降息了！澳洲央行官宣！房市迎来巨震！房价即将狂飙？最大赢家揭晓……
后花园2025年8月12日报道：众望所归。
就在刚刚，澳洲央行公布利率决策，宣布将现金利率下调0.25%至3.60%。
自上次央行意外“按兵不动”一个月后，澳洲房贷族们终于迎来了宽松！
彭博社调查的36位经济学家一致预测，在2026 年 3 月前，央行将再降三次息，最终将现金利率降至3.10%。
针对本轮降息，现有屋主无疑是最大的赢家，但卖家也可能会从即将升温的房市活动中受益。相对来说，买家虽然借贷能力有所提高，但激烈的竞争也可能随之而来！
央行降息25个基点，房贷能立减多少？
今天降息后，澳洲房贷族的预算可能会“立省”最高2万澳元！
以澳洲平均贷款额 659,922 澳元计算，本轮0.25个百分点降息后，月供将从约 4224 澳元降至 4124 澳元。
按照之前的假设，如果央行大方一次降 0.5 个百分点，月供甚至可降到 4025 澳元（按 25 年期、当前全国平均浮动利率 5.93% 计算）。
知名贷款经纪人 Melissa Gielnik 表示，对于首次购房者来说，0.25% 的降息，意味着贷款额度提升约 2 万澳元——不过，专家也提醒——别高兴太早，卖家可能趁机抬价。
不同贷款额的降息效果（降0.25%）
（按 5.93% 浮动利率、25 年期贷款、无额外费用计算）
25 万澳元贷款：从 1600 澳元/月 → 1562 澳元
50 万澳元贷款：从 3200 澳元/月 → 3124 澳元
75 万澳元贷款：从 4800 澳元/月 → 4687 澳元
100 万澳元贷款：从 6400 澳元/月 → 6249 澳元
还要不要“锁定利率”？
Gielnik建议，大部分贷款机构（尤其是四大银行）很可能会将这次的降息全部传导给客户，但维州房主也别被“忠诚感”绑住。
她说，如果你现在的浮动利率在 5.5% 左右，降息后可望降到 5.25% 或 5.3%，已经算很不错了；但如果高于这个水平，是时候考虑换贷款产品了。
虽然市面上已有不错的固定利率（两年期最低至 4.99%），但她认为 “现在锁定还太早”，因为可能还有更多降息。
她的建议是：
利率再降后，把节省下来的部分直接多还贷款，强制储蓄、加快还清债务；
如果条件允许，可将信用卡、车贷等高息债务并入房贷，以降低总还款成本。
降息对房市的两种可能
澳洲买方代理、澳洲房产投资协会（PIPA）董事 Cate Bakos 分析称，现在的市场上，“等待挂牌的卖家”与“等待买房的买家”数量几乎持平。
如果降息后，大批卖家集中上市，再加上春季房市将至，买卖双方数量保持平衡，房价涨幅或有限。但如果卖家仍然观望，房价可能会迅速飙升，因为买家会抢着入市。
她指出，不管哪种情况，已翻新过的家庭住宅会继续走强，而需要翻新的老房子依然最不受欢迎。
“无论如何，‘毛坯房’在买家眼中都很难翻身。”
$600亿资金狂涌，澳洲房贷市场即将变天？
最近一个月，降息预期已让不少房主急着再融资，银行之间的竞争也再次升温。
房贷平台 Mortgage Choice的最新数据显示，由于5月的一次降息，二季度寻求再融资的借款人数量激增22%。今天降息以后，可能会掀起新一波再融资潮。
Mortgage Choice的首席执行官Anthony Waldron表示，只要现金利率下调，都会吸引更多房贷族考虑再融资。
“央行今天再次降息，将鼓励更多借款人去查看能否获得更优惠的贷款利率。”
他补充说，这与调查结果一致——如今有72%的房主至少每年会审查一次房贷合同，高于一年前的59%。
数据显示，49%的澳洲人再融资是为了降低利率，11%是为了整合债务，10%则是为了锁定固定利率或在固定与浮动利率之间转换。
澳洲统计局的另一份数据还显示，一季度共有价值600亿澳元、约97,835笔贷款通过更换贷款机构完成再融资，较去年四季度增加了3.1%。
新一季度的数据将于本周三公布。
是否该选择再融资？
如果房贷族有能力维持现有还款额，长期来看可能会省下成千上万澳元。
