10年必翻番神话彻底破灭！Cotality曝光70年最惨楼市周期：2020年代至今仅涨10%

后花园6月18日报道

2020年代正逐渐成为过去70年来房价增长最疲软的十年。虽然新西兰人经常被灌输“房价每10年翻一番”的说法，但在2020年代至今，房价实际上仅上涨了约10%。

经济研究机构 Infometrics 的首席预测师 Gareth Kiernan 计算出，在过去的几十年中：2010年代房价上涨了113%；2000年代上涨了107%；1980年代上涨了259%；1970年代上涨了230%；1950年代上涨了147%。历史上只有1960年代和1990年代经历了同样缓慢的增长，这十年的10年涨幅分别仅为53%和45%。

Kiernan 指出，在1970年代和1980年代，高通胀意味着虽然房产名义价值增长很快，但扣除通胀后的实际价值其实是下跌的。“回顾1950年以来的数据，我们能找出260个相互重叠的10年周期，其中有143个周期显示名义房价翻了一番或更多，也就是说这种情况发生的大致概率是55%。如果说有什么让我深恶痛绝的，那就是房地产中介总是老生常谈地抛出‘房价每10年必翻番’的陈词滥调。从数据来看，这种说法虽然大体上没错，但他们却从来不给出任何解释或底层逻辑。”

数据机构 Cotality 的首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 则表示，最终的结果取决于计算时的起点和终点，以及具体的细分市场。“无论你看的是全国平均水平还是特定区域，总有一些地方这个规律从不灵验，但也总有另一些地方它确实适用。“总的来说，这条定律过去基本是成立的……但就目前而言，它看起来有点难以为继。

“这种观念在新西兰房地产市场已经根深蒂固。但这当然不是什么神秘的自动运行规则，它的发生是有原因的。此前利率的持续下滑、家庭向双职工模式的转变、相对受限的土地供应……以及可能在过去对房地产稍微有利的税收制度。所有这些，都是房价每七到十年翻一番的根本驱动因素。但从今往后这还能成立吗？我持怀疑态度，因为如果你想想那些曾经推高房价的因素，它们现在已经无法再复制了。”

他解释说，利率此前已经触及了极低的历史水平；两大阵营的政客似乎都致力于增加土地供应；税收制度可能会变得更加严苛；而且绝大多数可能成为双职工的家庭早就已经是双职工了。“我很警惕去说‘这次不一样’，因为通常情况下历史总会重演。但目前的基础面确实看起来不同了，我不得不保持警惕。”他提到，一些房产投资者似乎也已经转变了他们的预期：“人们开始质疑这一假设，并且可能正在以不同的方式思考房产投资。”

Davidson 表示，未来 4% 或 5% 的增长率可能会成为新常态，而不再是此前常见的 6% 或 7%。“如果长期平均资本增值率被砍掉两个百分点，价格最终还是会翻番，但花的时间要长得多。“如果按照 4% 的增长率计算，房价需要 18 年才能翻倍。这相当于把这个投资周期拉得更长了。虽然这本就是一个有些武断的数字，但人们过去往往只盯着它……我认为实操的业内人士已经开始质疑这一点。而一旦这种预期被广泛接受，它几乎就会成为一个自我实现的预言。我们可能正处于一个转折点。”

房产投资者 Steve Goodey 则认为，现在感觉就像是房产周期中大家普遍觉得市场糟透了的那个阶段。“这基本上意味着我们已经进入了复苏阶段……当房市绝对繁荣的时候，所有人似乎都相信它永远不会停止繁荣。“而当它处于衰退或像现在这样低迷时，大家又觉得它会永无止境地烂下去。每个人都忘了这是一个周期。而且每一次经历周期，大家都觉得‘这次不一样’。如今，年轻一代可能更喜欢玩 Sharesies（新西兰股票散户投资平台）或者别的东西，但底层的基本面依然没变——人们总需要有地方住。”

他表示，以前的平均规律是房产价值每七年翻一番。“我不认为它在每个周期都会发生，但迟早会发生的。我们现在已经重新进入了复苏周期。今天你能在新西兰市场上看到的大多数待售房产都在‘打折促销’，中长期来看它们一定会涨。我只是觉得不会发生在接下来的这一两年内。”

新西兰房价历史涨幅盘点：

1950年代：147%

1960年代：53%

1970年代：230%

1980年代：259%

1990年代：45%

2000年代：107%

2010年代：113%

2020年代至今：10%