重磅突发！澳洲央行官宣降息！25个基点！

后花园2025年2月18日报道：千呼万唤始出来。

刚刚，澳大利亚央行官宣降息，将现金利率从4.35%的13年高点下调，幅度25个基点，至4.10%，符合市场预期。

此前，澳大利亚统计局发布数据显示，去年第四季度，澳大利亚的通胀率为0.2%，年通胀率为2.4%。

澳大利亚央行表示，基础通胀率是其决定现金利率的关键指标。上季度基础通胀率已放缓至0.5%，年化通胀率为3.2%，这是三年来的最低水平，因此为降息提供了充分理由。

今天的降息决定将严重影响许多澳大利亚人的生活，其中包括大约200万抵押贷款持有人。

雅虎财经对近6000人进行的一项民意调查发现，19%的人正处于财务困境，如果降息没有发生，他们将不得不卖掉自己的房子。

那么，如果央行真的降低了现金利率，银行会将降息的部分全部转嫁出去吗？

银行什么时候将降息转嫁给借款人？

澳大利亚联邦银行（CBA）的老板Matt
Comy表示：“针对是否会将降息的影响全面传导给客户，金融机构会做出不同的决定，但让我们来谈谈住房贷款。我认为，你可以预期传导的速度相对较快。它将通过各种渠道进行，通常可能在10天左右生效……可能会稍微快一点。因此，如果你是CBA银行的客户，抵押贷款减免应该会在不到两周的时间内生效。”

从技术上讲，Comy不允许透露银行是否会将降息的影响传递出去，因为这将违反价格信号规则。

有趣的是，Canstar的研究发现，在2015年至2020年期间，澳大利亚央行降息了10次。

然而，CBA、NAB和ANZ银行仅将其中的四次降息减免给了借款人，Westpac银行仅减免了两次。

如果澳洲央行降息，借款人能省下多少钱？

这取决于借款人的个人情况。按照Canstar的估计，基于自住业主按6.33%的平均可变利率支付本金和利息，假设贷款期限为25年，在不同的贷款规模下，节省的房贷成本如下：

50万澳元贷款：每月77澳元

60万澳元贷款：每月92澳元

75万澳元贷款：每月115澳元

1,000,000澳元贷款：每月154澳元

模型预测：悉尼房市即将变天，华人区屋主或成最大赢家

专家指出，降息以后，抵押贷款持有人和住宅买家将推动市场发生变革，房市或掀起又一轮热潮，房屋销量也预计会上涨。

专家们透露，住房竞争加剧将在未来几个月推高房价，并扭转目前始于春季的市场低迷。

房地产机构PropTrack的模型分析了房主从第一次降息，以及随后的降息中获得的平均月供减免，结果显示，悉尼的借款人所能节省的月供金额最多。

大悉尼地区（Greater Sydney）的新房业主平均每月将从首个0.25%的降息中节省约190澳元，而单元房业主平均每月将节省100澳元。

如果今年有四次降息——联邦银行、西太平洋银行和澳大利亚国民银行的预期——全年的还款总额将减少9240澳元，那么房主每月的节省金额将升至770澳元。

公寓业主可在四次降息后节省410澳元，相当于每年节省近5000澳元。

考虑到自上次降息以来房价和债务水平的上涨幅度，这些数字是前所未有的。

但考虑到进入每个市场所需的债务水平不同，不同城区的房主实际可节省的金额会存在明显差异。

PropTrack的模型显示，如果贷款机构将2月的降息全部转嫁给借款人，300多个城区的平均月还款额将减少200至900澳元，约占大悉尼地区的一半。

如果今年有三次降息，房主每月将获得650澳元至2000澳元以上的月供减免——这是金融市场的预期。

如果有四次降息，悉尼大部分地区可节省的月供金额将升至800至4000澳元。

在四次降息后，月供节省最多的城区（每月超过1500澳元）包括：Randwick、Paddington、华人区Chatswood、Willoughby、Lane Cove、Cammeray，Concord、Haberfield、Drummoyne以及华人区Burwood。

PRD Real Estate的首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，降息前的市场情绪就像在等待赛跑的发令枪响。

她说：“市场上似乎有很大一部分人在等待枪响，当前许多潜在的买家和卖家一直在推迟行动，直到降息。”

“市场情绪将发生变化，这可能比仅仅房贷减负带来的影响更大。”

“当利率在2022年首次开始攀升时，购房者犹豫不决，因为他们不确定自己将支付多少钱，但降息让他们对自己将支付多少钱有了更多的确定性。”

