库存紧缩需求回升，2026年看好价格触底反弹

后花园10月23日报道

房地产研究机构 Cotality 表示，随着贷款价值比（LVR）规定的放松，首次购房者在夏季有望获得更多贷款预批准，进入市场的难度降低。

最新的住房市场图表显示，9 月份的销售量有所回升，同比上升近 4%。新挂牌房源数量也有所增长，但整体库存量比去年同期下降了 12%。

房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，市场目前正在趋于稳定，整体条件对买方较为有利。

“尤其是首次购房者势头强劲，9 月份他们占据了约 28% 的市场活动，创下了单月新高。”

“从 12 月 1 日起，随着 LVR 政策放宽，他们将有更多机会受益。”

LVR 放松的主要变化：自住房贷款：银行将可将最多 25% 的新贷款（此前为 20%）提供给首付或房产净值低于 20% 的购房者。

投资房贷款：银行将可将最多 10% 的新贷款（此前为 5%）提供给首付或净值低于 30% 的投资者。

虽然目前银行在自住房贷款额度上尚未接近上限，但 Davidson 表示，此次调整或能缓解银行在发放贷款预批准时的顾虑，从而释放更多贷款。

他指出，对投资者来说，此次放松更为重要。原本只有 5% 的额度非常紧张，银行还要留出缓冲空间，而将额度提升到 10% 后，有望释放更多投资性资金。尽管债务收入比（DTI）和还款能力测试仍在继续，市场态度仍较为谨慎，预计这不会引发投资热潮，但可能吸引部分投资者回归。

Davidson 认为，央行此举是为了让 LVR 回到“合理水平”并保持稳定。

“他们将这次机会视作一种调整，让政策回归正常状态，并保持一致。”

他还指出，利率下行可能比 LVR 更为关键。目前近一半房贷将在未来六个月内浮动或重新定价，因此降息影响将迅速显现。

市场展望：走稳但潜在向上Davidson 表示，房地产市场目前整体处于横盘状态，既未大涨，也未大跌。

“随着房价可负担性略有改善、挂牌量低于去年、现有贷款人逐步享受更低利率，以及明年失业率预期下降，2026 年可能在房屋销售量和房价方面都更为强劲。”

目前新西兰住宅房地产总市值约为 1.65 万亿纽币。

尽管市场预期普遍谨慎，Davidson 指出，越来越多人认为明年房价将温和上涨已逐渐成为主流看法：

“虽然谈不上‘轻松’，但相比之前确实更容易买房了，而且挂牌量也有所下降。经济复苏的预测也开始得到部分数据印证。”

“整体市场态度仍然保守，但如果基本面继续改善，市场信心或成为进一步推动力。”

他预计，未来房价涨幅将温和，且可能从二三线城市率先启动。