年7月10日报道：虽然连续降息希望落空，但对于目光长远的投资者来说，现在可能是进行商业布局的重要时机。
就在最近，中国电商巨头京东（JD.com）正式进军了澳洲物流地产市场。
据悉，京东通过本地投资机构Paloma Property Partners，成功以约2.5亿澳元收购了位于布里斯班西南部的Wacol物流中心。
这处占地近10万平方米的庞大物流园区，成为了京东在澳洲的第一个物流资产，也是其全球仓储网络的重要一环。
据悉，此次收购是由京东旗下房地产部门——京东产发（Jing Dong Property）操盘执行，正是其加快全球物流版图建设的又一关键布局。
目前，京东已在新加坡、越南、印尼、日本、英国、荷兰、德国、阿联酋等地拥有超过40个物流设施，构建起覆盖全球的现代供应链网络。
近日，京东产发在其博客中表示：“我们正在快速构建一张全球现代物流基础设施网络，以强化国际贸易合作，支持京东的全球化战略。”
“非常高兴在澳大利亚新增这样一处高品质的物流资产。”
地段优质、租户顶配，京东交易吸引全球关注
据悉，这项交易在4月时已被《澳洲金融评论》提前披露，成交回报率约为5%，在当前市场中已属“尖货级别”，也是昆州近年最大规模的工业地产单项交易之一。
该项目由JLL与CBRE两大国际房产顾问机构联合促成。
Wacol所在区域是布里斯班连接性最强的工业物流重镇之一。这处物流中心占地18公顷，包含6栋独立仓储单元，目前已全数租出，租户阵容包括：
澳洲知名百货公司 Myer；
家电配送专家 Winning Services；
家具零售品牌 Fantastic Furniture。
项目由澳洲本土开发商Logos建造，于2023年底竣工。值得一提的是，Logos已在去年被亚太地产巨头ESR集团收购。
这块地产业原为Logos与私募巨头KKR以及阿布扎比主权财富基金Mubadala的联合投资项目，后因资金轮动需求而对外出售。
全球物流资产争夺战加剧，澳洲工业地产被看好
虽然市场整体利率环境尚未回落，但京东依旧选择在此时高调入市，体现出其对澳洲工业地产市场的长期看好。
这场交易也释放了一个明确信号：中国头部企业正在加速实物资产全球布局，物流枢纽成为了战略核心资源。
不仅投资者在积极布局，对于住宅买家来说，考虑到连续降息可能会助推房价上涨，当前不失为一个理想的入市机遇——因为竞争相对较小，而价格也趋于稳定。
降息没来，房子还要买吗？
就在外界普遍预期即将降息之际，澳洲央行（RBA）突然宣布维持现金利率在3.85%不变，这一决定让原本可能到来的房市“价格狂潮”暂时被推迟。
这对正在观望的年轻购房者来说，或许是个利好消息。而在澳洲各大城市中，墨尔本的房价优势正逐渐显现。
“墨尔本折扣”越来越大！比悉尼便宜太多
下图清楚显示：如果你打算买一套独立屋，如今墨尔本的价格已经远远低于悉尼。而墨尔本的公寓价格，尽管差距稍小，但依然比悉尼划算很多。
简单来说：同样的钱，在墨尔本能买到更大的房、更优质的位置。
利率&房价“此消彼长”的逻辑
按理说，高利率会抑制房价上涨——在这种情境下，借钱更贵，人们的贷款能力下降，能出手的预算也会减少，房价自然难涨。
而降息会反过来推高房价——比如你每周能还1000澳元，利率3%时银行能批更高额度，买房预算上去了，买家就容易“竞价抢房”。
所以，澳洲央行这次出人意料地不降息，就意味着：借贷热潮暂时延后，房价加速上涨的时间线也被往后推了。
为什么大家以为会降息？
澳洲央行主要通过调整利率来控制通胀，而目前通胀已回落至2%-3%目标区间内，不少人因此预判“降息窗口”已打开。
但RBA货币政策委员会表示：“我们还需要更多数据确认通胀确实稳定在目标路径上。”
房价到底“疯”了没有？——得看你住哪！
RBA在5月曾表示：“全国范围来看，房价增长相对稳定，说明市场对借贷环境的宽松尚未明显反应。”
不过，全国只存在一个统一利率，但各地市场却冷暖不同。
比如——阿德莱德房价疯涨，过去一年涨了7.8%；而墨尔本，反而出现了价格回落。