投资顾问George Markoski表示，降息可能打开“市场历史上最大的闸门之一”，因为许多潜在买家一直在观望，等待降息。

Markoski在给客户的一份报告中表示，受降息鼓舞最大的一些买家将是投资者。

REA Group的经济学家Angus
Moore表示，在通胀率连续几个月下降之后，人们对降息的信心一直在增强。

Moore表示，从历史上看，降息会推高房地产市场的活动，但对价格的影响难以预测。

“我们预计房价会上涨，但住房可负担能力正处于30年来的最差水平，这可能会抑制房价上涨……它们可能不会像以前的降息周期那么高。”

金融机构Mortgage Choice-Surry Hills的经纪人Jason Lin表示，在寻求贷款预批的买家中，大家都对“改善生活方式”的前景感到兴奋。

“这不仅仅是因为借款人有更多的钱可以花在房子上，还因为他们将有更多的余钱可以花在自己身上。”

降息对借贷能力意味着什么？

Canstar的模型显示，假设一个人的年薪约为10万澳元，降息后，他的最大借贷能力将增加1.2万澳元，从534,200澳元增加到546,200澳元。

一对赚取平均工资的夫妇，降息后，其借贷能力将增加23,100澳元，这将使他们的最高贷款金额从1,029,700澳元增加到1,052,800澳元。

降息0.25%对最大借贷能力的模拟影响

Tindall表示，适度的降息不会让潜在买家更容易买房。

她说：“这不会对你的借贷能力产生巨大的提振，我不认为这将解决首府城市和区域城市的可负担能力危机。”

降息对房价意味着什么？

房地产研究机构CoreLogic的模型显示，降息1%可能导致澳大利亚各地的住宅价值上涨6.1%，但对某些特定城市的影响更大——比方说，那些自2022年首次加息以来房价跌幅最大的城市。

该模型显示，房价一直疲软的悉尼和墨尔本的房价中值可能会分别上涨11.4%和9.2%。布里斯班的房价中值可能增长1.9%，珀斯可能下降0.4%。

现金利率下调1%所导致的房价变化

CoreLogic澳大利亚研究部主管Eliza
Owen表示：“现金利率下调1%的影响可能比你预期的要温和，但由于市场的多样性，一些地方受到的影响可能会比其他地方深远。”

Owen表示：“考虑到悉尼和墨尔本对加息的反应更为敏感，它们对现金利率下调的反应也会更为敏感。”

金融机构AMP的首席经济学家Shane
Oliver博士表示，他预计房价不会因现金利率下调而大幅上涨，但他确实预计悉尼和墨尔本等疲软市场的房价会上涨得更多。

他表示：“问题在于，房价从未因借贷能力下降而大幅下跌。央行在2022年加息，导致借贷金额大幅下降了30%，但房价从未下跌30%。”

降息将如何影响拍卖清盘率和市场情绪？

Oliver表示，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率可能会因降息而上升；最近的结果已经高于去年年底。

他表示：“我认为，面对所有有关降息的传言，买家们又突然冒了出来。人们的情绪发生了重大变化，越来越多的买家出现在拍卖会上。据我统计，今年2月（到目前为止），我们在悉尼的平均清盘率约为69%，远高于12月的清盘率（约为52%）。”

“去年12月，墨尔本的清盘率约为58%，现在却上升到了64%。”

Oliver认为，现金利率下调后，清盘率将很快上升，但如果更多的卖家急于上市，这种趋势是否会保持下去，目前尚不清楚。

他说：“我认为清盘率会有更多的反弹。悉尼将更可持续地突破70%，墨尔本将达到60%至70%左右。”

今年澳洲央行会降息几次？

以下是四大银行的最新预测：

CBA银行：4次降息，将官方现金利率从4.35%降至3.35%

Westpac银行：4次降息

NAB银行: 5次降息，使现金利率降至3.1%

ANZ银行: 2次降息，使现金利率下调至3.85%

后花园有话说：今天央行的降息决策符合市场预期，考虑到通胀正在迅速回落，家庭财务压力不断上升，央行选择在这时候开启降息，无疑将为借款人带来一定程度的缓解。虽然这次降息幅度不大，但央行可能采取的是“观察”和“等待”策略。因此今年剩下来的时间，关于降息次数和幅度的预测仍然难以预料。无论如何，降息对提振市场信心能够起到关键作用，就让我们一起来期待2025年的房市表现吧。

（责编：Gloria）