奥克兰租金下跌、房子过剩，政府依然强推高密度住宅？开发商：纯属多管闲事

后花园3月31日报道

随着奥克兰Plan Change 120（PC120）这项耗时费力的程序继续缓慢推进，市议员Ken Turner决定自己动手处理此事。奥克兰市议会去年底收到了创纪录的10,500份针对PC120的意见书，其汇总报告预计还要再等两个月才能完成。因此，Turner聘请了私人AI公司Unisphere Solutions，根据一系列主题对这些意见书进行分析。

这些主题基于政府迫于政治压力，将该计划允许新增的房屋数量从200万套削减至160万套后，议员们需要投票决定的拟议原则。如果Unisphere的分析可信，那么奥克兰人绝大多数都反对PC120。近三分之二（65%）的人反对该计划；另有29%的人希望对其进行修改；只有不到6%的人支持它。

在基础设施容量这一主题上（该计划的范围并未包括这一内容），72%的人反对PC120，24%的人希望修改，略高于3%的人支持该计划。

然而，市议会的政策规划与发展委员会却被迫在没有看到这些意见书的情况下，对政府干预所要求的计划修改进行投票。中央政府现在必须修改法律，以便奥克兰市议会能够推进该计划。政府已表示，奥克兰人将有机会就任何修改提交意见，但在相关立法通过之前，具体流程仍不明确。

市议会正在尽最大努力，以传统方式逐一分析每份意见书，峰值时有55名工作人员参与这项工作。

但由于惠灵顿（中央政府）的持续干预，这已经成为一个拙劣的民主范例。

已经在满足住房供应需求

那么，这项强加给城市的激进高密度化计划究竟是为了实现什么目标呢？

截至2025年6月的一年中，奥克兰人口仅增长1%，即17,700人；同期约有14,000套新住宅获得建筑许可。公寓市场目前低迷不振。2025年最后一个季度，全市仅售出16套——没错，只有16套——期房公寓。

联排别墅则因过度建设而滞销，有些在市场上挂了太久，甚至不再符合新房标准。

奥克兰大学2021年的研究发现，2016年的《统一规划》（Unitary Plan）放宽开发规则后，已为城市额外提供了22,000套住宅的开发潜力。这帮助同期租金下降了约22%，这一趋势仍在延续。根据Trade Me的数据，2025年奥克兰租金又下跌了3%。

简而言之，奥克兰目前在住房供应方面已经远远满足了需求。

“奥克兰的成功不是惠灵顿干预的结果”

奥克兰公寓开发商Ockham的联合创始人Mark Todd对惠灵顿不断下达的规划指令感到极其厌烦。由于市场持续低迷，该公司不得不裁员。他表示，奥克兰进步的《统一规划》已经提供了足够的开发容量。

他以Ockham在Ponsonby开发的时尚10层Greenhouse公寓综合体为例，该建筑因其独特的绿色瓷砖外立面而得名。该项目所在的街区（Great North Rd、Ponsonby Rd、Williamson Ave和Scanlan St之间的八个街区），在2016年的《统一规划》中被重新分区为可建10层建筑。

“过去10年里，这个区域实际建成了多少高层建筑？只有一栋。”

“我们可以用本世纪剩下的时间，在现有的前四个火车站周边推进Plan Change 120所提出的高密度开发。”

Todd表示，目前已经有大量土地可用于多层住宅开发。Ockham曾在Avondale镇中心拆除四套公寓，建成了120套公寓的Aroha综合体；还在Morningside的Western Springs Rd山脊上拆除了一栋别墅，建成了39套单元的Aalto项目。

“奥克兰住房领域取得的所有成功，都不是惠灵顿干预的结果。这一切都得益于2016年《统一规划》的通过，该计划取消了除单一住宅区（single-house zone）之外所有区域的密度限制，而单一住宅区基本上覆盖了整个城市。”

尽管Todd本人是高密度开发的倡导者，但他并不反对保留内城郊区成排受保护的特色别墅和平房。

“为什么我需要拆除Grey Lynn和Ponsonby那些世界上最连片、最独特的木结构住宅呢？当住房供应根本不短缺的时候。”

“政府应该亲自动手”

世界银行前规划师Alain Bertaud上周访问奥克兰时表示，奥克兰的人口密度在距离市中心2公里处就急剧下降，因为它正撞上了一座“城市增长挑战的大山”。

Todd承认，奥克兰市中心的使用率大约只有应有水平的一半。

“原因是什么？我们仍然抱着1987年芝加哥经济学派的那种态度，认为私人部门会自行解决市中心的住房问题。”

他认为，如果政府真的想帮忙，就应该亲自动手、弄脏双手。Maungawhau地区因City Rail Link工程而剩余的大片土地，让他感到无比沮丧。尽管有关部门已经有10年时间考虑如何利用这片黄金地块，而且City Rail Link换乘站几个月后即将开通，但该地块至今仍空置着。

市议会目前正在寻找一位有实力在未来十年左右开发这片土地的买家。

Todd认为，这种以交通为导向的大型城市更新项目，正是中央政府和地方政府应该合作推动的。

然而，政府却寄希望于自由市场理论：通过PC120向全市释放大量住房开发机会，让开发商有更多选择，从而压低房价。任务完成。

到了下次选举时，奥克兰人可能期待的不仅仅是这种程度的领导力。