所以现在，“墨尔本折扣”不光对比悉尼明显，对比全国其他城市也是“白菜价”水平。
背后的关键：供需差异
利率影响的是整体市场，但每个城市的“供需土壤”不同：墨尔本在疫情期间经历人口流出，同时大量新建公寓，导致“人均住房”上升；相反，西澳则住房紧缺，人均住宅数量降至历史低点。
这就好比：利率是“下雨”，但土壤肥不肥、种不种得出庄稼，要看供需结构。
未来最值得关注的房市黑马：不是墨尔本，而是……堪培拉？
从供需角度来看，如果你要选一个在未来降息后也不太可能暴涨的市场，那很可能是——ACT（堪培拉）。
堪培拉现在出现了“新版墨尔本折扣”，价格相对低迷，供需更平衡。
专家观点认为，未来几年，对自住买家来说，ACT可能是性价比最高的入手机会！
再来看看租赁市场，今天公布的租赁数据，为全澳租客带来了利好——数据显示，各大首府城市的租金增长都在放缓，这可能会推动央行进一步降息，同时为买家提供入市条件。
租房市场再降温，或推动央行降息
目前，澳洲主要城市的租金增长正在放缓，这一趋势可能预示着澳洲央行（RBA）会进一步降息，而对租房者而言，新财年或将迎来喘息的机会。
根据Domain发布的6月季度租赁报告，澳洲首府城市的租金在上个季度基本持平，无论是独立屋还是公寓的租金中位数，在整体上都没有出现变化。这也是自2019年以来，全国独立屋租金首次在12个月内保持稳定，被视为租赁周期的重要转折点。
租金放缓或将推动进一步降息
Barrenjoey的经济预测主管Johnathan McMenamin指出：“这其实是一个相对重大的信号，对宏观经济有一定影响，尤其是对澳洲央行的政策制定。”
他解释说，租赁市场是衡量潜在通胀水平的重要指标，在消费者物价指数（CPI）中占比不小。如果租金通胀放缓，可能意味着未来数月或数季内央行将进一步放宽货币政策。
从数据来看，悉尼独立屋租金小幅上涨0.6%，而墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和霍巴特则无变动。公寓方面，悉尼上涨2.1%，墨尔本则保持不变。
租金为何涨不动了？租客“承压已极”
Mc Menamin认为，租金增长放缓的根本原因是租客支付能力接近极限。“工资增长远不如去年，这直接限制了人们的租金支出。”他补充说，家庭人口数量正在上升，更多人选择合租，减少了对额外书房或备用卧室的需求，导致租房需求密度下降。
与此同时，房东也因为此前的降息感到一丝缓解，不再迫切地将成本转嫁给租客。
他说：“房东们感觉压力不再那么大了。”
不过Mc Menamin认为，这并不会让投资房市场降温，因为许多投资者依旧看重诸如“负扣税”这类税务优惠。
新财年或将成为租客“转运年”
Domain的研究与经济主管Nicola Powell则表示，今年的租赁市场前景相比往年乐观许多。
Powell说：“我们确实看到租金增长正在减缓，这主要不是因为冬季淡季，而是因为租金价格已经触及了租客的承受上限。”
她预计新财年对租客而言将会更加友好，租房空置率维持稳定，有助于减缓租金上涨的速度。
“目前我们已经看到各大首府城市的租房空置率逐渐脱离历史低点，租房市场的选择性正在增加，这将进一步抑制租金增长的步伐。”
Powell指出，由于联邦政府扩大了“Helpto Buy”购房援助计划——即政府与买家“共同持股”的共享产权模式——部分首次购房者从租房市场转为置业，也有助于缓解租房需求。
“首次购房激励政策确实在帮助部分租客迈出买房的第一步，未来还将继续支持更多租客实现置业梦想。”
Powell与Mc Menamin还共同指出，人口增长放缓同样是当前租金涨势减缓的原因之一。
后花园有话说：虽然本周央行按兵不动，让很多澳人大失所望。但近期的交易表明，投资者仍在积极布局，而利率进一步下行的信号也很明显。对于买家来说，虽然降息未到，但市场竞争也不激烈，在降息推动楼市进一步火热之前，不妨留意一下当前的机遇。
（责编：Gloria）
