新西兰房贷利率暴跌！锁高的房主哭了：5年白亏$4万！专家道破真相......

后花园 新西兰10月17日报道：如果您在几个月前刚刚固定了您的住房贷款，那么当您看到当前不断下跌的利率时，心情想必是五味杂陈。从年初平均5.59%的一年期利率，到如今跌破4.5%的水平，这一下降趋势让许多背负高利率的房主们开始感到“悔不当初”。

对于那些在几个月前才将房贷固定在较高利率上的新西兰房主来说，最近的市场动态无疑是一种煎熬。眼看着各家银行不断推出更低的利率，一种名为“利率悔恨”（rate regret）的情绪正在蔓延。

目前，摆在这些房主面前的只有两个选择：要么“苦等”当前的固定期限结束，要么选择“割肉”，支付一笔违约金来提前解除合同，以换取更低的利率。

提前“断供”划算吗？

选择提前解除固定期，银行会向您收取一笔违约金（break fee）。这笔费用的计算基础是，银行需要弥补因您提前解约而造成的利息损失。简单来说，银行会计算您合同约定的利率与当前市场利率之间的差额，并以此为基础向您收费。

金融咨询机构Squirrel的首席执行官David Cunningham表示，提前解约通常并不划算。“违约金的作用是让双方‘扯平’。您在合同上做出了固定利率的选择，而银行则在另一端为此进行了对冲。” 他解释说，“通常情况下，支付违约金然后转向更低利率所能带来的好处是有限的。但有时进行整体的贷款重组可能是有益的，这需要咨询专业的抵押贷款顾问。”

Cunningham指出，对于大多数人来说，最好的时机是在固定期自然结束、需要续签（refixing）的时候。那时，银行之间的竞争最为激烈，房主往往能获得包括现金返还（cashback）在内的更优惠条件。

“等待”的代价有多大？

那么，如果选择“苦等”，又可能会错过多少潜在的节省呢？Infometrics的首席预测师Gareth Kiernan通过计算给出了一个惊人的数字。

他指出，最大的“悔恨”往往来自于在利率周期的顶峰时期，选择了一个看似最低的长期固定利率。例如，在2023年7月，当时一年期利率高达7.05%，而五年期利率是市面上最低的，为6.29%。

“如果当时锁定这个五年期利率，虽然短期内还款压力较小，但与最优策略相比，代价是巨大的。” Kiernan分析道。他计算出的最优策略是：在2023年7月固定两年期6.73%的利率，然后在2025年7月续签一年期4.87%的利率，最后在2026年7月市场低谷时再续签两年期4.53%的利率。

按照这种策略，五年内的平均利率将是5.48%。这意味着，对于一笔100万纽币的抵押贷款，五年下来总共可以节省高达40,500纽币。

未来利率走势如何？

对于那些选择等待的人来说，好消息是，利率在短期内似乎不会大幅反弹。Kiernan表示：“我们看到批发掉期利率（wholesale swap rates）再次出现下行压力，已经降至2022年2月或3月以来的最低水平。”

他预测，未来几个月零售利率的底部可能在4.2%左右，并且在明年中后期之前，利率预计不会出现任何显著回升。这意味着，大多数人的贷款固定期到期时，仍有希望以较低的利率进行续签。

新西兰储备银行的数据也支持了这一点，显示大部分贷款的固定期限都将在未来一年内到期。对于那些在利率高位锁定了长期合同的房主，现在能做的或许只有耐心等待，并在下一次续签时，做出更精明的选择。