Canstar的研究表明，若再有第三次降息，一名贷款额为60万澳元的借款人，每月还款可减少272澳元。
如果将这笔“省下”的钱继续用来提前还贷，可提早3年零3个月还清贷款，并节省76,536澳元的总利息支出。
Canstar的数据洞察总监Sally Tindall表示，虽然第三次降息将为压力中的家庭带来“真正的缓解”，但经济状况允许的人如果维持原有还款额，收益将更加可观。
她说：“如果你还能稳住预算，不妨继续保持现有的还款水平。”
“每一次降息，都是一次把多余的钱投回房贷、提前实现无债一身轻的机会。”
随着降息的落地，房地产市场可能会迎来一波销售“小热潮”，过去一个月，随着房源紧缺和降息预期增强，清盘率已然飙至新高。
澳洲拍卖清盘率直冲70%，房价即将狂飙？
澳洲传统的春季销售旺季即将到来，目前全国的拍卖清盘率正逼近一个关键临界点，这可能让房产市场的天平大幅倾向卖方。
在悉尼和墨尔本，清盘率正持续攀升，7月分别达到68.2%和69.3%，高于6月的约66%。这是自2023年6月以来的最高水平（悉尼去年2月曾录得68.3%）。利率下降和房源稀缺，是推升清盘率的主要因素。
清盘率为何备受关注
经济学家密切关注这一数据，是因为它能较快、较可靠地预示房价走向。清盘率的算法很简单：成功成交的拍卖房源数量 ÷ 截止时间前上报的总拍卖结果。
在澳洲房地产平台Domain的统计中，清盘率每周发布一次，并纳入非周六拍卖的数据。
60%清盘率：市场供需平衡；
高于60%：房价会小幅上涨；
超过70%：房价快速上涨，进入卖方市场。
Domain的首席研究与经济学家Nicola Powell博士表示：“60%是房价通胀的分界线。它意味着买家和卖家达成预期。一旦突破60%，说明市场开始加速，房子更容易在拍卖现场成交。”
西太银行的高级经济学家Matthew Hassan也赞同这一观点，他说：“这明显高于平均水平，通常意味着房价年涨幅可达8%。从5月以来，悉尼和墨尔本的表现都在改善。”
拍卖数据足够代表市场
虽然大多数房产并非通过拍卖售出，但清盘率一直是可靠的市场风向标，能反映整体走势。
Hassan也提醒，布里斯班、珀斯等拍卖文化不浓的城市，参考价值有限，而且不能只依赖一个指标。尤其是初步清盘率，可能被高估多达8个百分点，因为未售出的经纪人更可能延迟甚至不提交数据。
初步清盘率通常在周六晚间发布，由Domain等数据机构人工整理。之后几乎都会被下调。
清盘率春季或冲破70%
清盘率一旦长期突破70%，意味着房价上涨速度会加快，买家竞争更激烈。
两位经济学家认为，春季这一关口很可能被突破，原因之一是今年冬季清盘率异常强劲——而冬季通常房源少、买家也不活跃。
Powell表示：“从3月起，清盘率每月稳步上升，这就是动能。春季将是检验这一趋势是‘昙花一现’还是持续向好的时刻。”
她还指出，如果计划在春季出售房产，通常决定会在冬季做出。当前房价和清盘率齐升，如果她是业主，现在会考虑挂牌出售。
降息推动房价但涨幅或有限
目前还不能确定春季市场的最终走向，但业内普遍认为，澳洲央行（RBA）年初的降息已带动市场回暖，并会继续刺激交易。今天的利率决议也将深刻影响市场。
Hassan表示：“降息正推动悉尼和墨尔本房价回升。”
不过，Powell认为清盘率不太可能接近80%（这种水平通常只在大牛市出现）。
她指出，房价上涨会受到住房可负担性的限制，而且RBA会谨慎降息，这将防止价格过快飙升。
她预计，今年下半年清盘率将维持在高60%至低70%的区间。
后花园有话说：今天，澳洲央行宣布降息25个基点，符合市场预期，这一决定也让房贷族们大松了口气。随着降息的落地，可贷款额度将会上升，利率成本也会下降，这无疑将利好现有屋主和潜在买家。值得一提的是，当前央行已完成年内第三次降息，而这恰逢春季销售旺季即将来临之际，随着清盘率的走高，房市活动有望进一步活跃起来，对于打算入市的买卖双方来说，当前正是博弈的时刻！
（责编：Gloria）
