远程办公重塑悉尼房市：地铁房不再吃香，租客反成主力

后花园10月22日报道

自新冠疫情以来，远程办公的普及正在改变悉尼的房地产格局——越来越多购房者不再局限于地铁站附近的传统热门社区。由于通勤需求减少，他们开始转向拥有更好生活设施的郊区或更宽敞住房。

然而，最新研究发现，租赁市场 对靠近地铁站的房屋需求依然旺盛，这意味着虽然买家减少，但租客却在增加，可能进一步推高租金。

这项研究发布之际，新南威尔士州政府 正积极推动所谓的 “以交通为导向的开发”（Transport-Oriented Development, TOD），计划在地铁和铁路沿线新建大量住宅，以缓解住房短缺问题。

研究团队警告说，政府在选址时必须考虑真实需求，并同时投资建设公园、学校和商圈等生活配套设施，否则“最糟糕的情况是——没人愿意住在那里”。

研究由悉尼科技大学（UTS）建筑与环境学院 房地产经济学副教授 时嵩（Dr Song Shi） 与高级讲师 欧玉明（Dr Yuming Ou） 共同完成，发表在国际学术期刊 ScienceDirect 上，题为《火车可达性对住房可负担性的影响》（The Impact of Train Accessibility on Housing Affordability）。

研究团队通过比较疫情前、疫情中及疫情后，有无地铁站郊区的房价与租金变化，发现到 2025 年，远程和混合办公趋势已显著降低了买家对地铁站附近住宅（尤其是公寓）的需求。

“过去，在车站附近买房或租房要付溢价。但疫情后，随着居家办公兴起，价格和租金都变得更亲民。”时嵩指出。

不过，租赁需求却出现强劲反弹。由于自住买家减少、租客增多，靠近地铁站的单位租金可能上涨，从而削弱了原本‘为租房者提供更多可负担住房’的初衷。

研究使用房价与收入比、租金与收入比等指标衡量不同群体的住房可负担性。结果显示：疫情前，地铁沿线社区房价和租金均高于无地铁地区；疫情后，购房和投资需求下降，但租赁需求保持强劲。

报告同时引用 Roy Morgan 调查数据，指出悉尼CBD近 70% 的上班族至少部分时间在家办公，表明通勤与公共交通需求正发生结构性转变。

许多自住买家已不再重视交通便利，而更看重生活品质——他们倾向选择拥有更多公园、咖啡馆、学校及可供远程办公空间的更大户型。投资者则担忧价格难以维持，从而推迟或放弃入市。

新州政府的 TOD 计划目标是在地铁及既有铁路站点周边新增超过17万套住房，并推出了一系列新的规划法规以加快开发进度。

但时嵩提醒，仅仅建房是不够的。

“政府还必须同步投资绿地、公园、购物区、学校等基础设施。不能只是盖满高层住宅就算完成任务。TOD 的核心是综合规划，要让社区宜居、有吸引力、能自我生长。”

报告对车站周边高密度住宅开发的长期可行性表示担忧，建议政府增加联排别墅、半独立住宅等低密度住房供给，并推广“以租代售”（build-to-rent）模式，同时为依赖公共交通的低收入群体提供低价或免费交通服务。

目前，政府已推出 “样板设计手册（pattern book）”，提供低层住宅与联排公寓的规划样式，以推动住房多样化。相关规划法修订也已获跨党派支持，使新住房审批更快、更灵活。政府还在为关键岗位从业者投资建设租赁住房。

“不能只有住房目标而没有后续规划，”时嵩总结道，“因为一旦这些房子建成，它们可能存在一百年——没有第二次机会。”